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獨家揭秘: 美國房價上漲的真相

來源：作者：北美購房網時間：2018/6/18

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剛剛過去的5月，美國貸款利率創7年來新高，30年固定利率貸款從一年前的3.95%上漲到 4.66%，同比增長 17.9%。然而，面對不斷上行的借貸壓力，投資者們的熱情卻絲毫未受影響，不僅房屋貸款總量達2014年之最，全美房價也穩步提升6.5%，許多西海岸城市甚至出現兩位數字增長。究竟是什么原因使美國房價節節攀升？需求上漲的背后又有何隱情呢？

1. 市場供不應求，房價上行合情合理

無論是自住還是投資，最怕遇到房地產虛假繁榮，市場需求不扎根于當地經濟實體發展，而是基于虛無縹緲、人云亦云的投機期望。要討論這個問題，我們不得不回歸事物的本質，影響房地產需求的三大外因－人口、收入和就業。由于房地產市場具有區域性特點，我們就以西海岸后起之秀西雅圖(別墅)為例來說明。

西雅圖港口Pier 66

2013年，西雅圖首次以2.8%的增幅問鼎全美人口增長最快城市，居民人數在一年內上漲18,000，將總人口拉升至652,000。2016年，西雅圖再破70萬大關，不僅躋身全美Top20大型城市行列，更在人口密度排名中位列第10，每平方英里人口達8391。

西雅圖人口上漲趨勢

居民的增多使當地住房需求迅速攀升。由于建筑的滯后性使庫存無法在短時間內跟進，供小于求的市場現狀使西雅圖房價水漲船高。

除了人口基數越發龐大外，西雅圖對自身科技城市的定位也十分成功。且不提亞馬遜、微軟如何將觸角伸入城市的各個角落，光是Facebook、Google 這些精明的硅谷企業前來西雅圖落腳就可以說明這個城市的巨大潛力。2016 年，西雅圖都會區GDP達 $3304.1億(2017年數據尚未公開)，不僅經濟體規模位列全美大型都會區第11，4.3%的年增幅更使其躋身發展速度最快Top3。

亞馬遜在西雅圖的擴張地圖 (2007-2017)

截止到2018年3月, 亞馬遜已在西雅圖占據 810萬平方英尺的辦公面積, 相當于該市43家公司的總和。

過去五年，西雅圖就業市場一直呈穩步增長態勢，科技人才需求十分緊俏。根據華盛頓州就業保障局的最新數據，今年西雅圖就業及工資漲幅均超越全美平均水平，當地失業率更是突破歷史新低 3.1% (5%以下則可視為“全民就業”)。

西雅圖就業同比增長

西雅圖工資同比增長

西雅圖失業率

經濟的繁榮使老百姓的錢包變鼓了，可支配收入的增多推動了居民消費，使越來越多的民眾有了購房的能力和需求。當市場供需不平衡遇上土地的稀缺特性，西雅圖的房價想不上漲都難。

西雅圖房價走勢

2. 需求背后的“隱情”

1) “美國夢” 依舊存在

對于大多數美國人來講，組建家庭并擁有屬于自己的溫馨港灣是心中不變的“美國夢”。買房除了能省去搬家的疲憊、提供安定感、規避租金上漲壓力，更是將錢用在“資產增值” 這件具有長遠意義的事情上，比白白交給房東劃算的多。根據房地產數據公司ATTOM Data Solutions的報告，全美超過一半的城市，買房比租房便宜。平均一套3單元住宅的租金相當于租客年收入的38.8%，如果能將這部分錢作為首付，既能合理規劃資產，又能享受抵稅優惠，可謂一舉多得。

2) 千禧一代成購房主力軍

根據2016年美國人口普查局公布的數據，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36歲) 約有7540萬人，占全美總人口的24.7%，位居第一。照目前的增長速度，該群體將在2036年迎來人口高峰，總數達8110萬。

3) 千禧一代比例

千禧一代人口數量