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現(xiàn)在隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水漲船高，很多較有錢的家庭將目光轉(zhuǎn)向了海外的房地產(chǎn)，特別是很多人都希望自己能夠在美國(guó)投資房地產(chǎn)，或者自己住，或者投資升值，但異國(guó)他鄉(xiāng)，買房子也需要一些市場(chǎng)行情的了解或者經(jīng)驗(yàn)的分享，今天就為您分享一篇在美國(guó)買房子的心得體會(huì)以及注意事項(xiàng)，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀一下。

一、注意投資房和自住房的區(qū)別

如果你想要在美國(guó)買房，應(yīng)該先弄清買房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜歡郊區(qū)，有人向往市區(qū)，有人喜歡獨(dú)立屋，有人愛(ài)公寓，有人愛(ài)住水邊，有人喜歡山坡樹(shù)林，買自住房最重要的原則只有一個(gè)，那就是自己喜歡才買，只要喜歡，買下來(lái)永遠(yuǎn)不會(huì)后悔。如果是為投資而購(gòu)房，那就不一樣了。投資的目的是賺錢，在房?jī)r(jià)緩慢上漲的市場(chǎng)，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

二、地理位置

地理位置永遠(yuǎn)是投資的第一考慮因素，選擇一個(gè)經(jīng)濟(jì)上升區(qū)，比經(jīng)濟(jì)下降區(qū)要好，所謂經(jīng)濟(jì)上升，通常就是人口是否呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。另外，房子的位置不能太偏僻，離學(xué)校、市場(chǎng)等居住配套太遠(yuǎn)或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價(jià)格也偏低。

三、建筑年代

通常只考慮建筑年代在1980年以后的房子，這是因?yàn)槔戏孔有蘩碣M(fèi)太高，麻煩多，維護(hù)成本昂貴，有人稱老房子價(jià)格便宜，如果買下來(lái)投點(diǎn)錢進(jìn)行改造仍是很劃算的買賣，其實(shí)一般對(duì)于不懂修理的人而言，選擇新房或次新房是主要選擇，除非老房子已經(jīng)過(guò)更新改造，否則一般情況下不予考慮。經(jīng)過(guò)測(cè)算，投資新房子的毛利率，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如舊房子，但由于舊房子的修理費(fèi)多，故凈投資回報(bào)也相差不會(huì)太大。通常50年以上舊房子（這里主要指公寓樓）的電路、水路、管道等設(shè)施沒(méi)有獨(dú)立的電表、水表，于是不得不由屋主支付電費(fèi)和水費(fèi)，而美國(guó)人一年四季都開(kāi)空調(diào)，浪費(fèi)相當(dāng)大，這是筆不可控的開(kāi)支。故為了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，一般不予考慮。

四、周邊環(huán)境

這里是指小環(huán)境，即房屋所在的社區(qū)，如果這個(gè)社區(qū)的居民很窮，學(xué)區(qū)不好，通常房?jī)r(jià)也不會(huì)高，如果這個(gè)社區(qū)附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價(jià)格相當(dāng)誘人，勸你最好還是別買，因?yàn)樾路孔拥氖袌?chǎng)價(jià)值會(huì)受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景不會(huì)大。另外，機(jī)場(chǎng)、大煙囪、高壓線、屠宰場(chǎng)、監(jiān)獄以及墳場(chǎng)附近的房屋，通通不予考慮。租客往往喜歡交通便利、商業(yè)配套好的區(qū)域，方便仍是他們的第一選擇。

五、占地面積及房屋朝向

如果是自住房，大多數(shù)人都喜歡占地面積大的獨(dú)立屋，這是必然的。但對(duì)投資房而言，占地太大反而是個(gè)負(fù)擔(dān)，會(huì)降低投資收益率，因?yàn)橥瑯哟笮〉姆课萑绻�占地面積大，則肯定投資成本大，而花園大又意味著維護(hù)開(kāi)支大，除草、澆水、施肥等都要錢，其實(shí)美國(guó)本身就是個(gè)大花園，很少有租客會(huì)強(qiáng)調(diào)花園要如何如何，他們一般在乎屋內(nèi)設(shè)施遠(yuǎn)超過(guò)屋外環(huán)境，因此，投資房沒(méi)必要占地過(guò)大。坐北朝南的房子是非常科學(xué)的，風(fēng)水還是也要看看，風(fēng)水應(yīng)該是門(mén)科學(xué)而不是迷信。風(fēng)水不好的房屋，人住進(jìn)去會(huì)得病，這不是慫言聽(tīng)聞。投資房雖不象自住房那樣非常講究風(fēng)水，但至少也要說(shuō)得過(guò)去。

六、地稅和保險(xiǎn)

投資房的地稅和保險(xiǎn)也是考慮的因素，因?yàn)檫@會(huì)直接影響到投資回報(bào)。不同城市不同地區(qū)的地稅差別非常大，投資房的保險(xiǎn)費(fèi)用（指房屋火險(xiǎn)等）一般比自住房要高，房屋保險(xiǎn)是必不可少的，即使是現(xiàn)金購(gòu)買也應(yīng)該堅(jiān)持買房屋險(xiǎn)，這是從安全角度出發(fā)。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

七、房屋保養(yǎng)及支出

按照美國(guó)的法律規(guī)定，房屋維護(hù)是業(yè)主的義務(wù)，如果房屋下水道壞了，洗碗機(jī)不工作了，或者空調(diào)不制冷了，都需要業(yè)主及時(shí)花錢修好。 房屋維護(hù)支出將是一大筆費(fèi)用，因此在購(gòu)房時(shí)，在合同中最好約定一個(gè)前提條件，那就是為了確保房屋質(zhì)量，要求聘請(qǐng)專業(yè)人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調(diào)是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災(zāi)害較為頻繁的地區(qū)。Inspection的費(fèi)用通常由購(gòu)方支付，如果通過(guò)Inspection發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，可以要求售方修理，如果售方不負(fù)責(zé)修理，則購(gòu)方可以拒絕購(gòu)買而不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。做Inspection是為今后的房屋保養(yǎng)著想。

八、投資回報(bào)率

投資回報(bào)率要多少才算是成功的投資？如果用現(xiàn)金全款購(gòu)房（即不考慮貸款）且不考慮房?jī)r(jià)上漲的因素，僅考慮租金收入，那么投資凈回報(bào)應(yīng)當(dāng)在8%-10%左右才算是劃算的買賣。這個(gè)投資凈回報(bào)的計(jì)算方式是：（1）收入：指租金收入；（2）支出：指房屋維護(hù)費(fèi)、房屋管理費(fèi)、地稅、租金、廣告費(fèi)、法律訴訟費(fèi)等，有些公寓還有小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；（3）凈回報(bào)：指收入減去支出后的凈利潤(rùn)。通常，新房子因?yàn)閮r(jià)格高，租金的投資回報(bào)率要低于年代舊遠(yuǎn)的房子，通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報(bào)率最高。

九、貸款安排

美國(guó)的住房貸款利率目前已達(dá)到歷史最低，30年按揭貸款利率一般在5%左右，權(quán)益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，一定不能錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)。只要利用好貸款這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿，僅靠租金收入，投資回報(bào)率就可達(dá)15%甚至更高。由于美國(guó)目前的房?jī)r(jià)處于最低谷，大部分房屋已從高位跌去30%-50%，故如果現(xiàn)在買房且利用好貸款，幾年后的總投資回報(bào)率一定相當(dāng)可觀。

十、如何對(duì)出租屋進(jìn)行管理

買房后如何出租，如何收租金，如何對(duì)付老賴租客，如何維護(hù)保養(yǎng)房屋，通通都是學(xué)問(wèn)，不同的人管理的效果完全不同。如果自己有時(shí)間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費(fèi)（通常是一年按一個(gè)月的租金計(jì)算），修理什么的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 買零部件，能夠自己安裝的話就自己干，自己做不了可以尋找專業(yè)修理人員上門(mén)修理，要知道美國(guó)的人工費(fèi)用很高，工人上門(mén)一次，僅是****費(fèi)就得80美元，還不算其他的零件費(fèi)和人工費(fèi)。

以上十項(xiàng)關(guān)于在美國(guó)買房的心得體會(huì)不知道給您帶來(lái)了多少的幫助呢？新春馬上就要到了，希望您能根據(jù)自己的切身情況在美國(guó)買到喜歡的、適合自己的房子。希望以上幾項(xiàng)能夠給您帶來(lái)幫助，最后，您如果想買到合適的房子，不妨來(lái)我們北美購(gòu)房網(wǎng)看看，選擇一套適合您的房子。祝您生活愉快！