精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

美國(guó)房貸利率的上下浮動(dòng)可能會(huì)影響按揭購(gòu)房者每月還房貸的數(shù)額

所以關(guān)注房貸利率的走勢(shì)鎖定最低的利率是投資的秘訣。

理解美國(guó)房產(chǎn)利率浮動(dòng)的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單

·         美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基礎(chǔ)利率上升房貸利率上升

·         房貸利率走勢(shì)與債券利率 (收益) 相同

·         經(jīng)濟(jì)預(yù)期差的時(shí)候 投資者青睞債市所以債券利率 (收益) 因需求量增大而降低, 房貸利率減少

·         經(jīng)濟(jì)預(yù)期好的時(shí)候 投資者轉(zhuǎn)向股市從而債券利率 (收益) 因需求量減少而升高房貸利率升高

美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)購(gòu)買或拋售MBS (抵押貸款支持證券) 影響供求面 而操控房貸利率。

大量購(gòu)買時(shí) 房貸利率升高; 

大量拋售時(shí)房貸利率降低。

#房產(chǎn)抵押利率的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單

美國(guó)房貸利率是怎么決定的?

簡(jiǎn)單的Google搜索你會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多不同的貸款公司提供的房貸抵押利率。

不過(guò)這一堆數(shù)據(jù)并不能真的告訴你房貸利率為什么要設(shè)置在這個(gè)區(qū)位或者這個(gè)房貸利率是否真的適合你。

很多美國(guó)房產(chǎn)擁有者只是依從他們的銀行或者房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的現(xiàn)成利率從來(lái)沒(méi)有自己獨(dú)立的做過(guò)研究。

一般來(lái)講美國(guó)房產(chǎn)抵押利率以0.125%或者0.25%為尾數(shù)變動(dòng)幅度在1/8中。

“3.75% 

3.875% 

4% 

4.125% 

4.25% 

4.375% ...”

當(dāng)你看到廣告中的利率不以上面的尾數(shù)結(jié)尾時(shí)比如說(shuō)4.86% 那這里的利率指得一定是APR (Annual Percentage Rate)了。

APR涵蓋了為了拿到貸款人們所需要的所有成本與費(fèi)用。

在實(shí)際操作中我們還要考慮到：

個(gè)人的信用積分和

首付的多少

如果你以為廣告中宣傳的利率是你實(shí)際上可以拿到的利率那你就想得過(guò)于簡(jiǎn)單。信用積分越高貸款利率越低每個(gè)月所需要付的房貸也越低。另外利率的高低也與首付的多少有關(guān)首付越多利率也就越低每個(gè)月需要支付的房貸也越少。

# 美國(guó)房貸利率往哪里走

美國(guó)房貸抵押利率是非常受經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響的就像國(guó)庫(kù)債和其它債券一樣。

也正是因?yàn)檫@個(gè)原因每當(dāng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)布的時(shí)候房貸抵押利率會(huì)相應(yīng)得上下波動(dòng)。主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括

●  美國(guó)就業(yè)報(bào)告 (Employment Report)

●  非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù) (Non-Farm Payrolls)

●  CPI (居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))

●  GDP (國(guó)民生產(chǎn)總值)

●  房屋銷售數(shù)據(jù) (New Home Sales)

●  消費(fèi)者信心指數(shù) (CCI)

總得來(lái)說(shuō)悲觀的經(jīng)濟(jì)新聞會(huì)使抵押利率降低而樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)新聞會(huì)驅(qū)使利率升高。

# 美聯(lián)儲(chǔ)時(shí)間 (“Fed Minute”)

在考慮美國(guó)房貸利率的變動(dòng)時(shí)千萬(wàn)不要忘記“美聯(lián)儲(chǔ)” (Federal Reserve) 的主導(dǎo)地位。美聯(lián)儲(chǔ) (Federal Reserve) 作為美國(guó)的中央銀行除了有保障就業(yè)的基本作用之外另外一個(gè)重要作用就是通過(guò)調(diào)節(jié)聯(lián)邦基礎(chǔ)利率來(lái)控制經(jīng)濟(jì)的熱度。

如果你關(guān)注最近的新聞的話就會(huì)意識(shí)到美聯(lián)儲(chǔ)在考慮上調(diào)利率的最佳時(shí)間。上調(diào)利率的直接作用就是增加了借款的成本。美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)控的聯(lián)邦基礎(chǔ)利率的上浮會(huì)影響市場(chǎng)上大大小小的利率的走勢(shì)而房貸利率就是其中一個(gè)。

在2008年次貸危機(jī)后的十年中美聯(lián)儲(chǔ)一直把聯(lián)邦基礎(chǔ)利率設(shè)置在接近0%的位置上采用了寬松的貨幣政策。而隨著經(jīng)濟(jì)的逐步回暖各個(gè)經(jīng)濟(jì)體的逐步復(fù)蘇美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的漸好上調(diào)聯(lián)邦儲(chǔ)備利率和縮減美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表變成了耶倫 (美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)任主席) 的工作目標(biāo)。

近期美聯(lián)儲(chǔ)的利率上調(diào)的直接影響就是帶高了房貸利率。雖然未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)利率的時(shí)間點(diǎn)還未可知, 但是市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)在未來(lái)會(huì)上調(diào)利率的預(yù)期是一致的。也就是說(shuō)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房貸利率會(huì)在聯(lián)邦利率上調(diào)的決定下逐步上升。

#美國(guó)房產(chǎn)抵押利率的歷史低點(diǎn)

房產(chǎn)抵押利率的歷史低點(diǎn)發(fā)生在2012年年底和2013年年初固定抵押利率降到歷史低點(diǎn)。舉例來(lái)說(shuō)三十年抵押利率根據(jù)房地美跟蹤的數(shù)據(jù)降到歷史最低點(diǎn)在2012年11月21日降值達(dá)3.31。這之后房產(chǎn)利率一直在穩(wěn)步上升。

大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家并不認(rèn)為未來(lái)房產(chǎn)抵押利率會(huì)再降回歷史低點(diǎn)。所以對(duì)于有意向買房的人來(lái)說(shuō)在房貸利率的低點(diǎn)鎖定利率匯市一項(xiàng)明智的投資決定。

# 美國(guó)房貸利率和債券市場(chǎng)

按揭買房的房貸通常會(huì)被拆分成十年期的房貸所以房貸利率與十年期美國(guó)國(guó)債收益 (利率) 的走勢(shì)相同。

如圖所示。

當(dāng)債券利率或者債券收益上升的時(shí)候房貸利率也會(huì)上升。

當(dāng)十年期債券利率 (收益)下降時(shí)房產(chǎn)抵押利率也會(huì)下降。

但是不能把債券利率 (收益) 和債券價(jià)格搞混。債券利率 (收益) 與債券價(jià)格是負(fù)相關(guān)的。

債券利率高的時(shí)候債券價(jià)格會(huì)比較低。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候投資者一般會(huì)選擇債券作為避險(xiǎn)投資 (因?yàn)閭�券的風(fēng)險(xiǎn)比股票低債券的收益率也比股票低。買債券的人也會(huì)相應(yīng)增多債券收益和利率不必為了吸引投資者而升高。所以債券收益或者債券利率也會(huì)相應(yīng)下降房貸利率也會(huì)下降。

而當(dāng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期變好時(shí)投資者更傾向于投資收益與風(fēng)險(xiǎn)都更高的股票。受到冷落的債券價(jià)格受需求量減小而下降。債券收益和利率也因需要吸引購(gòu)買者而升高。

#美國(guó)房貸利率的其它影響因素: 貸款量的供求

如果市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)能有很多貸款發(fā)放那么貸款的供應(yīng)量就會(huì)擴(kuò)大。供求作用下房貸利率就會(huì)下降以吸引更多的貸款者。

相反的如果美聯(lián)儲(chǔ)在市場(chǎng)上大量收購(gòu)MBS (抵押貸款支持證券那么市場(chǎng)可以提供的貸款就會(huì)減少。供求作用下美國(guó)房貸利率會(huì)升高。

這也解釋了為什么金融危機(jī)后當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)買掉了大量的MBS(抵押貸款支持證券)美國(guó)房貸供應(yīng)量增多房貸利率被壓低。