美國房地產正在逐步徹底擺脫次貸危機
來源：aaa作者：北美購房網時間：2015/3/16
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2008年9月雷曼兄弟破產，引發全球金融海嘯。雖然美聯儲通過緊急貸款避免了金融市場的全面崩潰，但美國經濟在次貸危機之后的復蘇卻一直不能令人滿意。為幫助經濟增長，美聯儲推出了多輪量化寬松政策(簡稱QE)。2009年美國國家經濟研究局宣布經濟衰退結束，但直到QE退出后的今天，美國經濟恢復結果仍然不令人滿意。和以往經濟周期相比，次貸危機引發的這次衰退持續時間更長，衰退程度更深。什么原因造成這種后果？
在歷史數據中，美國房地產危機引發的經濟衰退持續實際更長，后果更嚴重，所以美國目前的情況并非特別意外。房地產是美國家庭財富的最重要組成部分，當房地產價格下跌時，家庭財富縮水，降低了家庭消費的欲望。這種財富效應對美國經濟的影響尤其嚴重。
首先，家庭消費占美國GDP的一大半，比重達到60%。這個和中國投資和貿易占主體的經濟模式非常不同。因此，一旦家庭財富縮水，引發消費需求不足，對GDP的影響很大。其次，美國家庭的消費習慣和中國有天壤之別。中國家庭一般希望盡早還清房貸，而且往往把房子留給子女，自己并不消費。而很多美國家庭的消費目標是去世前把包括房產在內的各種財富全部消費掉，因此他們并不省吃儉用，急于還清貸款。而且房子升值后，這些家庭還通過再貸款的方式，把升值部分拿出來消費。
很多美國人只要有能力的話，都喜歡住很漂亮的大房子，看上去的感覺應該覺得美國人都很有錢。其實，很多美國人喜歡貸款買大房子。像奧巴馬總統也是貸款買房，前聯儲會主席柏南奇也因為申請貸款沒有通過，而懊惱不已。其實，很多美國將房子賣掉清算時，償還銀行貸款和手續費后，基本沒有什么資金剩下來，有的甚至還要自己再貼點錢進去。所以，房地產價格下跌，對這些家庭消費的打擊非常大。
美國房地產危機引發的衰退周期長的第二個原因是房地產自身的周期就非常長。次貸危機在07和08年才表現出來，但美國房地產衰退從05年就開始了。當時美國房地產銷售大幅下降，庫存飆升，但房地產價格并沒有下降，甚至還在繼續上升。這個主要因為美國房地產市場上價格屬于滯后指標。
盡管市場開始下行，賣房者開始并不知道是短期波動還是大周期見頂，因此只是觀望，并不愿意降價。而且美國房地產銷售的周期性非常強，往往集中在短短幾個月中。美國房地產市場交易主要集中在3月到7月之間，趕在學校開學前，方便入學。因此一旦這幾個月沒有成交，很多人會等明年再賣，妨礙了價格調整。
這種美國房地產價格的滯后性在上升周期也表現得非常明顯。美國房地產的銷售和投資從09年后就開始逐步好轉，但價格始終沒有明顯改善。在此期間，房地產市場上的銷售主要處于去庫存階段，價格壓力依舊沉重。這種情況直到2013年才出現明顯改善，美國房地產價格出現顯著上揚，鼓舞了消費者信心。
自2013年以來，美國房地產價格更是氣勢如虹，很多地方的價格都出現了兩位數的增長率，房屋交易周期明顯縮短。之前需要1個月才能賣出的房子，現在短短幾天甚至當天就成交。而且買家在賣方要價基礎上主動加價的情況也比比皆是。尤其是來自中國大陸的現金買家，往往不計成本，一擲千金，有時甚至為了搶到房子而不斷加價。如果房地產市場目前這種趨勢持續下去，美國經濟繼續復蘇的基礎將是非常穩固的。
當然，過去幾年的國際因素也是造成美國經濟復蘇緩慢的一個原因。在11和12年美國經濟復蘇還非常脆弱的時候，爆發了歐洲債務危機。歐債危機阻礙貿易和國際資本的流動，對美國經濟雪上加霜。更重要的是歐洲債務危機嚴重影響了公司和消費者的信心。消費降低減少會降低公司投資意愿，甚至裁員。公司裁員提高家庭對未來收入的不確定性，再次降低消費，形成一個惡性循環。這種由于消費者信心波動造成的經濟惡化在歷史數據中非常顯著。美國經濟中另外一個重要不確定因素是財政政策。政府預算遲遲無法通過，政府債務上限不能即使通過，甚至引發政府關門。這些不確定因素都阻礙了家庭消費和企業投資，造成美國經濟遲遲無法有力復蘇。
雖然有些負面因素目前依然存在，美國經濟的基本面已經得到根本性改善，現在新增加的領取失業救濟金的人數創下經濟危機以來的最低人數，就業率的上升，預示著美國未來的經濟有望徹底走出次貸危機的陰影。
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