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如今利率雖然仍保持低位，但市場首次購房以及中低收入階層仍然有限，不過監管者信心滿滿地認為新政策將為更大規模的借貸提供舞臺。

兩房“新花樣”

自2008年金融危機以來按揭政策就已收緊，銀行方面認為此次政策調整有助于阻止政策朝著過度調控的方向發展。

Mayopoulos表示比起同類型的政府計劃，房利美的低首付按揭貸款對于借貸者來說花費更低。房利美的貸款項目除首付之外還需要私營抵押貸款保險，而理論上這一規定將限制整個項目的規模。

房利美和房地美均受到美國聯邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監管，在負責人MelvinL.Watt的領導下，FHFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機以來，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔保，也就是說，銀行依然發放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場上出售。然而現實情況是有大量的潛在借貸者，因為達不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。

為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購銀行的房屋貸款。

其實早在1934年美國聯邦政府就推出了一款聯邦住宅管理局(theFederalHousingAdministration，FHA)支持的低首付貸款且沿用至今，其首付比例僅為3.5%，該項目主要針對中低收入群體。

該項目與兩房的項目差別在于FHA的貸款條件更為寬松。美國房產經濟專家分析道，“首先FHA的首付可以是贈款，其次可以有多名共同借貸人同時購買，再次對借貸人信用指數的要求較低，所以FHA的違約率一直較高”。

在美國按揭貸款市場，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購買按揭保險，而兩房本身此前也推出過低至5%的貸款項目，該項目曾因金融危機于2008年暫停，而后再度恢復，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對比的，是該項目迅速悄無聲息的沉沒。

“首先是銀行部門出于風險等多方面考慮，并未大力推介這些項目”該專家說道，“其次，在高增長的城市房價上漲較快，買方市場面臨競爭，低首付的貸款即使發放也無力與大財團和高首付購房者搶奪房源”。

這位專家進一步指出，雖然兩房此項目的細節還未最終明確，單從雛形看來，與先前5%首付項目差別不會很大，最大的差別在于利息。“5%首付項目中借貸者可選擇浮動利率，這也是可能導致高違約率的因素之一，而新推出的項目則會遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風險因素”。

“禍起”違約率

盡管政府部門正在牽頭積極地進行改變，但各界擔憂的聲音頗多，認為這一項目的推出將大幅提高違約率。

其中不乏業內人士大嘆失望，他們認為隨著時間推移，按揭貸款首付低門檻的設置將會在銀行部門埋下隱患，最終再次引入風險，而當危機降臨，銀行依然可以毫發無損全身而退。

最近幾年，借貸者利用低利率實現再融資，按揭貸款對于銀行來說變得相當有利可圖。同時，由于多數住宅都有政府的付款作為擔保，按揭貸款一躍成為了一筆低風險的買賣。而這一切的結果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔損失。

美國聯邦存款保險公司前董事長Bair極力贊成風險自留措施，他曾對媒體點評兩房此政策“非常不幸”，他認為一旦貸款沉淀為壞賬，零首付比起20%首付的損失要來的慘重得多。

這一次政策修正的根源還要追溯到2008年的金融危機。

銀行和華爾街將數十億美元劣質抵押貸款打包出售給債券投資人，而正是這些投資人在隨后的壞賬風潮中遭受了巨大的損失。也就是為了防止此類慘劇的再度發生，2010美國推出弗蘭克金融改革法案(DoddFrankAct)，要求銀行必須承擔其所售貸款的一部分風險。

最初銀行須承擔貸款風險的5%，然而根據風險自留原則，部分情況下可以少于5%，甚至完全“豁免”。

在2011年頒布的第一稿法案中，監管者制定了嚴格的首付比例，并將低位的違約風險歸功于此。大量數據也似乎可以作證這一論調，監管者也更加堅定地宣稱抵押貸款的門檻應該維持在至少20%首付的水平。

然而僅僅數月之后，處于鏈條這一端的抵押銀行甚至債券投資人等開始呼吁監管者放松20%的首付標準。他們倡導的是另一套監管評價體系——“合格房貸”——在這套體系下首付的比例不再有硬性要求，但貸款人的資質將受到更加嚴格的審查。

在這套法案下，投機者已經被最大可能地排除在外。

值得注意的是，風險自留原則的初衷并非阻止銀行以低首付借貸，而是要求銀行必須按照一定比例自行承擔風險。

但仍有擔心的聲音稱強迫銀行“趟渾水”最終會導致銀行干脆不發放借貸。關于首付考察形式的爭論雖然熱火朝天，不過監管部門明確表示，變革評價體系和標準目前還僅僅停留在專業討論上，要落地恐怕還需等上相當一段時間。

市場“強心劑”

目前銀行發放的低首付抵押貸款都來源于政府的支持，這一次兩房新動作背后到底折射出聯邦政府怎樣的動機?

來看兩組數據。其一，美國擁有住房的人口比例(homeownershiprate)是64%，達到了二十年來最低。其二，美國已經步入27年來首次購房人數最低點，約30%左右。從讓人失望的數據看來，政府提振特定群體進入房地產市場的目的可謂相當明顯。

根據相關專家分析，聯邦政府此舉有刺激借貸、放松銀根的考量，但更首要的目的恐怕還是幫助中低收入群體，鼓勵首次買房者入市購房。

美國房價在2010年觸底后的幾年內出現了大幅回升，然而活躍在市場上的主要是機構投資者，個人購房者并未占有很大比重，首次購房者比例更是偏低。

雖然業界不乏對于破天荒的3%低首付的恐懼言論，甚至有觀點認為這是又一輪次貸危機的前兆，但聯邦政府卻顯得相當淡定，為什么對于政府來說下調首付比例如此稀松平常?

官方數據顯示，借貸者信用是違約風險強有力的風向標，甚至比首付規模更具指示作用。政府贊助企業(governmentsponsoredenterprises，GSE)基于風險的標價體系意味著只有一小部分低風險的借貸者才能成功拿到貸款。

這一邏輯下低首付對于違約率的影響將微乎其微，因為即便是低首付的GSE借貸也會傾向于信用記錄較好的借貸者。GSE貸款是基于風險標價的(包括負債水平價格調整以及抵押貸款保險成本)，然而FHA的貸款卻不是。所以兩房調整后的項目原則上可以規避FHA的高違約風險。

兩房這一新項目究竟會對美國按揭貸款市場產生何種影響?根據美聯儲的一項調研結果來看，美國有45%的租房者因首付款不足而推遲了買房計劃，有專家認為，在市場上升期，兩房此舉最直接的效果就是首次購房人數會有所攀升。

“美國相當一部分地區新建房屋市場因待售房屋數量有限，目前以大中戶型為主，中期看來，此輪政策的調整將會間接地影響到開發商的開發策略，針對首次購房者承擔能力范圍內的建造可能會有增加。長期看來，首付比例可以成為政府的一種調節手段，根據市場表現適度收放政策以達到調節目的”專家分析道。

雖說聯邦政府“上有政策”，保險及銀行部門也“下有對策”。

現在最大的問題就是私營按揭貸款保險是否有人愿意接手這單“生意”，理論上來說，一旦借貸者違約，3%的首付會陷保險公司于相當的風險之中，不過就保險行業目前的市場氛圍來看，隨著大量資金的積累，保險公司的風險偏好似乎有進一步上升的跡象。

而政府出招，銀行未必接招。美國銀行負責人就曾公開表示無力支付首付10%的人就“應該最好租房”，相關專家評論道，最大的疑問在于明年幾大主流銀行是否仍然都“不起勁”。

兩房此輪門檻新低究竟能否按照預期實現定向刺激，還是如以往的低首付貸款項目一樣石沉大海，面對動真格的聯邦政府，銀行是否也會“玩真的”，恐怕還需打上一個大大的問號。