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　　 美國政府對房地產業的管理一是管規劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對房地產從業人員資質的管理，主要是通過發牌考試制度來實現的。目前房地產行業的牌照主要有兩種，一是經紀人牌照，二是估價師牌照。下面以紐約州為例說明房地產發牌考試的一些基本情況。

一．房地產經紀的發牌考試制度

　　房地產經紀（broker）是美國房地產行業中為數最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國的大部分房地產轉讓、抵押、租賃等是通過經紀實現的，通常人們從廣告、招牌中見到的“某某房地產公司”,一般都是指中介經紀公司，而不是指開發公司。房地產經紀公司大部分是獨立執業的公司，但也有一些屬于大型房地產發展商的有獨立法人資格的子公司（稱為in house sell）。

　　美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照后才能從事經營活動。

• 房地產經紀的分類

　　美國的房地產經紀人一般分為：經紀人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經紀人（associate broker）三類。

　　經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。

　　銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。

　　伙伴經紀人是指具有經紀人資格的經紀人自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員的工作。

　　房地產經紀人牌照分為兩種：一是經紀人牌照，二是銷售員牌照。

• 經紀人的業務范圍

　　經紀人的業務范圍包括：

• 各種房地產轉讓交易過程中的談判協商事項；
• 代理房地產銷售和租賃活動；
• 代理抵押貸款；
• 代理收租；
• 代理房地產交換；
• 代理房地產拍賣；
• 代理房地產價值占半數以上的企業拍賣

　　但必須注意的是，經紀人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產權審查方面的業務，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。

• 經紀人的資格和考試要求

1、銷售人員的資格：

（1）年滿18歲及以上美國公民或擁有合法永久居留權（綠卡）的外國人；

（2）無犯罪紀錄；

（3）完成規定的45個小時的課程學習；

（4）通過州政府組織的銷售人員發牌考試；

（5）有注冊經紀人的擔保。

2、銷售人員的考試課程與學時：

（1）牌照法與相關條例4小時

（2）代理法13小時

（3）房地產權益與房地產文書10小時

（4）房地產金融5小時

（5）土地利用條例2小時

（6）建筑概論3小時

（7）房地產估價2小時

（8）人權與住房平等法案4小時

（9）環境保護法案2小時

3、經紀人和伙伴經紀人的資格要求：

經紀人和伙伴經紀人的資格要求相同，要求：

（1）年滿19歲及以上；

（2）已取得銷售人員牌照滿一年或兩年的相關工作經驗并經批準；

（3）無犯罪記錄；

（4）完成90小時的規定課程學習；

（5）通過州政府組織的經紀人發牌考試。

4、經紀人的考試課程與學時

經紀人除要完成銷售員課程學習外，同時要完成如下課程學習：

（1）牌照法規定的經紀人職責5小時

（2）代理法規定的經紀人職責8小時

（3）房地產金融5小時

（4）房地產投資5小時

（5）物業管理5小時

（6）房地產轉讓2小時

（7）建筑課程3小時

（8）土地開發與土地分割3小時

（9）房地產稅賦與負擔2小時

（10）產權交割與費用2小時

（11）房地產估價原理2小時

（12）地區事務3小時

• 發牌考試的組織

　　紐約州房地產執照考試和發牌由州務部執照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發。

　　房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學習都可申請參加考試。考試采用標準化試卷，銷售員考一小時，經紀人考二個半小時，一般當天就能知道考試結果。考試費用為15美元。考試的課程內容和選擇的上課學校以及考試題目等由州房地產理事會（State Board of Real Estate）審定和批準。

　　考試合格后，申請人可以備齊其它文件資料，即時申請執業牌照，合格者當天先拿到一張臨時執照，并馬上可以開始營業。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規定的經驗分數。經審核符合條件后，方能取得資格。

　　銷售員和經紀人的執照有效期兩年，兩年后申請換發，申請換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。一直到連續工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續教育。

牌照費用為經紀人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。