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已有不止一個網(wǎng)友來問我，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金凈回報率在10%以上，如果低于這個數(shù)他們愿意補上，能跟他們合作嗎？還有網(wǎng)友來問，有公司承諾只要出資買下25萬美元的房產(chǎn)，他們就包辦綠卡，有這回事么？

如果投資人把錢完全交給他們?nèi)ベ彿坎⒐芾恚�上�?dāng)受騙只是遲早的事。那么，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計劃有多大風(fēng)險呢？把握如下幾條你就明白了：

一、經(jīng)紀(jì)人資格

在美國，從事房屋買賣并收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)照，獲取執(zhí)照并非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規(guī)定數(shù)量的課時學(xué)習(xí)并通過嚴(yán)格的考試，才有資格申請執(zhí)照，個人執(zhí)業(yè)必須加入有執(zhí)照的公司，接受公司的內(nèi)部管理和監(jiān)督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執(zhí)照的有效性，每年還要參加必要的培訓(xùn)并交納數(shù)額不低的執(zhí)業(yè)會費。美國聯(lián)邦和各州都有專門制約經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司行為的法律規(guī)定，執(zhí)業(yè)人若有違反就可能丟失執(zhí)照，所以他們中的絕大多數(shù)都是誠實守信且忠于客戶的。

在美國沒有執(zhí)照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費，連經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部接電話的前臺小姐，如果她沒有執(zhí)照的話都不能回答與房產(chǎn)信息有關(guān)的任何問題。所以，如果一家沒有執(zhí)業(yè)資格的公司在從事房屋買賣活動，那么這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了

二、跨州執(zhí)業(yè)

美國各州頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照只在本州內(nèi)有效，比如說，你遇到的經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人只有加州的執(zhí)照，那么它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產(chǎn)，誰才是你真正的經(jīng)紀(jì)人？你必須跟直接的真正的經(jīng)紀(jì)人簽訂代理合同，才有可能保障自身權(quán)益。

三、購房合同的標(biāo)準(zhǔn)格式

如果你遇到的是正規(guī)經(jīng)紀(jì)人，他提供給你的購房合同一定是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)文本，判斷是否為標(biāo)準(zhǔn)文本只須看看合同的上方或下方是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什么，這些非標(biāo)準(zhǔn)文本的合同極有可能只有利于對方而對你不利。另外，標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同等法律文件都是有版權(quán)的，只能由協(xié)會會員使用，非會員使用將會構(gòu)成侵權(quán)。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同反倒是個極好的保護。

四、你買的房屋將獲得哪種形式的產(chǎn)權(quán)文件？你支付的全部購房款中有無產(chǎn)權(quán)保險費？

美國的房屋產(chǎn)權(quán)文件按照獲得方式的不同和產(chǎn)權(quán)的完整性不同分為四種，產(chǎn)權(quán)最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，你就要多問個為什么了，你買的是不是銀行法拍屋？因為，出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風(fēng)險的，甚至有些產(chǎn)權(quán)保險公司現(xiàn)在已不再對法拍屋的產(chǎn)權(quán)提供保險。

五、你買房的過程是否經(jīng)歷了全部流程？

在美國買房的流程是非常程序化的，每一步驟都有經(jīng)紀(jì)人按照行規(guī)和固定程序指導(dǎo)買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產(chǎn)權(quán)調(diào)查過戶備案等等，每個步驟每個程序都十分重要，可能都是對你利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，你如何說服自己你是真的在買房？

六、你的購房款交給了誰？

購房款的清算和過戶是由過戶公司(Escrow Company或Title Company)來完成的，美國的過戶公司也是正規(guī)的合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬于信托資金，他們必須將信托資金存入信托帳戶，以自有資金帳戶相區(qū)別，兩者不能混淆，以便于管理部門進行監(jiān)督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數(shù)打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，除非這個公司有經(jīng)紀(jì)資格，否則你的錢就懸了

七、你找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？

美國房屋買賣，通常傭金都是由賣方支付的，賣方經(jīng)紀(jì)人將他從賣方獲得的傭金一分為二，與買方經(jīng)紀(jì)人共同分享，已是不成文的行規(guī)。只是遇到相當(dāng)復(fù)雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經(jīng)紀(jì)人，如果你的代理公司要求你支付3%的傭金，建議你最好還是換一家吧。

八、承諾包租的房屋管理公司有經(jīng)紀(jì)執(zhí)照嗎？

跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。如果沒有，那么它從事的房屋管理活動就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無效的。

至于購房25萬美元就可以辦綠卡嗎？各位就當(dāng)笑話聽吧，不用我解釋為什么了。