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美國(guó)稅法針對(duì)個(gè)人有兩個(gè)稅務(wù)居民的概念，一個(gè)是所得稅的稅務(wù)居民，另一個(gè)是遺產(chǎn)稅的稅務(wù)居民，兩者有不同的定義。

所得稅稅務(wù)居民包括美國(guó)公民、綠卡持有人及滿足實(shí)質(zhì)性居住條件的人。美國(guó)所得稅稅務(wù)居民必須對(duì)全球所得繳稅。

實(shí)質(zhì)性居住是指雖然未持有綠卡，但在稅務(wù)申報(bào)年度（如2017年）在美居留達(dá)到31天，且連續(xù)三年（2017年、2016年、2015年）分別根據(jù)1（2017年天數(shù)除以1）、1/3（2016年天數(shù)除以3）、1/6（2015年天數(shù)除以6）加權(quán)計(jì)算的天數(shù)總計(jì)已達(dá)183天。

而遺產(chǎn)稅法以定居 (domicile)來(lái)決定納稅人是否為稅務(wù)居民，不以移民身分，而以定居的意愿和事實(shí)來(lái)決定是否遺產(chǎn)稅稅務(wù)居民。美國(guó)遺產(chǎn)稅稅務(wù)居民就全球資產(chǎn)繳納遺產(chǎn)稅贈(zèng)與稅。

非美國(guó)稅務(wù)居民就來(lái)源于美國(guó)的收入繳納所得稅，就位于美國(guó)的資產(chǎn)繳納遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。如何確定來(lái)源于美國(guó)收入和位于美國(guó)資產(chǎn)有著詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)定，不在本文的討論范圍。

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在世界各國(guó)基本都適用屬地原則，美國(guó)也同樣，即來(lái)源于房地產(chǎn)的收入（租賃或出售）應(yīng)繳納美國(guó)所得稅，房地產(chǎn)為位于美國(guó)資產(chǎn)，應(yīng)繳納遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。

針對(duì)出租收入，外國(guó)投資人可按兩種方式交稅，一是按出租毛收入的30%的固定稅率納稅，或者按出租凈收入，根據(jù)個(gè)人的累進(jìn)稅率納稅。前一種方式不得扣減任何費(fèi)用，而后一種方式能減除相關(guān)費(fèi)用，包括法律允許的折舊，故絕大多數(shù)投資者應(yīng)選用第二種方式納稅。

針對(duì)出售收入（盈利），若持有房產(chǎn)一年以上，個(gè)人投資者可享受15% – 20% 的資本利得稅率，而若是公司（Corporation)持有，則稅率為35%。

多數(shù)情況下，外國(guó)投資人不希望成為美國(guó)納稅居民，但針對(duì)與房產(chǎn)有關(guān)的遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，納稅居民則有更多優(yōu)惠。不論去世后作為遺產(chǎn)還是有生之年贈(zèng)送給子女，遺產(chǎn)稅納稅居民可享受的終生免稅額有534萬(wàn)美元（2014年），而非美國(guó)遺產(chǎn)納稅居民若在有生之年將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，除了每個(gè)受贈(zèng)人有14000美元的免稅額，其余超出部分根據(jù)贈(zèng)與時(shí)的價(jià)值，按20%–40% 稅率繳納贈(zèng)與稅，其中超出100萬(wàn)美元部分即按40%的稅率納稅；非美國(guó)遺產(chǎn)稅納稅居民若在離世時(shí)將房產(chǎn)由子女繼承，則只享有6萬(wàn)美元的免稅額，其余超出部分根據(jù)離世時(shí)的價(jià)值，按26%–40% 稅率繳納遺產(chǎn)稅，其中超出100萬(wàn)美元部分即按40%的稅率納稅。

遺產(chǎn)贈(zèng)與稅是外國(guó)投資人在美國(guó)購(gòu)房的一個(gè)稅務(wù)陷阱，不同于所得稅，不管所投資房產(chǎn)有無(wú)增值，房產(chǎn)價(jià)值的接近40% 部分將會(huì)無(wú)償贈(zèng)送給山姆大叔，這可能是每個(gè)投資人都不希望看到的。

本文以下內(nèi)容將重點(diǎn)介紹分析幾種不同的房產(chǎn)投資持有方式，及其對(duì)所得稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅的影響。本文不構(gòu)成法律意見(jiàn)，具體方案投資人應(yīng)咨詢律師等專業(yè)人士。

個(gè)人直接持有是一種最簡(jiǎn)單明了的持有方式，管理成本低，若持有超過(guò)一年，能享受到長(zhǎng)期利得稅率（15% –20%）。另外若持有人離世，還可享受到按離世時(shí)價(jià)值重新計(jì)算的基價(jià)，從而降低繼承人將來(lái)賣房時(shí)的投資收入。

個(gè)人直接持有的最大弊端在于無(wú)法規(guī)避遺產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)方式是在生前購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，從而保證在離世時(shí)有足夠現(xiàn)金繳納遺產(chǎn)稅。另外，多數(shù)投資人會(huì)考慮在離世前將房產(chǎn)出售，將收入轉(zhuǎn)出美國(guó)再贈(zèng)送或作為遺產(chǎn)留給子女，從而規(guī)避美國(guó)遺產(chǎn)稅。但是在現(xiàn)今災(zāi)害頻發(fā)，事故不斷的情況下，意外離世也是投資人需要考慮和應(yīng)對(duì)的一個(gè)因素。

有些投資人可能會(huì)考慮將現(xiàn)金在美國(guó)國(guó)外直接贈(zèng)送給子女，由子女以子女名義在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這不失為規(guī)避遺產(chǎn)稅的一個(gè)簡(jiǎn)單有效手段。但在子女不成熟或婚姻未穩(wěn)定的情況下過(guò)早地將財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)完全交給子女，在某些情況下也可能有意想不到的不良后果。

這是很多有關(guān)外國(guó)投資人在美購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的文章或相關(guān)從業(yè)人員推崇的一種方式，但在筆者看來(lái)，多數(shù)情況下，這并不是一種明智有利的持有方式。以外國(guó)公司(比如中國(guó)公司）名義購(gòu)買(mǎi)持有房地產(chǎn)受推崇的主要原因是能夠有效地規(guī)避遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，因?yàn)榘凑彰绹?guó)稅法，外國(guó)公司股票不是位于美國(guó)資產(chǎn)，故無(wú)論贈(zèng)與還是繼承，均無(wú)須繳納遺產(chǎn)稅。但該種方式也帶來(lái)很多其他方面的稅務(wù)問(wèn)題。

首先，在房產(chǎn)出售時(shí)，投資人將失去15% – 20% 的資本利得稅率，而由公司按35%的公司所得稅率納稅。更為嚴(yán)重的是，除公司按35%繳納所得稅之外，公司分配給股東的紅利還要再按15%–20% 的稅率繳納個(gè)人所得稅。所以對(duì)預(yù)期會(huì)有大幅增長(zhǎng)的房地產(chǎn)，以外國(guó)公司名義持有很可能利大于弊。同時(shí)若以一個(gè)未與美國(guó)簽訂稅務(wù)協(xié)定的國(guó)家（中國(guó)已簽訂）成立的公司來(lái)持有房地產(chǎn)，還有可能繳納30%的分公司稅。分公司稅也是個(gè)非常復(fù)雜的美國(guó)稅法概念，不在本文討論范圍。

另外，很多投資人可能子女在美國(guó)讀書(shū)或工作，將來(lái)可能成為美國(guó)稅法下的納稅居民，若他們通過(guò)受贈(zèng)或遺產(chǎn)方式取得該外國(guó)公司的股權(quán)，將來(lái)會(huì)在稅務(wù)問(wèn)題上給他們?cè)斐筛�大的麻煩�?/p>

按照美國(guó)稅法，以上兩種商業(yè)實(shí)體形式均是流入型實(shí)體，即將公司收入流入到合伙人個(gè)人名下，而合伙或公司層面不用繳納所得稅，而由合伙人按分配到個(gè)人名下的收入繳納個(gè)人所得稅。此兩種實(shí)體形式的好處是，在房產(chǎn)出售時(shí)，投資人仍然可以享受15%–20% 的資本利得稅率，同時(shí)不存在雙重征稅的問(wèn)題。

若將合伙或有限責(zé)任公司股份的贈(zèng)與子女，因該種股份是無(wú)形資產(chǎn)，故不受美國(guó)贈(zèng)與稅約束，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為是否受美國(guó)贈(zèng)與稅約束應(yīng)由合伙或有限責(zé)任公司實(shí)際持有的資產(chǎn)決定。若作為遺產(chǎn)給予子女，則根據(jù)合伙或公司的生意所在地決定遺產(chǎn)是否位于美國(guó)。

雖然多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為合伙或有限責(zé)任公司不受美國(guó)贈(zèng)與稅約束，但筆者并不建議投資人將擁有房地產(chǎn)的合伙或有限責(zé)任公司股權(quán)贈(zèng)送給子女，因?yàn)檫@畢竟存在被美國(guó)稅務(wù)局按所持有資產(chǎn)（房地產(chǎn)）征收贈(zèng)與稅的風(fēng)險(xiǎn)。

但是，因合伙或有限責(zé)任公司可避免雙重征稅，同時(shí)能使投資人保留15% – 20% 的資本利得稅率，這不失為一種有效的房地產(chǎn)持有方式。若投資人能提前做好規(guī)劃，可在早期將現(xiàn)金在海外贈(zèng)與子女，再和子女共同出資成立合伙或有限責(zé)任公司購(gòu)買(mǎi)持有房地產(chǎn)。這種結(jié)構(gòu)的益處是既可規(guī)避大部分的遺產(chǎn)贈(zèng)與稅（比如子女持股90%，甚至99%，則即使投資人出現(xiàn)意外，90%–99% 部分已無(wú)須繳納遺產(chǎn)稅），同時(shí)又可保留享受15%-20% 資本利得稅率的權(quán)利，還避免了雙重征稅。

另外，雖然投資人需要將大部分股權(quán)給予子女，但投資人仍然可以通過(guò)合伙或公司的股權(quán)設(shè)計(jì)保持對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)，比如由投資人擔(dān)任普通合伙人（享有公司管理權(quán)），而子女擔(dān)任有限合伙人（不享有管理權(quán)），或子女擁有無(wú)投票權(quán)股份等方式保持對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。

該種方式結(jié)構(gòu)復(fù)雜，同時(shí)在時(shí)間和公司結(jié)構(gòu)章程設(shè)計(jì)上有很多技術(shù)性的要求，若投資人決定采用此種方式持有房地產(chǎn)，請(qǐng)與律師咨詢?cè)僮鰶Q定。

以信托方式購(gòu)買(mǎi)或持有房地產(chǎn)在美國(guó)是一種非常常見(jiàn)的方式，而信托也有多種類型，能實(shí)現(xiàn)不同的功能和目的。普通美國(guó)人用簡(jiǎn)單的可撤銷的生前信托持有房產(chǎn)，主要原因是因?yàn)槊绹?guó)多數(shù)州在遺產(chǎn)繼承上有復(fù)雜漫長(zhǎng)且高收費(fèi)的法院驗(yàn)證程序，而可撤銷的生前信托則可規(guī)避該程序，所以多數(shù)美國(guó)人最終都會(huì)將房產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)入可撤銷的生前信托名下。

可撤銷的生前信托沒(méi)有避稅功能，只是規(guī)避遺產(chǎn)法院驗(yàn)證程序，故對(duì)外國(guó)投資人購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)所面臨的遺產(chǎn)贈(zèng)與稅沒(méi)有任何幫助。本文所要介紹的是另一種信托：不可撤銷的生前信托。具體做法是，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前，先成立不可撤銷信托，以海外現(xiàn)金贈(zèng)與信托作為信托資產(chǎn)，子女作為信托受益人，享受信托資產(chǎn)的收益，在投資人離世或子女達(dá)一定年齡后，將信托資產(chǎn)分配給子女。

以不可撤銷的信托形式持有房地產(chǎn)的好處很多，包括房產(chǎn)出售時(shí)刻享受15% – 20% 的資本利得稅率，有效規(guī)避了遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅，同時(shí)若離世，子女繼承房產(chǎn)也無(wú)須經(jīng)費(fèi)用高昂的法院驗(yàn)證程序等，同時(shí)，子女雖享受信托收益，但沒(méi)有過(guò)早地享有資產(chǎn)控制權(quán)。

不可撤銷的生前信托也有其弊端，主要是投資人不能擔(dān)任受托人，而需要獨(dú)立第三人擔(dān)任受托人，同時(shí)投資人不能享有信托資產(chǎn)的利益，若受托人在信托房產(chǎn)中居住，需支付合理的租金，否則，信托資產(chǎn)仍有可能被稅務(wù)局認(rèn)定為應(yīng)計(jì)入遺產(chǎn)中，在離世時(shí)繳納遺產(chǎn)稅。

為保證信托資產(chǎn)不計(jì)入遺產(chǎn)中，不可撤銷的生前信托在信托文件的起草上也有復(fù)雜的技術(shù)要求，請(qǐng)投資人在采取此種方式時(shí)咨詢律師。