精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

在美國投資買房，你不僅要考慮居住的主便性與舒適性，還需要考慮升值與貶值和容易出售的程度。總之,SingleFamily House好于Town House; Town House 好于Condo。

Single Family，也就是獨門獨院的房子。Single family的好處就是屋主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但缺點就是一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以single family的管理及維修通常是屋主的一大夢靨。

Town House和Condo局限性在于有物業管理(HOA). HOA不僅有你很難控制的物業管理費用,而且有的HOA經常還有一些讓人難受的規定.例如有的HOA規定不容許出租你的房子,有的HOA要求統一的外觀,有的還不容許安裝室外的衛星天線.所以你如果打算給一個Town House或Condo下單(Offer)前,一定要聯系HOA,并仔細閱讀HOA的條款.正因為這些局限性,大家(包括大多數的美國人)在購買房屋的時候盡量避免Town House或Condo, Town House或Condo的增值和出手的容易程度都遠不如Single Family House.

Condo通常是由住戶組成的大樓理事會(condo association)和第三者委托管理機構(property management company) 共同管理。通常每半年或一年有一次所有住戶(unit owner)、大樓理事會和管理機構的會議，大家會針對大樓營運上、財務上、及管理上等事項進行討論，住戶有任何問題和意見也可以立刻在當場反應。

在美國購買condo 雖然便利性高，但有些事項必須注意：

1. 大樓管理費(Homeowner Association Fee, HOA; condo fee)：Condo 一般都會收取管理費，大部分是采取月付的方式，至于付多少就要看區域和服務，也要看你住的地方多大(通常一棟大樓里會有one bed,two beds, penthouse, studio 等格局)，通常住的坪數愈大，付擔的費用也愈高(舊一點的大樓費用也會比新大樓高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高)。一般的管理費會包括水費，清潔費，鏟雪等，但這筆費用不包括在每月的貸款里，所以是另一筆額外開銷。

2. 特殊費用分攤(special assessments)：當大樓的設備有問題需要修理，通常是由所有住戶分攤該筆費用。跟管理費一樣，住的坪數愈大，付擔的費用也愈高，費用的支付跟管理費一樣是采取分期月付的方式，也可以選擇一次付清。通常這樣的費用比較難去預測，所以在購買condo 時，最好要了解該condo 有多少可挪用的儲備金(reserve)，同時詢問之前有無發生過類似的經驗及其費用和原因，作為心理上的參考。

3. 大樓理事會規定：和single family 最大的不同，就是住戶必須要遵守大樓理事會訂定的所有規定，像是很多condo 都規定不能隨意跟換住所的外觀像是門和窗戶等，很多想要進行室內裝修之前也必須通報理事會得到獲準才行施工，若是裝修涉及到房子結構上的改變(像是線路，水管等)，需要得到建筑師和city hall的審核，手續比較麻煩。另外有些condo規定不能出租，只能出售，以便提升相當的房屋自有率(owner occupancy)，也有些是規定不能養寵物(pet-free)。

此外，幾乎所有的condo 都有所謂的“First Right of Refusal"，也就是屋主在賣房前必須將賣價(unit sales price) 告知大樓理事會，讓理事會有先買下該unit 的權利。

幫家人買了個condo做投資房，準備裝laminate 地板，可是HOA說必須請contractor裝，不能自己裝。contractor 必須是insured，還必須把HOA保成additional insured。

有HOA即有好處也有麻煩：可以幫你做了很多打理維護工作，但是HOA有的限制則會讓你很頭痛，如限制出租，限制寵物，限制裝木地板，等等。所以在美國買房如果有HOA，一定要先研究下該HOA的管理規定。

業主協會，（Homeowners’ Association, i.e. HOA, or Residential Community Association, i.e. RCA）或者簡稱HOA，是管理共有部位的正式法律實體。業主協會有權力執行行為限制（deed restrictions）。大部分城市多單元私有公寓（condominium），郊區多單元住宅開發（townhome development），以及很多新建的單棟別墅式開發有HOA。通常HOA在開放項目建成時就已經設立了。每一個業主都會收到一份“契約，條件和限制（CC&R）”的文件，而HOA是保證CC&R的內容被忠實的執行，以便保障該物業的品質和市場價值。

業主協會（HOA）在美國是非盈利性的法人組織（nonprofit corporation），具有獨立的法律地位，可以作為法律主體，通過業主委員會（the board of directors of the homeowners'' association）同物業服務公司訂立物業服務合同。美國的業主委員會是業主協會的管轄實體和執行機構，能夠做為HOA的法律代表與其他各方訂立合同，處理各種訴訟事務。它仿佛是一個住宅物業的“政府”，管轄著這個物業的共有利益部分。

以下是HOA的具體特點：

對于所有該開發項目的業主，參加HOA并成為會員是強制性的。所有會員都必須繳納HOA的會費。

除了所有市政部門的法規，HOA有權力制定和執行物業維護以及裝飾設計方面的標準

HOA是法人組織（corporation），擁有自己的內部規章制度（bylaws），通常HOA會由一個董事會（governing board）（即業主委員會）來雇傭一個物業管理公司property management company來負責維護和物業制度執行（這里點出了業主委員會的執行機構的性質）

很多業主協會定期發布自己的通訊簡報。

通常，HOA會處理以下全部或者部分事物：

收取維持社區運行的必要費用；維護社區的景觀；維護社區的休閑娛樂設施；為社區活動提供必要的場所；提供安全保障；安排維護道路狀況。

執行行為規范：比如，單體住宅外部的裝飾，單元的商業使用，垃圾和其他不雅環境的控制，街道停車的要求，庭院植物的樹種和種植要求，庭院圍欄的設計要求，寵物的種類和數量，以及其他在“契約，條件和限制（CC&R）”中的要求等等

“共有利益開發”，Common Interest Developments (CID)，或者叫“共有利益社區” Common Interest Community (CIC)是美國目前最流行的住宅開發模式。這種模式正在以罕見的速度在美國全國范圍內普及，并且催生出封閉式居住區這種美國歷史上從未有過的住區模式。我們看到的美國現在那些風格統一的郊區別墅住宅，或者屬于“共有利益開發”(CID)的直接產物，或者被轉型為“共有利益開發”(CID)，這是他們和基本上不屬于這類開發的城市住宅最大最本質的差異。“共有利益開發” （CID）不是一個單純的概念，它可以大體上看做是好幾種住宅開發的集合：多單元私有公寓（condominium），規劃開發的住區（planned development subdivisions）以及住房（股份）聯合體（housing co-operatives），最后這類開發形態在美國也極少，主要集中在紐約地區，很特殊。這些類型的住宅開發有三個共同點，這些共同點同時也是識別CID的獨特標志：首先，他們都有“共有的”物業成分，其次，他們都通過由全體業主組成的協會組織來擁有或者管理共有的物業部分，第三，他們都具備如同“憲法”一般約束協會及其會員行為的管轄性文件和法條。簡而言之，CID是一類結合了單個業主的專有利益和全體業主的共有利益，依據事先約定的契約和法條，通過協會對共有利益施行所有權或者管理權的住房開發模式