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到美國(guó)買(mǎi)房的人越來(lái)越多，但是外來(lái)的購(gòu)房者對(duì)美國(guó)房產(chǎn)銷售行業(yè)并不熟悉和了解，很容易被賣(mài)房人忽悠，那么，我們?cè)趺床挪粫?huì)在美國(guó)買(mǎi)房上當(dāng)受騙呢？這里有幾點(diǎn)常見(jiàn)的賣(mài)房方的忽悠客戶的方式，希望給您帶來(lái)警示。

忽悠一：買(mǎi)新房付全款

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)美國(guó)地產(chǎn)近123億美元，僅次于加拿大人，但房?jī)r(jià)中位數(shù)42.5萬(wàn)美元卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他外國(guó)買(mǎi)家居首位，近七成中國(guó)購(gòu)房者直接支付現(xiàn)金。

最常見(jiàn)的“忽悠”是買(mǎi)房的付款方式上。“在國(guó)內(nèi)，買(mǎi)新樓盤(pán)是要付清全款的，雖然購(gòu)房者可以從銀行按揭，但開(kāi)發(fā)商是一次性收到百分百的總房款的。但美國(guó)買(mǎi)新樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商只能分批收到房款。”

梁健立分析說(shuō)，在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)，最初只能收到10%～20%的房款，這些錢(qián)存放在第三方機(jī)構(gòu)的賬戶里，買(mǎi)賣(mài)雙方都不能碰;等到新房全部建好了，通過(guò)律師開(kāi)發(fā)商才能收到全款，這樣杜絕了爛尾樓的出現(xiàn)，保證了買(mǎi)家的利益。

但是，很多中國(guó)人并不清楚這一行規(guī)，購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，非常爽快地付清了全款。

忽悠二：抄底底特律樓市

“最低只要1500美元”、“70萬(wàn)人口、環(huán)境安逸、空氣清潔、低污染的民主社會(huì)，你還等什么­”美國(guó)的“汽車之城”底特律房產(chǎn)的低價(jià)，吸引了很多中國(guó)人前往抄底，認(rèn)為是花小錢(qián)即能實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的好時(shí)機(jī)。

但是對(duì)很多美國(guó)人來(lái)說(shuō)，失業(yè)率和犯罪率居高不下的底特律是著名的“鬼城”，不是投資房產(chǎn)的最佳選擇，尤其是在該市最近申請(qǐng)破產(chǎn)后。

“但一些中國(guó)人認(rèn)為這么低的價(jià)格，即使賠了也無(wú)所謂，還能有升值的潛力。殊不知，持有無(wú)人居住的房子風(fēng)險(xiǎn)更大。”梁健立說(shuō)，城市破產(chǎn)，意味著公務(wù)員被裁減，城市沒(méi)有足夠的警察，底特律人口已經(jīng)從130萬(wàn)減少到70萬(wàn)，大批人搬遷，也沒(méi)有人會(huì)租你的房子。

忽悠三：當(dāng)上房東樂(lè)悠悠

在國(guó)內(nèi)，買(mǎi)房當(dāng)上房東后，一切主動(dòng)權(quán)基本都握在房東手里，租客要是不按時(shí)交租，房東隨時(shí)可以停水停電趕走租客。但是在美國(guó)一些城市，租客的地位比房東還要高。

梁健立舉例說(shuō)，在芝加哥，由于有維護(hù)租客的法律法規(guī)，租客要是不按時(shí)付租金又賴著不走，房東只能到法庭申請(qǐng)裁決，租客會(huì)以“地毯臟了不洗”、“水管漏水不修”等各種理由，作為不交租金的借口。即使房東按照租客的要求一一辦妥，租客也可能故伎重演，結(jié)果，一拖就是大半年，租金打了水漂。

忽悠四：上網(wǎng)搜索房產(chǎn)信息

英文足夠好的話，可以上網(wǎng)搜索美國(guó)的房地產(chǎn)信息。據(jù)梁健立介紹，全美較知名的房產(chǎn)網(wǎng)站有Zillow、Trulia、Homes.com等，有的網(wǎng)站還提供估價(jià)功能，但是不同網(wǎng)站的估價(jià)差異很大，令人感到困惑。

針對(duì)個(gè)別房屋的估價(jià)，網(wǎng)站信息對(duì)于買(mǎi)家的參考作用不大，甚至有誤導(dǎo)的成分。

忽悠五：投資房產(chǎn)收益高

即便成功買(mǎi)房，回報(bào)也未必像看上去的那么“美”。在美國(guó)，無(wú)論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價(jià)的千分之1.25來(lái)收取地稅，而且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)水平做同向調(diào)整。若購(gòu)買(mǎi)的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國(guó)家庭月收入的21%，而其中主要開(kāi)支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬(wàn)美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣(mài)房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

此外，在美國(guó)炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來(lái)看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3%至5%。賣(mài)房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7%至10%。

在美國(guó)買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，畢竟美國(guó)的賣(mài)房買(mǎi)房制度和政策我們不是很了解，這樣一樁跨國(guó)買(mǎi)賣(mài)如果馬虎行事，就很容易上當(dāng)受騙。