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1專業名詞解釋

零售類商業地產（Retail CRE）

租戶為零售商的商業地產，其類型有商場、購物中心、餐廳、超市等。

凈吸收量（Net Absorption）

在某一特定時間段結束時的總出租面積減去初始時期的出租面積。該數據用于衡量在特定時間段內地產租賃市場的活躍程度。

回報率（Cap Rate）

商業地產年凈收入除以售價。市場上在售商業地產大多以確定回報率后用現金流反推法定價。

22015年第三季度概覽

2015年第三季度美國零售類商業地產發展平穩，并未出現較大波動。空置率較上一季度小幅回落，跌至5.8%。凈吸收量為2792萬平方英尺，空置面積環比下降1421萬平方英尺。在2015年第三季度，全美一共建成639座商業地產建筑，總面積達1584萬平方英尺；第四季度預計有6160萬平方英尺的新建商業地產投入使用。

3凈吸收量與空置率走勢分析

凈吸收量

零售類商業地產的凈吸收量是2015年第三季度的一大亮點。今年第一季度凈吸收量為1267萬平方英尺，第二季度為2107萬平方英尺，第三季度為2792萬平方英尺，環比上漲32.51%。由于經濟及就業回暖，人民有更多可支配收入，零售業也因此蓬勃發展。

如下圖所示，2009年受金融危機影響，凈吸收量驟降231倍。NAREIG認為目前零售類商業地產正在緩慢恢復，雖未呈現爆發式增長，但是整體情況更健康。

空置率

2015年第三季度，美國零售類商業地產整體空置率下降至5.8%，2014年第四季度該數據為6%。目前全美零售類商業地產總空置面積為2087萬平方英尺。

4地產建造情況及供求關系

在2015年第三季度，共有639個商業地產項目完工，總面積達1584萬平方英尺。

本季度最大建成項目為位于芝加哥1515 N Halsted St.的42萬平方英尺商鋪，該商鋪80%已經出租；而位于圣路易斯1 Ikea Way的38萬平方英尺新完工建筑已經100%出租。

在即將完工的項目中，巴爾的摩8107 Ritchie Hwy上的12萬平方英尺商鋪已經100%預租；同樣，位于拉斯維加斯的Dodge Ram商場也已預租完全部的7萬平方英尺空間。截止目前，全美零售類商業地產總“庫存”為128.47億平方英尺。

下圖為新開工及完工地產總面積對比。盡管在2013年開工面積有所上漲，但之后仍出現了明顯回落。這一方面歸結于開發商對零售類商業地產的謹慎態度，另一方面建筑貸款、融資等問題也減緩了開發活動。

5租金走勢分析

2015年新簽三大租約

全美知名百貨商店Belk與Bel Air商場簽訂的23.7萬平方英尺租約為2015年全美零售界的最大租約；排名第二的是芝加哥的沃爾瑪超市，面積為18.7萬平方英尺；緊隨其后的是高端商場Von Maur在亞特蘭大新簽訂的租約，面積為17.2平方英尺。

零售類商業地產交易情況（1.5萬平方英尺以上）

2015年第二季度全美商業地產交易額較第一季度有所回落。第二季度，有805個1.5萬平方英尺及以上商鋪換手，總金額76億美元，總面積達5千萬平方英尺，平均單價為$151. 37每平方英尺。第一季度，該系列數據分別為761，84億美元，4千萬平方英尺，及$195.79每平方英尺。

過去12個月，全美零售類商業地產交易金額最大的一筆是舊金山Tanforan商場，成交額1.74億美元，回報率6.5%。

今年零售類商業地產整體交易情況好于去年，由于需求大于市場供給，使零售類商業地產回報率一直呈下降趨勢：2015年第三季度平均回報率為6.80%，而去年同期該數字為7.63%。

6附表：各大城市零售類商業地產數據