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   上一個(gè)“買房子就能賺錢的黃金時(shí)代”真地已過去了。對(duì)于這一點(diǎn)，參加第六屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)的三位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家無一否認(rèn)，與陳淮同出席發(fā)表演講的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家還有新華指數(shù)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)金巖石以及多部委專家央企戰(zhàn)略顧問、華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任長(zhǎng)華偉。第六屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)于26日下午在華僑城洲際大酒店大宴會(huì)廳召開，約300位來自房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的聽眾到場(chǎng)齊聚一堂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們緊鑼密鼓地演講了三小時(shí)，座無虛席。

    新黃金時(shí)代更給力，也會(huì)更多淘汰

    諸如一系列“今年8月取消限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實(shí)際是政策的“伺機(jī)而退”，即，政策選擇了對(duì)的時(shí)機(jī)推出房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有了新常態(tài)———“政策主導(dǎo)影響市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)機(jī)制顯現(xiàn)，令真正的黃金十年才剛剛開頭，走到了市場(chǎng)說了算的時(shí)代”。陳淮指出，這個(gè)新黃金十年是發(fā)展的十年，又同時(shí)是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年！是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)全面凈化，行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)適應(yīng)能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高的新十年。同時(shí)也是病弱個(gè)體不斷淘汰的十年。華偉也認(rèn)為：“未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)比以前更加給力。”2013年開始，政府樹立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但因歷史原因，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)處于“負(fù)起點(diǎn)”。

    對(duì)此，金巖石稍顯“悲觀”地指出，從現(xiàn)在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機(jī)會(huì)越來越少了。房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌，未來能活下來的開發(fā)商，有三個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)：一是要被金融市場(chǎng)接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面能活九個(gè)，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面最多活一個(gè)；二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開發(fā)商的產(chǎn)品具有三個(gè)特征———高端、大盤、全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣房子的同時(shí)賣現(xiàn)金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù)，但必須具有全球化的視野，這才能在有機(jī)會(huì)、有夢(mèng)想的中國(guó)，獲得發(fā)達(dá)國(guó)家過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。

    城市九死一生？選對(duì)城市很重要

    同樣，專家也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國(guó)來談房?jī)r(jià)走勢(shì)已沒有意義，“城市”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要，在未來，必定會(huì)出現(xiàn)某些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，某些城市會(huì)下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。在城市化完成的2025-2030年，中國(guó)85%的區(qū)域會(huì)變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)一文不值。而在人口集聚的17個(gè)城市群，這些城市的中心區(qū)域房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，漲到令人目瞪口呆。至于如何得出這17個(gè)城市，金巖石引用了相關(guān)機(jī)構(gòu)的結(jié)論：2012年中國(guó)企業(yè)平均年薪在6萬以上的只有8個(gè)城市，隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個(gè)，加上廈門的財(cái)富存量實(shí)際上在這些二線城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就得到17個(gè)城市。未來房?jī)r(jià)上漲的城市就鎖定在這17個(gè)城市當(dāng)中，而且重點(diǎn)是在這17個(gè)城市的中心區(qū)。

    而陳淮也給出了“選城市”的標(biāo)準(zhǔn)，提醒開發(fā)商在發(fā)展策略上更需要關(guān)注到城市的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)十八屆三中全會(huì)明確提出“要特別地發(fā)展中等城市”，以及上個(gè)星期五國(guó)務(wù)院又新出臺(tái)小、中、大、特大等級(jí)以及核心城市的人口數(shù)量劃分標(biāo)準(zhǔn)，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴(yán)控城市。而100萬到500萬人口其中相當(dāng)一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是人口聚集的核心地方。

    值得注意的是，不能簡(jiǎn)單以一、二、三線城市劃分來對(duì)號(hào)入座，100萬人口城市有很大的發(fā)展空間，500萬的城市不一定有機(jī)會(huì)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各不一樣，直接影響城市發(fā)展的未來。

    房地產(chǎn)在“跨界搶錢”？那都是表面！

    對(duì)于時(shí)下輿論中最熱詞“跨界”，以及今年以來頻頻報(bào)道的多家知名房地產(chǎn)“跨界搶錢”，專家們也給出了自己的看法。華偉表示，關(guān)于潘石屹等地產(chǎn)大佬的跨界，實(shí)際上就是一個(gè)“娛樂話題”，是吸引人的眼球，轉(zhuǎn)換一下它的形象和口味。真地跨界了嗎？不可能��！許多大型房地產(chǎn)企業(yè)跨界“金融”行業(yè)、注資地方銀行等金融機(jī)構(gòu)，也是無奈之舉，只有這樣才能與地方捆成一體，關(guān)鍵時(shí)候才能獲得地方上的支持和資源，不僅獲得了信貸、金融支撐，更多的是獲得了區(qū)域發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。

    陳淮直指“房地產(chǎn)跨界”就是大家造出來的沒有多大意義的詞！資本的本質(zhì)就是賺錢，不在于它具體做什么。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是為別人生產(chǎn)他需要的產(chǎn)品，蓋房子也是為別人蓋。資本和產(chǎn)業(yè)不一樣，我們的企業(yè)是公司，不是工廠。投資就是投入的是錢，取出的是更多的錢就行了，至于以什么為依托并不重要。

    但陳淮提出，房地產(chǎn)到了自身需要很大的延伸的時(shí)候了。主要表現(xiàn)為進(jìn)一步加強(qiáng)“資產(chǎn)化、金融化、證券化和網(wǎng)絡(luò)化”，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化特征越明顯，越能找到市場(chǎng)上的專業(yè)化分工來對(duì)接，分散房地產(chǎn)自身承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    鏈接

    中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)

    中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)由南方都市報(bào)與北京大學(xué)匯豐商學(xué)院合力創(chuàng)辦于2009年，后于每年11月定期舉行，兩大機(jī)構(gòu)合力、傾力打造中國(guó)地產(chǎn)話語平臺(tái)。中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)作為目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界深具影響力的大型年度活動(dòng)，已在業(yè)內(nèi)形成較大的影響力。

    歷屆年會(huì)

    2009年第一屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)：

    主題：中國(guó)人居60年

    中國(guó)地產(chǎn)仍處在金融風(fēng)暴的漩渦，20多位全國(guó)重量級(jí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、100多家開發(fā)商，構(gòu)成了這次年會(huì)的豪華陣容。年會(huì)以“中國(guó)人居60年”為主題，專家學(xué)者們圍繞著“經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的地產(chǎn)嬗變”、“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)分析”分論題展開討論。

    2010年第二屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)：

    主題：中國(guó)地產(chǎn)的變革與未來

    在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和社會(huì)公平兼顧的雙重影響下，中國(guó)房地產(chǎn)將走向何方？主題是“中國(guó)地產(chǎn)的變革與未來”。當(dāng)時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)確定，但全球經(jīng)濟(jì)仍然撲朔迷離，如何疏導(dǎo)貨幣之水，讓房地產(chǎn)健康發(fā)展，建立長(zhǎng)效穩(wěn)定的機(jī)制，成為了論壇的焦點(diǎn)。本次特設(shè)中國(guó)地產(chǎn)思想論壇和中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論壇。思想論壇有孟曉蘇、秦虹、董藩等官方學(xué)者到場(chǎng)發(fā)言，探討“十二五”規(guī)劃下，中國(guó)地產(chǎn)可能面臨的政策環(huán)境和市場(chǎng)變革；經(jīng)濟(jì)論壇則集合經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者和金融界企業(yè)代表，龔方雄、張平等發(fā)表演講，集中談?wù)?ldquo;寬松貨幣政策下的地產(chǎn)之道”。

    2011年第三屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)：

    主題：多路徑下的中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)化論

    這一年，美國(guó)寬松貨幣政策接二連三，熱錢橫流，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著“高通脹、緊貨幣、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”的局面，“限購、限貸、限價(jià)”的房地產(chǎn)政策一波又一波。年會(huì)主題定為“多路徑下的中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)化論”，吸引了珠三角地產(chǎn)界300多名嘉賓到場(chǎng)聆聽。在面對(duì)“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)”的輿論聲中，專家們理性提出“沒有政府救市必要性”的論調(diào)。

    2012年第四屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)：

    主題：白銀時(shí)代的地產(chǎn)法則

    2012年成為開發(fā)商的分水嶺，宏觀調(diào)控持續(xù)釋放的壓力宣告中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年正式結(jié)束的同時(shí)，下一個(gè)十年———白銀時(shí)代該怎么玩？第四屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)的主題為“白銀時(shí)代的地產(chǎn)法則”，圍繞怎樣獲取土地，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)嗎；融資之難，短期有解決的可能曙光嗎；產(chǎn)品為王與成本控制、創(chuàng)新與擴(kuò)張，哪一個(gè)要素在開發(fā)商的發(fā)展中至關(guān)重要等諸多問題，展開論述。

    2013年第五屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)：

    主題：后政策時(shí)代房地產(chǎn)趨勢(shì)

    本屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)恰逢十八大三中全會(huì)改革《決定》剛剛公布，今年的年會(huì)主題為“后政策時(shí)代房地產(chǎn)趨勢(shì)”，現(xiàn)場(chǎng)將及時(shí)重點(diǎn)解讀三中全會(huì)之后，后政策時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。本屆年會(huì)的主講嘉賓包括了多位房地產(chǎn)政策、金融領(lǐng)域研究的重量級(jí)專家，分設(shè)“三中全會(huì)政策的全面解讀”、“貨幣政策前瞻及全球金融動(dòng)向”、“中國(guó)房地產(chǎn)未來發(fā)展和趨勢(shì)”、“中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)與宏觀政策著力點(diǎn)”四個(gè)主題演講，分別從宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、金融、國(guó)家戰(zhàn)略、行業(yè)發(fā)展等多維度多角度解讀，打造“中國(guó)主流地產(chǎn)思想庫”，為珠三角房地產(chǎn)從業(yè)人員解讀政策內(nèi)涵指點(diǎn)樓市走向。