精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

最近，“綠城事件”引起了廣泛的圍觀，尤其是引起了高凈值家庭的極度關(guān)注。亦有不少住戶發(fā)生“我們交的高昂物業(yè)管理費(fèi)，仍然撲不滅一場(chǎng)火！"今日，“綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)”就此事做出回答。由于不了解事情全部的真相，“北美購(gòu)房網(wǎng)”對(duì)于此次事件的發(fā)生不予評(píng)論。

 

今天，北美購(gòu)房小助手想和大家分享一則故事。

 

 

 

我享受到的美國(guó)物業(yè)管理

 

前幾年，我赴美探親，在美國(guó)生活了幾年的時(shí)間，充分享受了美國(guó)物業(yè)管理的便利，真正體會(huì)到了“吃在中國(guó)，娶在日本，住在美國(guó)”的含義。

 

美國(guó)的房屋通常為三至四層，樓與樓間距30-50公尺不等，四周有綠化，并配有免費(fèi)的露天停車場(chǎng)。公寓之間放有統(tǒng)一的鋼制垃圾桶，專用垃圾車定點(diǎn)清理，幾乎沒(méi)有積壓，潑灑等問(wèn)題。社區(qū)的公寓之間，設(shè)有專供兒童游戲的沙坑、滑梯、平衡木等，大的社區(qū)設(shè)有 游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、棒球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，孩子、大人所取所需，盡情在這里享受生活。

 

社區(qū)里，一般有二三十個(gè)工作人員負(fù)責(zé)管理房屋的出租、看守、維修等。 工作人員每人都有一部電腦和一部電話，上班時(shí)間個(gè)人都堅(jiān)守崗位，耐心處理各種問(wèn)題。

 

記得我住在華盛頓市郊的一處公寓時(shí)，夏天，女婿家里的紗門破了一條縫，晚 上小蟲(chóng)往屋里飛，便打了一個(gè)電話通知物業(yè)公司。公司答應(yīng)派人第二天早上八點(diǎn)上門更換。第二天八點(diǎn)剛到，便有一輛維修車上門維修。維修工帶來(lái)一扇紗門，前后不到五分鐘便將紗門換好，破紗門放到車上，而后請(qǐng)我在單上簽名表示認(rèn)可，出于感謝，我請(qǐng)其喝茶、抽煙，均被婉言謝絕。

 

又有一次，社區(qū)的電樁傍晚時(shí)被汽車撞斷了，附近幾處公寓頓時(shí)漆黑。物業(yè)公 司得到用戶信息，不到半小時(shí)便通知電業(yè)公司開(kāi)車前來(lái)維修。只見(jiàn)到維修車打開(kāi)電燈，三五個(gè)工人挖土、換電樁、接電線，十分忙碌。不到一個(gè)小時(shí)，社區(qū)的電燈都亮了。

 

夏天，我們租住的公寓里，空調(diào)機(jī)制冷功能差，家里悶熱難受，女婿便打電話 通知物業(yè)公司。第二天早上八點(diǎn)，公司的維修工便上門維修。他拆開(kāi)空調(diào)機(jī)修了半 天，發(fā)現(xiàn)機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)不正常，便對(duì)我說(shuō)馬達(dá)使用時(shí)間太久，需要更換新的，今天車上沒(méi)有帶，明天此時(shí)前來(lái)更換，請(qǐng)家中留人。次日上午八時(shí)，那位青年工人又上門來(lái)， 半個(gè)小時(shí)內(nèi)更換了新馬達(dá)，空調(diào)機(jī)一下運(yùn)轉(zhuǎn)正常了。我用英語(yǔ)向他表示謝意，他則回答：“對(duì)不起，耽誤了您的時(shí)間。”

 

我居住社區(qū)的停車場(chǎng)需要維修，物業(yè)公司指派專業(yè)公司的工作人員，先到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，而后在每家每戶前貼一張通知單，其內(nèi)容是該處停車場(chǎng)何時(shí)維修，何時(shí)修好，請(qǐng)用戶將車停到附近停車場(chǎng)，等等。上千平方米的停車場(chǎng)，幾天時(shí)間內(nèi)即按 計(jì)劃完成施工交付使用，居民沒(méi)有感到不方便。

 

社區(qū)居民每月應(yīng)交的水、電、煤氣費(fèi)先由物業(yè)公司專門人員到每幢的表房如實(shí)抄寫(xiě)，而后輸入電腦傳到銀行，銀行按統(tǒng)一價(jià)格向用戶以支票形式收取，公司的工作人員不直接經(jīng)手貨幣以防舞弊現(xiàn)象發(fā)生。在美國(guó)，安裝電話也十分方便，僅需向電信部門交 20 美元，電信部門給你一個(gè)電話號(hào)碼，即可通話。（不同地區(qū)，不同住宅類型有不同的情況）

 

社區(qū)的門前屋后、過(guò)道樓梯每周有清潔工前來(lái)定期打掃，每年深秋季度，樹(shù)上落葉凋謝，這時(shí)會(huì)有專業(yè)公司的工人開(kāi)來(lái)汽車清除；草坪上的生長(zhǎng)季節(jié)，每隔半月便有工人開(kāi)來(lái)機(jī)器修剪；私人的草坪則由自己修剪。

 

住在美國(guó)社區(qū)里不僅方便，而且安全、清靜。社區(qū)里的居民一旦有什么事需緊急救助，可以打報(bào)警電話。若有火災(zāi)發(fā)生，室內(nèi)的電子傳感系統(tǒng)會(huì)將信號(hào)送到火災(zāi)救急中心，救急中心會(huì)立即派車前來(lái)救助。

 

美國(guó)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化、社會(huì)化、專業(yè)化。此外，美國(guó)社區(qū)里的居民都得 遵守一定的規(guī)則，比如任何人不得在社區(qū)里亂搭亂建；不得在涼臺(tái)上懸掛繩索晾曬 衣服，衣服只需交1-2美元到公用洗衣機(jī)里即可清洗、烘干，從而保持社區(qū)的整潔形象；不得在社區(qū)內(nèi)高聲喧嘩；不得大聲在室外播放音樂(lè)或燃放鞭炮、火花；不得 在社區(qū)內(nèi)聚眾架斗毆、賭博；不得喂養(yǎng)家畜家禽，影響社區(qū)清潔衛(wèi)生。

 

對(duì)于美國(guó)物業(yè)管理的廉潔、高效、文明，我真是十分佩服。如果我國(guó)剛興起的物業(yè)管理能多多借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，或許此次“藍(lán)色錢江小區(qū)悲劇事件”就不會(huì)發(fā)生。

 

 

 

北美購(gòu)房小課堂：關(guān)于美國(guó)物業(yè)管理 

 

 

HOA是美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)(Home Owner’sAssociation)的英文縮寫(xiě)，也可稱物業(yè)管理，是投資者們?cè)谫I房後必須要接觸到的一個(gè)機(jī)構(gòu)。下面北美購(gòu)房小助手將為大家介紹美國(guó)HOA的相關(guān)內(nèi)容。

 

 

一、不是所有房屋類型都有HOA

 

 

美國(guó)的房屋類型主要有三種：Single Family House(獨(dú)棟別墅)、Town House(聯(lián)排別墅)、Condo(公寓 )。除了single family House(獨(dú)棟別墅)，沒(méi)有物業(yè)管理(HOA)，美國(guó)的新建住房很多都有物業(yè)管理(HOA)。常見(jiàn)的Condo(公寓 )或Town House(聯(lián)排別墅)會(huì)設(shè)立此項(xiàng)，由它來(lái)負(fù)責(zé)公共地區(qū)的管理。

 

數(shù)據(jù)顯示，到2012年，大部分美國(guó)居民更傾向於獨(dú)棟別墅(single family House)，沒(méi)有物業(yè)管理的社區(qū)，約20%的人會(huì)選擇住在有物業(yè)管理的Town House(聯(lián)排別墅)或Condo(公寓 )。所以你如果打算給一個(gè)Town House或Condo下單(Offer)前，一定要聯(lián)系HOA或咨詢北美購(gòu)房網(wǎng)，并仔細(xì)閱讀HOA的條款。

 

Single Family House(獨(dú)棟別墅)：業(yè)主可以享有比較大的居住空間和很高的獨(dú)立自主性，但一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國(guó)的人工成本可觀，所以single family House的管理及維修通常是屋主的一大夢(mèng)靨。

 

Town House(聯(lián)排別墅)、Condo(公寓)：可以幫你做了很多打理維護(hù)工作，但有的HOA經(jīng)常還有一些讓人難受的規(guī)定.例如有的HOA規(guī)定不容許出租你的房子,有的HOA要求統(tǒng)一的外觀,有的還不容許安裝室外的衛(wèi)星天線。

 

 

二、物業(yè)管理(HOA)收費(fèi)種類及方法

 

 

美國(guó)物業(yè)管理的收費(fèi)總類可以分兩種，月管理費(fèi)和專屬費(fèi)用。大部分社區(qū)都是采取月付的方式，而專屬費(fèi)用專用費(fèi)是社區(qū)為了某一特定的項(xiàng)目而向業(yè)主收取的額外費(fèi)用，一般高端社區(qū)用的比較多。

 

 

 

1、月管理費(fèi)(CommonCharges)：

 

 

每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區(qū)域和服務(wù)，以及住宅面積。通常住的坪數(shù)愈大，費(fèi)用也愈高。舊一點(diǎn)的住宅費(fèi)用也會(huì)比新住宅高，因?yàn)闁|西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費(fèi)會(huì)包括水費(fèi)，公共區(qū)域清潔費(fèi)，公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，積雪清理等，但這筆費(fèi)用不包括在您每月的貸款里，所以是另一筆額外開(kāi)銷。

 

 

 

2、專屬費(fèi)用(SpecialAssessment)：

 

 

如果你所在社區(qū)的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時(shí)社區(qū)的通常做法是向銀行申請(qǐng)貸款完成項(xiàng)目，然後要向業(yè)主收取額外費(fèi)用來(lái)償還貸款，期限一半是3-5年，收取的費(fèi)用根據(jù)設(shè)備價(jià)格而定。

 

美國(guó)的物業(yè)費(fèi)相對(duì)國(guó)內(nèi)是比較高的，例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower，物業(yè)費(fèi)每個(gè)月近人民幣28元/平米，一年的物業(yè)費(fèi)占到房屋總價(jià)的0.9%。而上海著名的高檔社區(qū)世貿(mào)濱江花園每月的物業(yè)費(fèi)僅人民幣5元/平米，只有房屋總價(jià)的0.4%。

 

 

三、中美兩地物業(yè)管理比較

 

 

面對(duì)如此高昂的物業(yè)費(fèi)，很多人不理解，也很不情愿。在國(guó)內(nèi)許多居住區(qū)的物業(yè)管理糾紛時(shí)常發(fā)生。例如服務(wù)質(zhì)量常有不令人滿意，個(gè)別居民拒付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司運(yùn)作困難，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降，對(duì)於繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)的居民是相當(dāng)?shù)迷┩鳌Ｋ�以，美�?guó)相對(duì)高昂的物業(yè)費(fèi)，很多人總有遲疑。對(duì)於這一點(diǎn)，可以說(shuō)，專業(yè)化管理是美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)，業(yè)主的每一分錢都會(huì)花得讓人心服口服，絕不冤枉。我們可以從中美物業(yè)管理的模式對(duì)比來(lái)看出個(gè)所以然。

 

 

 

1、關(guān)於業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

 

 

中國(guó)--民間組織

 

*由業(yè)主自發(fā)票選出，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)的群眾組織

*組織結(jié)構(gòu)隨意，管理模式較為松散

 

美國(guó)--有限責(zé)任公司

 

*以有限責(zé)任公司的形式運(yùn)作，運(yùn)作管理嚴(yán)格規(guī)范

*美國(guó)有些州規(guī)定業(yè)主委員會(huì)要擁有自己的網(wǎng)站，將業(yè)主委員會(huì)每月或者每季度召開(kāi)董事會(huì)的會(huì)議上傳到網(wǎng)上，讓人們可以任何時(shí)候都可以看到。

*幾乎所有的業(yè)主委員會(huì)都購(gòu)買意外責(zé)任險(xiǎn)，若發(fā)生大的法律訴訟，把可能的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

 

 

 

2、關(guān)於業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠問(wèn)題

 

 

中國(guó)--物業(yè)公司交涉、追討

 

*不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，繼續(xù)享受服務(wù)以及公共設(shè)備，導(dǎo)致更多業(yè)主也不交物業(yè)費(fèi)

*物業(yè)公司只有上訴程序追討物業(yè)費(fèi)

 

美國(guó)--強(qiáng)制繳費(fèi)

 

*如果有的業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)通過(guò)司法聽(tīng)證，將業(yè)主的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拍賣，或是在業(yè)主將房產(chǎn)掛牌出售時(shí)，將房產(chǎn)扣留，不允許出售，直至業(yè)主付清物業(yè)費(fèi)

*有些州，例如德克薩斯州，業(yè)主委員會(huì)甚至不需要經(jīng)過(guò)司法程序就可直接將拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的房屋進(jìn)行拍賣

 

 

 

3、物業(yè)管理公司的服務(wù)

 

 

中國(guó)--基本物業(yè)配套服務(wù)

 

*大多數(shù)社區(qū)物業(yè)公司的職能是維護(hù)綠化，安保，公共區(qū)域和設(shè)備的維護(hù)

*游泳池，會(huì)所，健身房等都需額外付費(fèi)才能使用

美國(guó)--免費(fèi)、額外的高端服務(wù)

*安保，車輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情等貼心服務(wù)。

*高檔寓所有五星級(jí)酒店式服務(wù)，有些甚至提供包括24小時(shí)管家服務(wù)，海灘服務(wù)，客房服務(wù)。

*游泳池，會(huì)所，健身房，spa

*商務(wù)中心，發(fā)送傳真，打印，甚至可以可舉行會(huì)務(wù)活動(dòng)

*很多物業(yè)公司定期組織業(yè)主郊游、聚餐，營(yíng)造鄰里之間友好融洽氣氛

*所有設(shè)施服務(wù)均不需再付費(fèi)，已包含在物業(yè)費(fèi)中

 

由此可見(jiàn)，在美國(guó)投資房產(chǎn)，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司十分關(guān)鍵。美國(guó)的物業(yè)管理和加拿大的物業(yè)管理類似，各個(gè)環(huán)節(jié)的法制完善，其運(yùn)作方式同任何企業(yè)一樣規(guī)范和專業(yè)。每個(gè)業(yè)主必須要交納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司必須提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，把業(yè)主委員會(huì)的利益放在第一位，全力給予最精心的服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)則保證業(yè)主享受美好的生活良好的環(huán)境，爭(zhēng)取小區(qū)地產(chǎn)保值升值。

 

所以在美國(guó)投資房產(chǎn)，當(dāng)投資者不在美國(guó)時(shí)，是無(wú)法控制美國(guó)住宅所發(fā)生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調(diào)不制冷/熱等意想不到的問(wèn)題。如果這時(shí)不能及時(shí)有人出面處理此事，會(huì)導(dǎo)致租客的不滿，甚至失去固定回報(bào)。而投資者在美國(guó)投資房產(chǎn)後，選擇一家優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，就可以避免這種突發(fā)的事件與不必要的損失及起到監(jiān)管作用。當(dāng)然，如您無(wú)法對(duì)此做出評(píng)估，亦可咨詢北美購(gòu)房網(wǎng)，我們有專業(yè)的顧問(wèn)根據(jù)您的情況為您規(guī)劃最適合您的購(gòu)房方案。