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很多去美國買房子的人都知道，美國的小區實行完全自治管理，卻不太清楚怎么自治管理，尤其很好奇房屋的維修基金的問題。今天小編就帶您了解下這方面的知識。

一、美國小區怎么自治管理？

美國的小區實行完全自治管理，凡是購買小區房子的業主，都自動成為小區業主自治管理機構的成員，小區共有部分產權的主體是全體業主，業主委托業主委員會（業主協會）對小區進行管理。小區業主委員是一個經濟實體，業主委員會與物業服務企業、業主三者之間的工作重點是“錢”，業委會要設法制衡三者之間的利益。

各州物業產權法一般都規定，業委會全權負責對小區共有部分的使用、維護、維修和更新改造的管理。由此，代表全體業主的業委會有權向全體業主收取用于小區共同支出的管理費，以及用于小區公共設施維修的“維修基金”，并且負責聘請或解聘物業管理公司以及提供維修等業務的服務者。

二、維修費收取數額怎么決定？

“維修基金”收取數額，由業主委員會做預算，經業主們通過，業委會再收取維修費，并將其存入銀行。每個小區會開設專用基金賬戶，并定期向業主公布。

具體說來，預算方案通常包括物業小區的維護與管理費用預算(theoperationbudget)和維修基金預算(thereservebudget)兩個部分。確定維護與管理費用預算，是根據過去的預算和實際成本估算未來的成本和費用，而維修基金的計算是考慮小區設施或設備維修或更新的費用支出，如電梯需要維修或更換、小區道路的翻修等等。對這部分費用的核算，往往是請有經驗的工程師或建筑師來進行研究分析，并出具研究報告。

特殊情況下，日常的維護費用若超過一定數額，就要啟動招投標機制，再由業委會聘用的律師事務所向銀行發出通知書后，業主委員會方可支取，業主委員會按預算方案向業主公示，必要時由會計師事務所進行審核。

值得注意的是，業委會制訂這些方案時，通常會考慮一個業主能承受的合理幅度，并對照周邊的小區。業委會除進行預算外，還要在年度末和季度末對預算概算和實際收支進行比較。另外，召開業主大會時，相對于國內需要2/3以上的業主同意，美國只需要20%以上的業主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執行更具可操作性。

三、對于欠費問題怎么處理？

當然，美國人也有賴繳維修費的，對于拒不繳納的業主，業委會負責聘請律師來討債。一般情況下，律師直接在欠費若干天后通知銀行，并且業委會從即日起計繳滯納金、律師費和登記費;并由律師事務所通知本人，到產權登記機關進行質押登記，直到交足所有欠費后，方可重新撤銷產權質押登記;如果仍舊無效，律師甚至會通過訴訟的方式向“賴皮”業主追討。