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許多華人來(lái)美國(guó)有了固定的工作后，就開(kāi)始考慮買(mǎi)房。有的人就自己上網(wǎng)查看房地產(chǎn)價(jià)格，查了一大批似乎價(jià)格非常低廉的房源，最后一問(wèn)經(jīng)紀(jì)人，結(jié)果都是不符合條件的，浪費(fèi)大量時(shí)間。如果您想買(mǎi)房，建議你首先把本文認(rèn)真讀過(guò)一遍，然后開(kāi)始選擇房子，這樣可以減少很多盲目性。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)的標(biāo)價(jià)只是其成本的一部分。房地產(chǎn)成本的高低最終取決于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和維持成本以及所有權(quán)形式。

　　一、房地產(chǎn)類(lèi)型

　　夏威夷房地產(chǎn)根據(jù)用途可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是民用房地產(chǎn)，另一類(lèi)是商業(yè)房地產(chǎn)。民用房地產(chǎn)就是各種類(lèi)型的住宅及住宅用地。商業(yè)房地產(chǎn)是民用地產(chǎn)以外所有的地產(chǎn)。本文只討論民用房地產(chǎn)。

　　民用房地產(chǎn)又可以分為兩大類(lèi)：

　　第一類(lèi)是專(zhuān)門(mén)用來(lái)投資的房地產(chǎn)。如分租樓、多戶房。最理想的分租樓應(yīng)該是混凝土或磚結(jié)構(gòu)的多層建筑，有至少4套居住單位，每個(gè)單位有獨(dú)立的電表、停車(chē)位。分租樓是廣義上的多戶房，狹義上的多戶房是指包含最多4套居住單位的住宅樓，往往沒(méi)有獨(dú)立的電表，有的單位甚至沒(méi)有停車(chē)位。

　　第二類(lèi)是主要自住也可以用來(lái)投資的房地產(chǎn)，包括：

　　1. 單戶房 ：?jiǎn)螒舴繕I(yè)主必須負(fù)擔(dān)的維持成本是財(cái)產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)費(fèi)，此外當(dāng)然要自付水電費(fèi)等。單戶房通常不需要交管理費(fèi)。但如果房子在小區(qū)里，就需要交小區(qū)費(fèi)。

　　單戶房的產(chǎn)權(quán)在傳統(tǒng)上是獨(dú)立的。但是近年來(lái)，由于土地價(jià)格及用地規(guī)劃的限制，產(chǎn)權(quán)共有的單戶房，每個(gè)單戶房的土地產(chǎn)權(quán)就不是各自5000平方英尺，而是整個(gè)10000平方英尺的50%。

　　這種共有單戶房 有時(shí)常常是連體的，兩個(gè)住宅貼在一起，中間共享一堵墻；有的甚至是連屋頂也連在一起。

　　2. 公寓樓套房；公寓樓有管理費(fèi)。管理費(fèi)通常包括水費(fèi)和房屋保險(xiǎn)費(fèi)。有時(shí)大樓的管理費(fèi)還包含電費(fèi)、煤氣費(fèi)等。

　　3. 連體屋套房：通常有管理費(fèi)，管理費(fèi)包括水費(fèi)和房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　二、所有權(quán)形式

　　1. 連地和租地

　　夏威夷的房地產(chǎn)一個(gè)很大特點(diǎn)在于，不是所有房屋的業(yè)主都擁有土地的所有權(quán)。夏威夷房地產(chǎn)按土地所有權(quán)形式，可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是業(yè)主擁有土地的所有權(quán)，稱(chēng)為連地；另一類(lèi)就是租地。 業(yè)主對(duì)土地只有在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。這跟中國(guó)非常相似。中國(guó)大陸目前所有的土地都是國(guó)家所有，個(gè)人買(mǎi)的都是土地的使用權(quán)，有的是50年，有的是70年。中國(guó)大陸的租地不同于夏威夷的地方在于其地租非常之低，低到幾乎可以忽略。然而，夏威夷的地租卻往往非常高，成為考慮房地產(chǎn)成本的不可忽略的因素。

　　在美國(guó)本土除了紐約等極少數(shù)地方以外，大部分地區(qū)沒(méi)有租地的概念。許多美國(guó)本土的居民到夏威夷買(mǎi)房，也需要首先明白這個(gè)區(qū)別。

　　連地的房子和租地的房子在價(jià)格上相差巨大。所以，如果看到一套房子價(jià)格特別低廉，很大可能是租地的。

　　2. 獨(dú)有和共有

　　單戶住宅的土地通常是獨(dú)有的，業(yè)主具有房子和土地的全部所有權(quán)。但是，公寓樓套房的所有權(quán)通常只是套房門(mén)內(nèi)的部分。大樓公用設(shè)施及專(zhuān)用車(chē)位的所有權(quán)是共有的。公寓樓的這種所有權(quán)被稱(chēng)為共有，就是大樓所有業(yè)主共有土地。比如，在面積為10000英尺的土地上建造一棟10層高的公寓樓，每層有10個(gè)面積相等的2房1衛(wèi)公寓套房。整個(gè)大樓共有100套房子。每套房子在大樓所在土地和公共設(shè)施中的所有權(quán)就是1%。這套房子賣(mài)給一位業(yè)主，業(yè)主在大樓屋主協(xié)會(huì)中就有1%的投票權(quán)。

　　近年來(lái)，夏威夷一些小開(kāi)發(fā)商，采取在一塊地上蓋兩個(gè)或更多單戶房的方法，使共有單戶房非常流行。這種房子被稱(chēng)為CPR房屋，其土地所有權(quán)是共有的，就像公寓的共有一樣。這類(lèi)房子對(duì)買(mǎi)家的吸引力在于價(jià)位低，又沒(méi)有管理費(fèi)，除了土地共有外，其他跟獨(dú)立的單戶房沒(méi)有兩樣。

　　3. 股份產(chǎn)權(quán)夏威夷有些公寓樓好像一個(gè)股份有限公司。每個(gè)業(yè)主就是一個(gè)股東，股東持有公司股票，有套房的使用權(quán)，但沒(méi)有所有權(quán)。這種房子要轉(zhuǎn)手必須得到公司董事會(huì)的通過(guò)。這類(lèi)股份產(chǎn)權(quán)套房比共有的公寓套房要便宜得多。

　　4. 分時(shí)產(chǎn)權(quán)這種房子的業(yè)主只在每年一段特定時(shí)間內(nèi)擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。在夏威夷旅游區(qū)，比如檀香山的威基基地區(qū)，就有不少分時(shí)產(chǎn)權(quán)的套房。通常單戶房很少有分時(shí)產(chǎn)權(quán)房子。連體屋套房和公寓有不少是分時(shí)產(chǎn)權(quán)房子。

　　5. 分?jǐn)?shù)產(chǎn)權(quán)因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來(lái)越高，一些人發(fā)明了一種所謂分?jǐn)?shù)產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，賣(mài)主把同一個(gè)套房的產(chǎn)權(quán)像蛋糕一樣切為許多“分?jǐn)?shù)”, 比如說(shuō)，六份，賣(mài)給6個(gè)不同的買(mǎi)家。所以每個(gè)業(yè)主只擁有這套房子1/6的所有權(quán)。這種產(chǎn)權(quán)實(shí)際上不很現(xiàn)實(shí)，因?yàn)楹苌儆腥藭?huì)愿意跟不相識(shí)的人分享一個(gè)房子。但還是有人熱衷推銷(xiāo)這類(lèi)產(chǎn)權(quán)。

　　所有權(quán)形式對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的影響。 對(duì)所有權(quán)限制越大，房?jī)r(jià)越低。