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1. 什么是工業地產？

工業地產(Industrial Property)是商業地產的一種, 主要指與制造業相關的工廠、倉庫和組裝廠。

2. 2016 美國工業地產回顧

剛剛邁入2016年時，基于經濟大環境的不確定性和先前工業大規模的擴張，人們曾一度認為美國工業地產將會進入一個緩慢增長時期。然而，事實并非如此。作為過去十年來租賃需求最強勁的一年，工業地產在2016年創造了許多里程碑式的紀錄，例如: 凈吸收率連續26個季度為正(市場供小于求, 見圖一) ；可銷售或租賃地產達15年新低；租金連續5年上漲至$6.06每平方英尺，超過上一周期最高值(見圖二)等等。

圖一：工業地產供求關系趨勢

圖二：工業地產租金增長趨勢

從資本市場的角度來看，創紀錄的售價和普遍的低資產回報率(Cap Rate) 說明了當前美國工業地產市場具有低風險、高保值的特點。對于租客來講，工業地產的租金會居高不下并且增長率與過去兩年持平；對于投資者來講，低資產回報率和高售價這兩大數據則反映了工業地產市場目前極好的穩定性。

3. 市場供小于求

由于新物流設施的引入和新項目開發的速度減慢，工業地產的庫存雖有小幅提升，但仍低于市場需求。自2010年起，美國工業地產的需求就遠遠大于供應量。不論是政府為開發商提供的利好政策還是逐年攀升的租金市場，美國的工業市場都呈現整體復蘇態勢。

一般來講，工業地產的所有者承擔市場的主要風險。如果制造業需求低于預期且大幅下滑或國民經濟遭受不可控因素的影響，驟然增加的空置廠房將會對制造業造成沖擊。好在目前美國主要城市工業地產的空置率維持在歷史最低水平(低空置率說明市場穩定、風險小、地產保值能力強)，即便真的發生上述情況，也不會對美國制造業造成重挫。像Los Angeles 和Oakland這樣空置率低于2%的城市，空余的廠房數量增加恰恰可以緩解當地緊張的供求關系，防止地產的買入價或出租價過高，有助于市場健康發展(見圖三)。

圖三: 美國主要城市工業地產空置率一覽

4. 十大工業地產領先都會區

去年，美國近60%的工業地產交易發生在圖四中的十大都會區。其中, 三個地區經歷了較大的下滑，Los Angeles (下降25.1%), New York (下降32.5%), Chicago (下降59.2%), 而San Francisco 和Miami/South Florida的交易量卻上升5％。2016年工業地產的總回報率為12.5%，為五大地產類型之首。由于不同地區的回報率有很大差異，年增長率超過15%的七大市場分別為: Seattle, Portland, Oakland, Charlotte, San Diego, Los Angles 和Orlando。

圖四

5. 2017 工業地產還能走多遠？

新政府上臺帶給美國經濟的短期不確定性勢必會使一些市場觀察員對“工業地產還有多少增長空間” 產生質疑。然而，基于經濟周期和產業結構對美國工業地產的正向影響，我們對2017年的市場走勢持樂觀態度。

從經濟周期的角度看，全球經濟下滑和英國托歐對美國經濟形勢造成的危機早已不復存在。多虧了穩定的客戶需求、消費者信心指數和家庭開銷，傳統零售商、分銷商以及電子商務企業并沒有受到去年年初美國貿易和制造業下滑的沖擊。即便庫存處在不足狀態，工業地產的需求依然穩健。從產業結構角度來看，新興科技不斷改變著貨物的轉運和管理，特別是電子商務大規模的應用使得制造業企業不得不改變其物流策略以應對新型服務的需求。

預計未來五年，美國網上銷售業績將以每年9.3%的速度攀升，并在2020年達到$5230億。對于工業地產市場來講，這樣的增長率預示著巨大的發展空間和商業機遇。一般來講，網上經銷商所需的庫房面積是傳統經銷商的三倍，并且銷售額每增加$10億，電商就需要約100萬平方英尺(約9.29萬平方米)的分銷場地。預計到2020年，美國網上銷售將會帶動4000萬平房英尺(約371萬平方米)工業地產的需求。

結語

2017年是充滿未知的一年，同時也是蘊藏大量機遇的一年。如果聰明的您也看到了美國商業地產的巨大潛力，如果您也渴望優化資產配置，擺脫國內經濟低迷的窘境，那就趕快聯系我們吧！