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供應(yīng)量成為市場關(guān)鍵字

與今年情況類似，供應(yīng)量將繼續(xù)成為2018年市場走勢的重要指標(biāo)。雖然年底全國庫存有望小幅回調(diào)，但連續(xù)三年的供應(yīng)量短缺仍將使房屋銷量下降、價格上漲。

全美供應(yīng)量走勢(2006-2016)

全美獨立屋銷量

自2011年起，美國入門價房源一直處于緩慢增長態(tài)勢，預(yù)計未來一年不會出現(xiàn)明顯波動。此外，由于租金上漲與度假屋平臺的繁榮使投資者們看到了商機，不斷上漲的需求在供應(yīng)量短缺的情況下，進一步加劇了市場供小于求的局面。

租金情況(公寓 vs.獨立屋)

從上圖可以看到，多單元住宅的租金上漲明顯高于獨立屋。該現(xiàn)象不僅反映了公寓租賃市場的繁榮，也折射了該類房源可負(fù)擔(dān)程度的下降。

高稅州面臨稅改挑戰(zhàn)

賣房者數(shù)量恐下降

近期，眾議院和參議院正就“SALT Deduction (州稅及地方稅減免)”的改革進行協(xié)商。

SALT Deduction (州稅及地方稅減免)主要包含兩方面:

■ 地產(chǎn)稅

■ 州&地方級收入稅和消費稅

目前，納稅人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方級地稅”的減免優(yōu)惠。未來，眾議院建議制定地產(chǎn)稅的最高抵稅額，而參議院則希望徹底取消該項利好。雖然兩院還未就此達成一致，但勢必會對房屋所有者和潛在投資者產(chǎn)生影響。

一旦加州、紐約(房價)(公寓)、新澤西、馬塞諸塞、伊利諾伊這樣的高稅州取消SALT Deductions，可能造成居民和投資者流失。在一項針對900名屋主的調(diào)查中，三分之一的人表示如果當(dāng)?shù)卣�府取消SALT Deductions，自己會考慮搬到房價和生活成本較低的城市居住。據(jù)統(tǒng)計，今年有近25%的房屋銷量受到了稅改的影響。未來，具有經(jīng)濟和科技發(fā)展?jié)摿Φ亩�線城市，薩克拉門托、鳳凰城、亞特蘭大、納什維爾將會是人們關(guān)注的熱點。

此外，稅費改革還將牽扯地產(chǎn)出售后的“所得稅減免”優(yōu)惠。目前，只要屋主滿足“過去5年中住滿兩年” 的條件，便可享受個人$250,000，夫妻$500,000的免稅額度。如果新政真的將期限調(diào)高至 “過去8年中住滿5年”，那么許多屋主不得不重新思考自己的賣房時間。

城市近郊小區(qū)成新寵

根據(jù)2016年美國人口普查局公布的數(shù)據(jù)，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬人，占全美總?cè)丝诘?4.7%，位居第一。照目前的速度增長，該群體將在2036年迎來人口高峰，總數(shù)達8110萬。

與他們的父輩不同，千禧一代中的高收入階層并不偏愛有著大片草坪的郊區(qū)豪宅，轉(zhuǎn)而看重城市的步行指數(shù)和物業(yè)便利，愿意住在面積較為寬敞、人文氣息濃厚的都市外圍小區(qū)。

住宅銷售會更快

事實上，今年全美的房屋銷售速度已經(jīng)讓人十分意外。高峰時期，25%的房子兩周內(nèi)就能售出，約19%的非公開交易一周內(nèi)就能敲定。可想而知，基于供應(yīng)減少和需求增加的雙重壓力，明年的房屋競價大戰(zhàn)將會更加激烈。

貸款利率將提高

目前，住宅的30年固定貸款利率在3.6%-4.2%之間，預(yù)計明年會上升至4.3%-4.5%。過去十年，美聯(lián)儲共對政府證劵、抵押貸款債卷和其它類型資產(chǎn)進行過3次大額收購，力求通過寬松的貨幣政策刺激美國經(jīng)濟，使其迅速走出 08年金融危機陰影。

美聯(lián)儲主席Janet Yellen

鑒于國內(nèi)經(jīng)濟已全面復(fù)蘇，美聯(lián)儲今年10月表示將著手降低其$4.5萬億資產(chǎn)包 (其中$1.78萬億為貸款抵押債卷)，逐漸縮緊貨幣政策。由于該動作將使借貸市場的流動資金變少，因此貸款利率也會水漲船高。對投資者來講，房價和貸款的雙高將會是不小的壓力。與2016年相比，今年的月供上漲13%，預(yù)計明年漲幅會在15%-20%。

房價泡沫不會出現(xiàn)

即使今年美國房市的銷售速度、競價程度和需求增速屢創(chuàng)歷史記錄，房價攀升的腳步卻絲毫未曾停歇。這種市場的持續(xù)繁榮不僅讓投資者們蠢蠢欲動，也讓人不禁擔(dān)憂，害怕遭遇房市的滑鐵盧。那么，2018年真的會出現(xiàn)房價泡沫嗎？

答案是否定的。首先，美國大環(huán)境良好，經(jīng)濟穩(wěn)中有升。美聯(lián)儲在本周三表示，明年美國經(jīng)濟發(fā)展速度將會更快，失業(yè)率繼續(xù)維持在較低水平。基于穩(wěn)定的就業(yè)、持續(xù)上漲的居民可支配收入和活躍的商業(yè)投資，美聯(lián)儲將貨幣政策收緊，使利率提高至1.25-1.5%區(qū)間。

自08年金融危機以來，中央銀行已第5次進行利率上調(diào)。政策制定者表示，美聯(lián)儲計劃在2018年和2019年分別加息3次和2次。雖然月供上漲對投資者們來說是件“壞事”，但從大局來看，正是由于該動作限制了部分購房者入場，才緩和了房價上漲幅度，使市場能夠健康穩(wěn)定發(fā)展。

其次，房貸審核嚴(yán)格，貸款比例下降。貸款價值比(Loan-to-Value) 是貸款所占房屋價值的比值，它反映了借貸市場的謹(jǐn)慎程度和規(guī)范性。

2008年美國房市之所以受到重創(chuàng)，主要源于政府大規(guī)模鼓勵人民購房而導(dǎo)致的銀行及其它貸款機構(gòu)借貸要求放寬，為原本不符合條件的“次貸者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮動型貸款。由于后期股市的復(fù)蘇和利率的升高，次貸者的房貸壓力越滾越大，最后不得不通過房產(chǎn)拍賣退出。法拍屋的大量增多不僅拉高了供應(yīng)量，也冷卻了房價上漲熱度。由于再也無法從房市中謀取暴利，投機者們紛紛離場，而這又進一步促使供應(yīng)量上升，最終導(dǎo)致房價暴跌。

最后，需求實際存在，房價上升有理。十年前的房屋需求源于人為政策造成的房貸垂手可得，而如今的住宅需求則主要來自人口和移民的自然增長。當(dāng)前的價格升高并不像過去那樣依靠短時間需求的迅速膨脹，而是供應(yīng)量短缺造成的供小于求。在展望未來趨勢時，投資者既不要單憑“價格持續(xù)上漲”來判定泡沫是否存在，也不要盲目依賴經(jīng)濟周期，應(yīng)從整體經(jīng)濟環(huán)境、政府貨幣政策、供需改變源頭等多方面考量，理性作出決策。

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