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美國(guó)人對(duì)房貸壞賬的恐懼還沒(méi)有消散。在家庭負(fù)債首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)后，恰逢美國(guó)收緊房貸的新規(guī)1月10日開(kāi)始生效。新規(guī)要求貸款機(jī)構(gòu)要證明借款人有能力償還貸款。

　　然而如今房貸政策對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響變得不及以前，因?yàn)橛袛?shù)據(jù)表明，全款購(gòu)房比例已經(jīng)從金融危機(jī)前的20%升到現(xiàn)在的近60%。中國(guó)買(mǎi)家不可小覷，已成為美國(guó)樓市的第二大外國(guó)買(mǎi)家，而且近七成為全額現(xiàn)金買(mǎi)房。去美國(guó)買(mǎi)房在中國(guó)正在逐漸變得普遍。所以，即便房貸有所收緊，美國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格仍可能繼續(xù)緩慢走高，尤其學(xué)校集中的區(qū)域。

　　無(wú)疑，房貸新政對(duì)貸款利率的影響可能比房屋價(jià)格更大。2014年QE已經(jīng)進(jìn)入削減通道，就算美聯(lián)儲(chǔ)能穩(wěn)定住短期利率，長(zhǎng)期利率也不可避免地要繼續(xù)上揚(yáng)。房貸利率主要都是15年至30年的長(zhǎng)期利率，就算房貸新規(guī)沒(méi)有使貸款變得困難，也會(huì)使房貸變得更貴。

　　房?jī)r(jià)走高利率也漲

　　美國(guó)房?jī)r(jià)在2013年全年都是逐步上漲的，這個(gè)不斷上漲的數(shù)據(jù)也被看做是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的佐證。2013年12月底公布的當(dāng)年10月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)了13.6%，這是2006年2月以來(lái)最大的增幅，9月該數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)值是13.3%。

　　根據(jù)標(biāo)普凱斯席勒 (S&P/CS)數(shù)據(jù)，2013年10月對(duì)9月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲得并不多，為0.2%，是當(dāng)年2月以來(lái)的最低增幅。9月環(huán)比8月的數(shù)據(jù)是0.7%。20座城市里，漲幅最高的是賭城拉斯維加斯；位列第二的是舊金山 ，上漲24.6%。

　　隨著美國(guó)房?jī)r(jià)的走高，美國(guó)的房貸利率也緩慢升高，在去年5月份美聯(lián)儲(chǔ)首次透露想縮減QE時(shí)，長(zhǎng)期房貸利率的上漲變得更加明顯，30年抵押貸款利率達(dá)到4.5%。該30年房貸平均利率在2012年6月份時(shí)大約在3.75%左右。

　　惠譽(yù)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)在逐漸復(fù)蘇，2014年利率將持續(xù)走高。惠譽(yù)的研究報(bào)告顯示，“當(dāng)前利率已較2012年11月歷史低點(diǎn)高出1%，但長(zhǎng)期看，依然處于歷史底部。過(guò)去20年中，30年期固定利率住房抵押貸款均值為6.4%；若剔除危機(jī)后的低利率年份，該均值為7.0%。”

　　房?jī)r(jià)的上漲和利率的上升必然在一定程度上抑制房屋的成交量，去年11月的房屋成交數(shù)據(jù)也顯示了這一點(diǎn)。2013年11月美國(guó)成屋銷售總數(shù)年化490萬(wàn)戶，小于市場(chǎng)預(yù)期的520萬(wàn)戶，這是成屋銷售連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比下滑，銷售量創(chuàng)一年來(lái)的新低。而且，去年11月的這個(gè)數(shù)據(jù)是成屋銷售近30個(gè)月以來(lái)的第一次同比下滑。

　　對(duì)于這個(gè)首次同比下滑的數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)有不同的看法，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，銷售數(shù)據(jù)受到房貸利率上升和房?jī)r(jià)上漲的影響，同時(shí)存貨下降和收緊房貸的政策都導(dǎo)致了銷售下滑。但Calculated Risk公司的Bill Mcbride指出，成屋銷售下滑主要是不良房屋銷售的下滑造成的，正常房屋的銷售還是在轉(zhuǎn)好。

　　全款比例大幅提高

　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多方面的數(shù)據(jù)，其中一次性付款比例的顯著提高值得注意。

　　根據(jù)高盛的報(bào)告，美國(guó)在金融危機(jī)之前購(gòu)房時(shí)一次性付款的比例為20%左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲到60%左右了。一次性全款購(gòu)房總讓人和投機(jī)性聯(lián)系在一起，同時(shí)中國(guó)買(mǎi)家也漸成一股力量。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新報(bào)告稱，到2013年3月底之前的一年里，中國(guó)人在美購(gòu)房總價(jià)值達(dá)123億美元，僅次于加拿大 ，是美國(guó)房市的第二大外國(guó)買(mǎi)家，其中70%的買(mǎi)家為現(xiàn)金支付。

　　2013年的這個(gè)數(shù)據(jù)可能還要高，因?yàn)槿ッ绹?guó)買(mǎi)房的中國(guó)買(mǎi)家正在變得更普遍。來(lái)自哈爾濱市的李女士是一位科研工作者，由于去美國(guó)做過(guò)訪問(wèn)學(xué)者而對(duì)美國(guó)有所了解，她為了方便孩子在美就讀，已經(jīng)賣(mài)掉自己在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了兩套公寓，這兩個(gè)公寓都在亞特蘭大市相鄰的大學(xué)城附近，既能實(shí)現(xiàn)孩子的居住需求，還能較容易地向外出租。

　　據(jù)李女士介紹，她購(gòu)買(mǎi)的公寓大約60萬(wàn)元人民幣一套，出租的價(jià)格每月在5000元人民幣左右，大約十幾年就能收回購(gòu)房成本，這個(gè)時(shí)間比國(guó)內(nèi)要短，所以自己覺(jué)得雖然美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)有所上漲，但購(gòu)房仍然是合適的。她的購(gòu)房就是最典型的全款、現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)。據(jù)了解，她是通過(guò)多個(gè)親友的賬戶向其美國(guó)賬戶匯款來(lái)實(shí)現(xiàn)將國(guó)內(nèi)賣(mài)房款轉(zhuǎn)到美國(guó)。

　　學(xué)校比較多的區(qū)域確實(shí)體現(xiàn)出更多的房?jī)r(jià)上漲，惠譽(yù)關(guān)于加利福尼亞州的房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告指出，加州的灣區(qū)就出現(xiàn)了較多的投機(jī)購(gòu)房，使得該區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生泡沫。“全款買(mǎi)房比例激增，通常全款買(mǎi)房的投機(jī)性成分極高。越來(lái)越多的證據(jù)表明，投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)是導(dǎo)致灣區(qū)房?jī)r(jià)迅速上漲的原因。近一年來(lái)，短期買(mǎi)賣(mài)炒房的現(xiàn)象日漸明顯。”

　　新規(guī)或推升利率

　　中國(guó)買(mǎi)家對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)的認(rèn)可透著樂(lè)觀，這主要是和中國(guó)大城市房?jī)r(jià)相對(duì)比形成的。但美國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)金融危機(jī)中的房?jī)r(jià)崩盤(pán)還是心有余悸—來(lái)自房貸的壞賬加上無(wú)限的資產(chǎn)證券化導(dǎo)致了金融危機(jī)。在房?jī)r(jià)上漲、家庭負(fù)債首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)之際，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局在Dodd-rank法案的要求下，出臺(tái)了美國(guó)房貸市場(chǎng)的新規(guī)，新規(guī)要求貸款方要證實(shí)借款方確實(shí)可以償還房貸。為了證明這一點(diǎn)，貸款機(jī)構(gòu)要考慮一系列因素，如借款人收入、借款人已有負(fù)債和信用記錄等。相應(yīng)的貸款流程也跟著發(fā)生了改變，貸款時(shí)間可能面臨延遲。

　　這個(gè)新規(guī)已經(jīng)在1月10日正式生效，新年剛過(guò)，收緊房貸的政策就出臺(tái)了，對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇必然產(chǎn)生影響，這是美國(guó)政府部門(mén)不得不考慮的問(wèn)題。在這個(gè)規(guī)定的草案公布時(shí)，最直接相關(guān)的貸款銀行和房屋公司都反饋了意見(jiàn)，認(rèn)為改革過(guò)于嚴(yán)格，稱這會(huì)迫使貸款機(jī)構(gòu)只能將錢(qián)貸給信用狀況極好的人，可能危害房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起來(lái)的復(fù)蘇。

　　顯然，這個(gè)問(wèn)題提到了政府最關(guān)切的方面，美國(guó)政府還是要保護(hù)逐漸復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)從美聯(lián)儲(chǔ)的小心翼翼也能看得出來(lái)。任何公共管理政策，都要避免傷害還比較弱小的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。隨后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也放寬了法規(guī)要求，業(yè)內(nèi)的悲觀預(yù)期也有所緩解。在生效版的房貸新規(guī)中，改革前幾年，任何房利美、房地美所涉及業(yè)務(wù)的貸款都屬于合格房屋貸款。于是美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局的分析師Peter Carroll表示，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，市場(chǎng)上約95%的貸款都是合格房屋貸款。

　　95%這個(gè)比例顯然足夠消除市場(chǎng)的恐慌。新規(guī)留下的影響短期主要在發(fā)放貸款的流程上，借款方和貸款方都要準(zhǔn)備更多的文件，來(lái)證明有能力償還貸款。

　　然而，即便這個(gè)新規(guī)對(duì)收緊貸款的作用并不巨大，但也會(huì)加重長(zhǎng)期房貸利率進(jìn)一步上漲的預(yù)期。在QE已經(jīng)開(kāi)始每月縮減100億美元債券購(gòu)買(mǎi)的情況下，利率上漲是未來(lái)唯一的趨勢(shì)。即便美聯(lián)儲(chǔ)能夠成功地穩(wěn)定短期利率，使其依舊在很低的水平，長(zhǎng)期利率也會(huì)不可避免地逐漸上漲。這個(gè)趨勢(shì)事實(shí)上從去年5月已經(jīng)開(kāi)始了，在QE縮減已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)之后，只能越來(lái)越明顯。

　　德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joe LaVorgna在接受美國(guó)財(cái)經(jīng)媒體《Business Insider》關(guān)于2013年最重要的一張圖的詢問(wèn)時(shí)表示，最重要的是10年期國(guó)債收益率那張曲線圖。該曲線圖顯示，這一代表長(zhǎng)期利率的曲線已經(jīng)體現(xiàn)出上漲。“利率走向別無(wú)選擇，一定上升。”Joe LaVorgna說(shuō)。