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2017開春的美國房市增長勢頭依然強勁，隨著庫存不斷縮水，好社區的房子一經上市變收到10個以上的出價早已不是什么新鮮事。究竟如何才能沖出重圍，另辟蹊徑呢？法拍屋也許是個不錯的選擇。

什么是法拍屋

法拍屋是指由于屋主無力償還貸款、繼續履行合約，貸款機構強制拿回房屋產權，并以拍賣的形式收回資金。如果業主一個月未繳貸款，將收到貸款機構寄出催款通知。如果之后的3-6個月(寬限期)內還未能還清，那么其地產將會成為法拍屋。事實上，業主拖欠時間越長，還款難度越大，因為過期 10-15天后，貸款機構就會開始累加滯納金，導致貸款金額越滾越大。

走進法拍屋

美國每個州對法拍屋都一套自己的法律，涵蓋了貸款機構公開拍賣地產的通知、業主如何盡快還上貸款并防止地產被法拍的方法、以及拍賣的整個流程。

美國共有22個州 (如:佛羅里達、伊利諾伊和紐約) 的房屋需要先經過司法程序，意味著貸款機構必須在法庭上證明業主確實無力償還貸。一旦事實被法官認定，縣級司法長官將拍賣地產至最高價，然后償還貸款機構，或者貸款機構直接擁有該地產，并通過傳統銷售手段將資金收回。根據美國抵押貸款銀行協會的數據，業主從拖欠第一筆貸款到房屋最終被出售，耗時480-700 天不等。

剩下的28個州(如亞利桑那、加州、喬治亞和德州) 的房屋則無需通過司法程序，法拍屋的流程也加快速，除非業主起訴貸款公司的事情發生。大多數情況下，為了避免業主走到房屋被拍賣這一步，貸款機構都會事先提供業主“還款調整計劃” (Special Loan Forbearance)，保住業主的房屋所有權。

常見誤區

誤區一: 投資靠運氣

法拍屋看起來像是憑運氣撿漏，但實際上對專業度的要求極高。投資者既要關注國家宏觀經濟形勢、了解本地市場趨勢，又要通過積攢的人脈和資源深入調查所投地產，以免撿到燙手的山芋。那些法拍屋市場的成功人士要么交了不少“學費”才總結出策略，要么直接找到當地人脈廣、資源豐富的房地產經紀公司，請專業人士指點迷津。

誤區二: 先搶了再說

由于法拍屋的要價大大低于地產的實際價值，一些抱著撿便宜心態的投資者常常還未想好如何降低風險就盲目“進場”，錢付過后才開始后悔。實際上，巨大差價帶來的誘人利潤并不應該是左右購買的關鍵，投資者還應考慮該地產是否具備維修或再開發潛力、自己能否承擔隨之而來的額外開銷(如: 貸款、稅費、保險、維護)等因素。真正的法拍屋投資者往往擁有多處地產，形成了多種類的投資組合，即便任一地產出現問題，其總收益也不會大大縮水。

誤區三: 不愁賣不掉

未想好拋售策略就盲目購入是法拍屋新手最常犯的錯誤。很多人有這樣的誤解，認為房源充足時才該下手。但事實上，普通房源和法拍屋數量的明顯增加往往預示著市場存在著某種隱患使人們不愿意繼續或難以還貸。原因可能是失業率增加或基礎建設老化導致該地區受歡迎程度下降，但無論怎樣，供應量增加都會對需求產生負面影響，也就是說，地產在買方市場較難脫手，利潤也會縮水。

購買流程 

1) 確定預算、將資金轉移至香港或美國。

2) 找到擅長法拍屋的房地產經紀人。鑒于法拍屋的性質，一般全程只有一個經紀人參與。

3) 在經紀人的幫助下選擇最有投資價值的法拍屋。建議規避在市面上逗留時間過長的法拍屋，這樣的地產要么要價過高，要么房屋本身存在嚴重缺陷。

4) 如非現金購買，開始申請銀行貸款。通常賣家在接受買家出價前，需要其提供 “貸款預批信” (Pre-Approval Letter)。

5) 提交出價。出價時，請將修繕/再開發費用考慮在內。

6) 賣家接受后，買家雇傭有執照的驗屋師。法拍屋一般按“現狀”出售，可能存在投資者看不到的問題，因此建議不要沖動搶房而放棄驗屋。

7) 如果屋檢順利，買賣雙方簽署購買合同，買家支付定金。

在售法拍屋實例

大西雅圖地區｜貝爾維尤市｜獨棟別墅

詳情: 4臥加2.5衛，建筑面積1560平方尺，占地面積0.2英畝

建筑年代: 1985年

根據金縣政府2017年的評估，該房產建筑材料良好，現狀良好，地基情況一般。

2017年1月貝爾維尤市政對該房產的估值為$76.1萬。雖然該地產的拍賣起價為$60萬，但預計最終成交價會在$76萬左右。Somerset是貝爾維尤市最貴、學區最好的社區之一，其平均房價為$100萬。在過去的5年中，這里的房價上漲迅猛，漲幅達57.7%。

注: 根據目前政府提供的數據，該房產并沒有明顯問題，但我們仍建議您一定要在完成屋檢后再和賣家(原買家的貸款機構)簽訂購買協議，降低投資風險。

總結

近些年，法拍屋這種小眾投資方式逐漸走進了人們的視線，成為了地產圈炙手可熱的話題。 當我們感慨某個買家撿到了個大便宜的同時，也要意識到高回報背后的高風險。真正的投資者靠的不是運氣，而是對趨勢靈敏的把握、對市場精準的判斷、對地產深入的調查、和對拋售完善的考量。如果您想省去“試錯”浪費的時間和金錢，如果您渴望站在專業投資團隊的肩膀上馳騁法拍屋市場，那就趕緊聯系我們吧！