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　　2015年即將結束，小一在想最今年的最后今天里要寫一點總結性的東西，來回顧這一年的分析，今天我們就來看一下美國整體的房價走勢。

　　其實美國的房價到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低于3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。近幾年，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。

　　美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

　　后來小一把美國房價的分析用到其他國家，結果發現，在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用于美國平均，而且適用于一線城市。