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中國人喜歡買房，也熱衷于將房產作為一種投資方式，這點在海外投資上也同樣有所體現。并且華人還“發明創造”了一種更加聰明的海外房產投資方式——以租養貸，以房養房。但由于在美國買房，同樣是貸款，自住房的貸款和投資房的貸款還是有區別的，所以要做好區分。

一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率要高出0.25%-0.375%，相應地，申請條件也較高。

那么如何區分投資房和自住房呢？我的投資房如何能達到自住房的要求，從而減少貸款利率呢？

• 如何鑒別投資房

銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。

　　1、銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房；

　　2、過戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿180 天就算自住房；

　　3、一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、怎么以自住房的利息來購買投資房？

如果你想要以自住房的利息來購買投資房，小編建議采用付點數利率的方式。所謂一個點數，就是貸款金額的1%。

舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據房利美的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

是選擇一次性購買點數，還是較高的利率？

這要看民眾保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100 元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒必要購買點數了。

 三、自住房和投資房首付差別

投資房貸款最多只能申請到75%，也就是說購房者至少要付25%的首付；若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房貸款有時可以達到90%之多，但銀行對其首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予， 申請人的信用要求為620分。

四、投資房貸款和自住房貸款

　　1、申請投資房貸款最好曾經做過房東。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。

　　例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。 但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。

　　2、民眾選擇不同的房屋類型，如合作公寓（Co-op）、獨立產權公寓（Condo）等，對申請貸款都會有影響。

合作公寓用于投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大；

獨立產權公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審核的，如果Condo預售率沒有達到50%，商業面積超過大樓面積的20%，里面個人投資比例過高，那麼銀行也不會貸款給買家。

　　3、一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的。 四家庭以上的在紐約就算是商業貸款。 商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。