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1. 什么是養老地產？

養老地產是一種包含醫護服務、介于多單元住宅與酒店之間的商業地產類型。在過去十年中，美國的養老地產發展迅猛，地產價值與投資回報率屢創歷史新高。這個曾經的“小眾” 夕陽產業，正隨著全美老齡化加劇而呈現著巨大潛力，吸引著越來越多個人和機構投資者。

2. 社區類型

按照社區提供的醫療服務程度，養老地產可分為以下五類。其中，醫療康復(43.9%)和輔助生活型社區(37.1%)所占的市場份額最大。

3. 需求龐大

老齡人口上漲是美國養老地產需求增加的主要原因。據統計，二戰后“嬰兒潮(Baby Boomers)”出生的孩子會在2011-2029相繼邁入65歲，并最終占據全美人口的20%。預計2050年，65歲以上人口將達88萬，是現在的兩倍，其數量將在2056年首次超過未成年人。此外，由于急性病對死亡威脅的下降，美國人均壽命從1972年的80.2歲上升至2015年的85.4歲。未來，越來越多的老人會需要能夠提供慢性病(如: 心臟病、癌癥)護理服務的專業人員。

當然，拉動全美養老地產需求的因素還有: 穩定的房地產市場、較低的貸款利率、可觀的升值潛力、以及現代家庭從“兒女養老”到“機構養老”觀念的轉變。如今的養老地產已不僅僅是抵御金融危機的防守型投資，轉而成為經濟向好時投資者的首選。

4. 供不應求

目前，全美共有23,530個專業運營的養老社區，共計301萬個單元/床位，總價值$4751億，較09年翻了兩倍。2024年前，養老地產的市場供應量還可以滿足其需求，但從2025年開始，隨著嬰兒潮人口逐步邁入80歲，供應缺口會越來越大。

5. 新建量較少

較去年同期，今年第二季度養老地產的庫存增幅僅為3%，低于過去30年的平均水平。市場份額最大的輔助生活和醫療康復型社區的新建量也分別在今年第一和第二季度達到最低值。

6. 入住率較高

無論經濟形勢如何，無論項目坐落在一級還是二級市場，美國養老地產的平均年入住率都能維持在 90%上下，僅次于出租公寓大樓。在所有類型中，自主生活型過去五年的發展最佳，入住率高達92%。

7. 租金增長穩定

今年上半年養老地產租金增幅為3.4%，略高于去年同期數值(3.2%)。其中，輔助生活和失智護理型社區租金漲幅呈上升趨勢，而自主生活和醫療看護型社區的漲幅則維持在原有水平。

8. 回報率可觀

一般來講，商業地產二十年的投資回報率(ROI)在9.5%上下，整體表現好于股票、十年國債和黃金。在所有商業地產類型中，養老地產今年的平均年現金流回報率(Cap Rate)為8%，高于大部分商業地產類型，體現了其強大的年現金流收益實力。

9. 養老地產的優勢與挑戰