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本周一，比爾·蓋茨通過旗下投資公司 Belmont Partners斥資$8000萬在亞利桑那州西南的West Valley (鳳凰城以西45英里， 臨近直通拉斯維加斯(房市)的I-11高速) 買下一處占地2500英畝的土地，用以開發(fā)全新的“智慧型城市” 。

據(jù)悉，該項目將包含辦公樓、商鋪、學校和住宅，不僅會在高速網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)中心的環(huán)境中建造，還將依靠自動駕駛技術(shù)減少車輛擁堵問題。雖然具體開工日期還未確定，但這座能容納8萬人居住的城市無疑將成為美國未來城市規(guī)劃的試點，在高科技的支撐下找到人口、住房和交通三者可持續(xù)發(fā)展的平衡。

該消息一經(jīng)公布，就引來了國內(nèi)外媒體的廣泛關(guān)注，不僅讓鳳凰城變成了搜索熱點，更讓科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展備受矚目，到底美國的高科技產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何？它的潛力又能為房地產(chǎn)投資帶來哪些商機呢？

1. 高科技產(chǎn)業(yè)總體表現(xiàn)

伴隨著聯(lián)邦政府寬松的貨幣政策和勞動力市場的復(fù)蘇，美國科技業(yè)終于擺脫了08年金融危機的陰影，在可持續(xù)發(fā)展的道路上穩(wěn)步前行。自2010年起，高科技產(chǎn)業(yè)已累計創(chuàng)造就業(yè)110萬。2010至2017年中旬，科技企業(yè)的年就業(yè)增長達6%，為全國平均水平的4倍。雖然今年的增速略有下降，但10萬新增就業(yè)的數(shù)字仍然十分驚人。

2. 與房地產(chǎn)的聯(lián)系

高科技企業(yè)與辦公地產(chǎn)的興衰息息相關(guān)。自2013年起，該行業(yè)就占辦公樓整體租賃交易的最大份額，且呈逐年上漲趨勢。企業(yè)租用面積的增加不僅體現(xiàn)了運營狀況，更預(yù)示著其發(fā)展規(guī)模和整個行業(yè)的未來前景。

今年10月，Amazon 宣布將租用正在興建的西雅圖(房產(chǎn))(房價)(別墅)(購房)(房市)(投資)(公寓)(別墅)(投資)(置業(yè))(投資)(別墅)(房市)(房市)第二高樓 – Rainier Square中72.2萬平方英尺的辦公樓面積。該項目造價$5.7億，不僅集辦公、商鋪、公寓、酒店于一身，依照世界一流標準打造，更坐落在西雅圖市區(qū)的心臟位置。

目前，Amazon已占據(jù)西雅圖19.2%的一級辦公面積(約810萬平方英尺)，成為全美主要城市中租用A級辦公樓面積最多的企業(yè)(見下圖)。預(yù)計到2020年，這個電商&云計算巨頭在西雅圖的足跡將擴展至44棟辦公樓、共計1350萬平方英尺。

圖: 全美A級辦公樓租用企業(yè)Top5

根據(jù)Amazon 今年10月底發(fā)布的第三季度財報，由于業(yè)績創(chuàng)$437.4億新高，且超過華爾街分析師預(yù)期，Amazon當日股價飆升8%，以$1057收盤，同比增長30%。無論是橫向拓展，還是縱向研發(fā)，Amazon 版圖的不斷擴大，不僅帶動了大西雅圖地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、創(chuàng)造了就業(yè)機會、促進了人口增加，更拉動了當?shù)厣虡I(yè)和住宅市場的需求，為房地產(chǎn)投資者們創(chuàng)造了商機。

3. 高科技產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先城市

根據(jù)2015-2016年高科技行業(yè)的就業(yè)增長情況，我們選出了全美最值得關(guān)注的25個城市 。下表中，80%的城市超過全美科技就業(yè)增長平均值(11.1%)，舊金山以39.4%的傲人成績拔得頭籌。在對比2013-2014 和2015-2016 兩個階段的數(shù)據(jù)后可以發(fā)現(xiàn)，夏洛特、匹茲堡、洛杉磯的增長趨勢顯著，均提高約13%。有趣的是，人口只有硅谷(約300萬)四分之一的西雅圖(約70萬) 在新增職位方面卻是硅谷的1.24倍，足以說明其強大的發(fā)展需求。

圖: 高科技軟件/服務(wù)就業(yè)增長

綠色覆蓋區(qū)域為就業(yè)增長超過1萬的城市

4. 辦公樓租金市場

由于人才供應(yīng)量縮緊，一些高科技核心城市的招聘減少，辦公樓租金增長稍有放緩，特別是像華盛頓、紐約和舊金山灣區(qū)這樣的大型城市。相比之下，新型科技市場，如: 納什維爾、亞特蘭大、夏洛特的租金增速反倒超過了全美平均水平1.6%。

圖: 辦公樓租金增速Top 25

綠色覆蓋城市增速均超過10%

高科技產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長與辦公樓的租金上漲關(guān)系明顯，Top25中有13個城市的租金增長超過10%。其中，橘縣以23.3%位居榜首，納什維爾、亞特蘭大和夏洛特三個消費成本較低的城市則緊隨其后(見上表)。

5. 市場周期

任何房地產(chǎn)類型都存在周期，一般可分為緊縮、穩(wěn)定、擴張和成熟四個階段。同一地產(chǎn)類型，其在周期中所處的位置和停留的時間會因地點的不同而有所差異。

圖: Top25科技核心城市的辦公樓地產(chǎn)周期

• 緊縮期: 租金下降，空置率升高，新供應(yīng)量過多。
• 穩(wěn)定期: 租金下降或維持穩(wěn)定，空置率上升或下降緩慢，無新供應(yīng)量或新供應(yīng)量有限。
• 擴張期: 租金以較快速度上升，空置率下降，新項目正在建設(shè)或即將竣工。
• 成熟期: 租金以較慢的速度上升或穩(wěn)定不變，空置率穩(wěn)定或緩慢下降，新供應(yīng)量增多。

總體來講，過去一年，美國高科技產(chǎn)業(yè)的辦公樓市場處于擴張階段。核心科技城市中，共有13個處于成熟期，10個處在擴張期。首府華盛頓雖然前進緩慢，但仍處于穩(wěn)定期，落后于其它城市。

6. 未來前景

首先，人們對于高科技產(chǎn)品及其服務(wù)的需求會持續(xù)上升，且科技會成為提高企業(yè)生產(chǎn)力的核心要素。根據(jù)Consumer Electronic Association 的調(diào)查，消費者在新型科技產(chǎn)品上的花費從2011年起就超過長期平均值，且在2016年后穩(wěn)步攀升，有利于科技企業(yè)的發(fā)展。

圖: 科技產(chǎn)品消費預(yù)期

其次，科技創(chuàng)業(yè)公司大多依靠風投注資迅速壯大，最終上市。因此，市場可利用資本量和風投公司對科技企業(yè)發(fā)展的偏好將成為該產(chǎn)業(yè)就業(yè)增長和辦公樓租賃需求的關(guān)鍵。總的來講，在全美持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟大環(huán)境下，科技產(chǎn)業(yè)在未來兩年將會持續(xù)向好。投資者可以將目光鎖定在處于擴張期的城市，避免成熟市場可能遭遇的衰退危機。