工具/原料
《 對(duì)合同文件的異議及修改方案》：找出《商品房買賣合同》文件等的違規(guī)、違法、不合理之處，用于簽合同之日與開發(fā)商談判。這次談判時(shí)要做開發(fā)商不同意修改合同的取證，可據(jù)此依法要回定金，也可免除自己逾期不簽合同的責(zé)任；
《退款通知書》：效力等同《律師函》，目的是向開發(fā)商指出如果拒絕退還定金，將會(huì)承擔(dān)的嚴(yán)重后果。接到此通知書后，開發(fā)商多會(huì)退還定金；
《投訴書》：如果《退款通知單》沒有起到作用，可向執(zhí)法部門投訴，執(zhí)法部門力度大，他們出面事情可迎刃而解。這需要一份有理有據(jù)的《投訴書》；
《民事起訴書》：如果上述方式都解決不了，上法院起訴是唯一合法的辦法，如果之前取證工作做得好，勝訴可能性非常大。
退款方案
步驟一：談判。王某向開發(fā)商提出4月3日可簽訂《商品房買賣合同》。在簽訂《商品房買賣合同》過程中，王某就合同具體條款與開發(fā)商協(xié)商，并制作協(xié)商證據(jù)（錄音及其他）。以雙方就合同具體條款不能達(dá)成一致意見（如面積差異處理?xiàng)l款等），視為因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立，要求出賣人返還定金。
該步驟的關(guān)鍵在于：王某要按事先準(zhǔn)備好的《對(duì)合同文件的異議及修改方案》在與開發(fā)商協(xié)商時(shí)提出要求增加、刪減、修改的合同條款，并制作賣方拒絕協(xié)商的證據(jù)。
步驟二：發(fā)函。4月4日王某給開發(fā)商發(fā)出《退款通知書》，要求開發(fā)商收到通知3日內(nèi)給予答復(fù)，否則將向執(zhí)法部門投訴。并保留已經(jīng)發(fā)出信函的證據(jù)。
步驟三：投訴。如果開發(fā)商接到通知3日內(nèi)未給予答復(fù)，或答復(fù)拒絕退還定金，該事務(wù)所可繼續(xù)起草《投訴書》通過郵箱發(fā)給王某，并指導(dǎo)王某向執(zhí)法部門投訴。
步驟四：起訴。如果投訴仍無果，該事務(wù)所可繼續(xù)起草《民事起訴狀》通過郵箱發(fā)給王某，王某可攜帶證據(jù)等材料，去人民法院起訴。
實(shí)際操作情況
2012年4月3日，王某前往售樓處提出簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，閱讀合同條款、提出修改意見，并錄制賣方答復(fù)態(tài)度的證據(jù)。
整理錄音等相關(guān)證據(jù)，并給開發(fā)商發(fā)出《退款通知單》，要求3日內(nèi)給與答復(fù)，否則向執(zhí)法部門投訴。
開發(fā)商收到通知兩日即主動(dòng)聯(lián)系王某，同意退還定金，但需要走個(gè)流程。
處理結(jié)果：一個(gè)星期后開發(fā)商走完流程，直接將錢打至王某銀行卡。事情得以快速解決。王某對(duì)該事務(wù)所的專業(yè)水準(zhǔn)給予了高度評(píng)價(jià)。
注意事項(xiàng)
一、《商品房買賣合同（包括合同補(bǔ)充協(xié)議及附件）》的獲取方法：
方法一：可以向該樓盤新、老業(yè)主借；（可以發(fā)動(dòng)朋友、同事等等）
方法二：售樓處公示的《商品房買賣合同》，可以自己或找別人去翻閱，并拍照；
方法三：以提前交款為名義，要求先看合同，再拍照或拿走合同；
注意：必須想辦法拿到合同。
二、客戶必須注意取證：（錄音：通話錄音、現(xiàn)場談話錄音）
取證一：售樓處大廳沒有公示合同；（如果確實(shí)沒有公示合同，可采取通話錄音或談話錄音，也可現(xiàn)場拍照、錄像作為證據(jù)）
取證二：簽訂認(rèn)購書時(shí)售樓員并未向你主動(dòng)展示過合同；（可采取通話錄音或談話錄音作為證據(jù)）
取證三：售樓員以各種借口拒絕出示合同（做錄音）
取證四：必須證明在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)去簽合同（可以通過談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話錄音來證明）；并且必須證明當(dāng)時(shí)雙方就合同條款未達(dá)成一致（做錄音）；
取證五：其它對(duì)自己有利，對(duì)開發(fā)商不利的證據(jù)。
三、其它注意事項(xiàng)
客戶必須告知售樓處可以按時(shí)交款并簽合同；
客戶必須注意自己說話，防止被售樓處錄音取證；
客戶必須抓緊時(shí)間，在約定簽合同日期前做好一切準(zhǔn)備。
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