購買公寓樓可以是一個偉大的舉措，只要你投資一個適合你的預算。您應該與房地產經紀人合作，找到合適的房產，然后分析建筑物的財務狀況。得到一個“租單”，列出每個單位的數量和租金數額。另外還要獲得房東的損益表。使用這些文件來確定你可以借多少錢。在您結束購買之前，聘請檢查員來查看房產是非常重要的。你不想買一個無法預料的問題的建筑物。
購買美國公寓樓第一步：找到合適的公寓樓
1、與房地產經紀人合作。代理人可以幫助您在值得投資的領域找到合適的房產。您可以通過在線查看并與該地區的其他投資者進行交談，從而自行進行大量的研究。但代理商可以節省您的時間和金錢。
向其他業主詢問他們使用的代理商是否會推薦這個人。問問他們喜歡他或她。
找一個全職做房地產工作的特工。有些兼職人員可能不會密切關注市場。
還要確保代理商有購買公寓的經驗。
2、確定你想要的建筑類型。有不同類型的公寓可以購買。你應該與房地產經紀人談談你的喜好。
例如，建筑物可能是混合使用的。這意味著它有公寓和商業房地產，你可以出租。
被占用的建筑物將更容易融資，因此請檢查以確定有多少個單位有租戶。
還要考慮建筑物的大小。一到四個單位的公寓貸款與購買房屋貸款沒有多大區別。但是，如果這個建筑物有五個單元，那么貸方就會認為它是一個公寓樓。
3、參觀建筑物。你想親自看看建筑物，所以跟你的房地產經紀人一起去看看。當你穿過建筑物時記筆記。除非你試圖翻轉建筑物，否則你可能想要避免任何太耗費的公寓樓。
詢問當前業主的租戶。檢查出租單位有多少，租戶有多久等等。
詢問現在的主人為什么他們賣。也許業主想要改變投資，或者也許這個社區正在走下坡路，他們正在虧損。他們出售的原因可能會影響你是否購買建筑物。
不要作出情緒決定。相反，嘗試分析每個建筑物作為投資。
4、要求賣方出租。要正確評估建筑物，您應該要求賣方提供某些信息。例如，請確保獲得租金卷，其中應包括以下內容：
完整的單位列表、租戶的名字、每個租約的條款、月租金、單位的大小、每個單位的臥室和浴室的數量
5、分析你可以收取租金。目前的房東可能會收取租金。您應該研究該地區的市場利率，并據此計算可能的租金。
檢查像padmapper.com這樣的網站，看看附近有什么租金。然而，你應該親自去看看這些房屋，看看他們是否等同于你看過的建筑中的單位。
您也可以致電物業管理公司，詢問他們認為您可以為您的單位收費。
6、計算可能的開支。您應該向當前所有者詢問該建筑物的損益表（稱為“損益”）。但是，你應該認真研究它。賣方有動機來扭轉真相。您可以通過執行以下操作來仔細檢查一些信息：
估計必要的維護量。較新的單位每年可能需要大約500美元。
通過撥打縣評估辦公室來獲得稅務信息。
從保證商業物業的公司獲得保險報價。
致電物業管理公司，詢問他們收取多少。他們通常會收取您的總預期租金的百分比。
7、確定你可以花多少錢。你需要了解作為房東的財務狀況。貸款人希望在借錢之前看到你的財產是有利可圖的。你也想在你自己的腦海里確認你能夠支付你的貸款�？紤]以下：
大多數貸款人可能需要25-30％作為首付。檢查你是否有這筆錢。
你需要計算凈營業收入。這是你的金額減去開支。
分析你的現金流量。這是相對于你消費的金額而言。
如果您不知道如何分析財務狀況，請聯系可以幫助您的注冊會計師。
8、開個價。你的提議將取決于你想借多少錢，以及你認為公寓樓是值得的。與你的房地產經紀人談談什么是現實的提議。
在一個熱門的房地產市場，你可能不想侵略性，因為買家可能會搶購樓宇。相反，你可以期望付出接近賣方的要求。
談判至少90天的代管期。這將使您有60天的時間完成檢查，然后在30天之后關閉。
9、雇用一名檢查員。在購買之前，您應該先檢查一下建筑物。確保檢查員具有商業性質的經驗。你可以找你的房地產經紀人找一個督察。
招聘之前，問問檢查員他們會檢查什么。一個標準的檢查將看電線和建筑物的結構。如果你想要更多的檢查，那就向檢查員說清楚。
如果大樓有問題，那么你可以讓你的律師接近賣方，并要求信貸。這個信用會降低你的購買價格。
購買美國公寓樓第二步：準備貸款
1、查看您的信用記錄。貸款人會拉你的信用記錄，以決定你是否有良好的信用風險。因此，您應該在申請貸款之前審查您的信用記錄。您可以通過訪問www.annualcreditreport.com或致電1-877-322-8228從每個信用報告局免費獲得信用報告。
研究報告中的錯誤。例如，您的報告中可能包含的信息不屬于您的信息。相反，它可能屬于其他人的密名或社會安全號碼。此外，信用報告有時會列出帳戶中不正確的付款狀態，或者不包括已解決的問題，例如全額付款。
如果您發現錯誤，請與其報告中包含錯誤的信用報告局進行爭執。完成爭議過程可能需要長達60天的時間，因此要進行相應的計劃。
2、了解商業貸款。有兩種類型的貸款可用于購買公寓樓。無追索權貸款是由建筑物本身保證的。如果該建筑物價值250萬美元，則可以向某些買主提供。
另一種是追索權貸款。有了這筆貸款，你將個人負責貸款。這意味著，如果您違約，貸款人可以為您的個人資產，如您的家。
貸款可以是長期的（最多30年）或短期的（5年，7年和10年）。
利率可以是固定的或可變的。如果你選擇一個可變利率，那么利率將隨著貸款的成熟而變化。
3、收集所需的文件。申請貸款時，你需要向貸方提交相當多的文件。您可能需要提交以下內容，以便提前收集：
物業描述，包括建設年份和單位數量、財產的圖片、地圖顯示該物業的位置和競爭對手的公寓樓、計劃升級、有關租金的信息、平面圖的副本、購買價格和結算成本、交易中涉及的其他人的姓名（例如律師，房地產經紀人和所有權公司）
4、申請貸款。你可以申請貸款與許多不同的貸款人，并選擇提供最好的條款。與他們分享您的支持文檔，然后完成所需的應用程序。
提交申請后，信貸員將審核您的申請。他們可能會聯系您以獲取更多信息。
然后，您將收到您申請的所有貸方的條款表或意向書。本文件將確定所有各方，證券類型，融資金額和其他關鍵條款。目的是確保每個人都明白貸款條款。
你簽署了最有吸引力的貸款意向書或條款表。提交給貸款人。您可能需要在這一點上支付押金或提交證明文件，如評估。
等待貸款人收到最后的全部貸款承諾。
購買美國公寓樓第三步：完成銷售
1、聘請律師。你應該避免試圖自己起草法律文件。相反，聘請房地產律師，這樣做是正確的。除了書面購買協議，你的律師可以處理其他任務：
如果在結束之前需要修理，請與賣方協商。設置托管。研究標題，以確保清楚。
2、創建一個企業擁有該建筑。許多業主通過有限責任公司（LLC）等企業持有公寓樓。如果您通過有限責任公司擁有它，那么您將被親自隔離與建筑物有關的任何責任。
例如，如果有人滑倒，他們可能會起訴業主疏忽維修。如果您通過有限責任公司擁有該建筑物，則起訴您的人不能獲得您的個人資產。
但是，如果銀行要求您在貸款上簽署個人擔保，那么銀行可以為您提供個人資產。
你可以自己創建一個有限責任公司，通過向你的國家提交組織文章。或者，你可以讓你的律師為你創造。
您還需要獲得州和地方政府所需的任何必要的執照和許可證。你可以與你的州的國務卿網站查詢更多的信息。
3、執行關閉前的盡職調查。商業房地產的關閉一般比簡單的住宅關閉更為復雜。因此，你需要做更多的努力。與你的律師討論以下內容，他應該引導你完成這個過程：
有一個ALTA冠軍調查完成。一個典型的按揭計劃是不夠的商業房地產。找到一個托管代理。審查租戶租約。分析分區限制。審查租戶租賃的轉讓和假設�？紤]將任何服務合同分配給建筑物。審查有關財產的披露。確定任何必要的許可證，特別是如果你打算改善財產。
4、出席閉幕。如果您將該建筑物作為有限責任公司購買，請記住您的業務代表必須參加結案。封閉包應包含以下文件：
放棄契約、標題誓章、其他宣誓書、租約的分配、合同的分配
5、雇用一家物業管理公司。您必須決定是否要現場居住并管理該物業。如果沒有，那么你需要聘請一個物業管理公司。公司將負責物業的日常管理。例如，他們將確保按時支付租金，并協調進行維修。
您可以通過與其他業主交談或聯系離您最近的公寓協會找到物業管理公司。你也可能在網上看。
一定要面試潛在的候選人關于他們的業務經驗和他們提供的服務。
詢問他們收費多少。通常情況下，物業管理公司將收取您所收取租金的5-10％。
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