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轉自高云堂博客

房源共享一直是中國晴朗的房地產代理中介天空中驅之不去一朵烏云。在這里我們把歷經百年滄桑，早已修成正果的美國房地產的房源共享-MLS系統介紹給大家。
本文分成以下五部分:
一 名稱和來源
二 組成結構
三 商業模式和運作過程
四 收益情況
五 目前的狀況

一 名稱和來源
MLS是Multiple Listing Service 的縮寫，國內目前直譯成-多重上市系統(類似于把二手房直譯成Second House 一樣，二手房的英文應該是Preowned or Existing House).Multiple的意思是說這些房源是有多個，數十個，數百個經紀人公司提供的，并不是上市的多重性(好幾個市場等)。而且只有一個上市的地方-就是MLS。所以MLS的意譯應該是房源共享系統。
MLS的概念也是市場發展的產物。舉例說明，早在1900年，達拉斯人口很少，只有一個房地產中介(那時德州還沒有房地產執照)，買房，賣房都找他。后來人口多了，有了五個房地產中介，A，B，C，D，E，每個人都有自己的客戶圈子，地盤和房源(Listing). 但問題來了，經紀人A的買主看中了經紀人B的房源，這時就有兩種情況：一是A的買主直接去找經紀人B去買，把經紀人A甩掉，二是經紀人A打電話(可能那時還沒電話，就去找B)說自己的買主想買B的房源，同時經紀人B的房源已經在市場上好長時間了，正急著脫手。經紀人B就同意了，經紀人A說我把買主給你帶來了，是不是要分給我一些你的傭金，經紀人B說那當然了，一人一半(3%)。之后，兩個人就這樣合作了，互相賣對方的房源，共享傭金。其他的經紀人C，D， E也知道了，后來他們就開了一個會，大家把房源都匯在一起，定了規則(MLS的規則)，大家團結起來，加快了銷售速度，賣主很高興，很快就賣了出去，價格也很理想，
買主也很滿意，從很多個房子中，挑了一個滿意的，同時也不用和每個經紀人聯系看房，只跟一個經紀人就行了。經紀人的聲譽也好了起來。所以當時用的是 MUltiple-幾個經紀人公司的房源。而現在達拉斯的MLS一共有16000個經紀人，1500家經紀人公司，是全美十大MLS之一。
二 組成結構
(一) 美國并沒有統一的，全國性的MLS系統
從以上的例子，可以知道，MLS是美國各地的房地產經紀人自發形成的，與政府幾乎沒有任何關系。目前全美各地一共有800多家MLS，一個大城市可以有好幾個MLS(不同區域)，十幾年前，達拉斯也是好幾家MLS，分別服務不同的地區(達拉斯地區方圓100英里)，后來為了方便，合為一個。但由于經紀人的業務范圍不是很大，大約在半個小時車程(30英里)，所以跨市，跨州的MLS并無實際意義。
(二)MLS的組成
以達拉斯為例，我們的MLS全稱是：North Texas Real Estate Information System 簡稱NTREIS，網址是：www.ntreis.net 只有我們這的房地產經紀人可以進去。
這個系統是由大約五家當地的MLS，這五家MLS所在地的房地產經紀人協會，一家提供MLS軟件的計術公司(現在是一家網絡公司)組成。2000年本人加入MLS時還是要用軟件，安裝到自己的電腦中，是用局域網(LAN)的方式運作，而到2003年則改成互聯網(Internet). 所以說MLS的控制權是在經紀人手中，從這么多年來MLS的會費一直沒變過就可以得到解釋。MLS的月費非常低，每月40美元，這相比經紀人每月平均收入 4500美元幾乎是微不足道。
(三)MLS的效果
目前全美由經紀人代理的房源大約在130萬上下。在www.Realtor.com上的房源即是全美各地的MLS匯集而來的。 www.Realtor.com 是全美房地產協會建立的一個B2C的網站，在此網站上查找房源只是它的一個功能，是為全美的房地產經紀人建立的一個互聯網廣告平臺。
以達拉斯為例，在我們的MLS上，有70000套房源，每年銷售大約90000套，平均銷售價20萬美元，房價中位數是14萬美元。平均上市時間是60- 70天。成交價是要價的97%。每年每個經紀人平均銷售5套房子共10個交易(代表買方或賣方)，傭金約是42000美元上下，同時大約又有30000多套新房，而70%的新房是由經紀人賣掉的，差不多20000套，新房均價是20萬美元，一面傭金3%，平均每個經紀人新房傭金是9000到12000美元。
在全美由經紀人所代理的房源占總共售出房子的85%左右，也就是說大約有15%的房子是由屋主自己賣掉的，這個比例也是隨著市場在變化的。而在MLS中由房源經紀人賣掉自己的房源占5%左右，其他95%的房源是由其他經紀人帶來的買主買去的，從中我們可以看到MLS的強大威力。

三 商業模式和運作過程
(一) MLS的商業模式
MLS的商業模式是B2B即Business to Business 的商業推廣方式，也就是房地產經紀人不是直接把自己的房源向消費者(買主)而是向其他的房地產經紀人推銷。這就類似于在股市中證券商不是向廣大股民而是向股票經紀公司推銷一個新上市的股票一樣。同樣，在MLS中，買主的經紀人不是直接尋找賣主去買房子，而是在所有的經紀人中尋找房源。就像你買Google 公司的股票不是到Google公司而是從他的經紀公司去買一樣。
這種市場方法的原理很簡單，就是在很短的時間把市場爆光程度達到了最大化。比如，在達拉斯，一棟房子，剛上市，如果靠傳統的方式，要在報紙上，作廣告，看到這個廣告的人數有限，這些人中想買房子的又很少不一定是真正的買主，可能只能接觸到市場的一小部份。而在MLS上，一旦上市，數百位經紀人立即看到這個與自己的買主相關的房源，也就是說這些潛在的買主是真正的買主，經紀人先研究一下這個房源是不是自己的買主想要的，如果是，就可以登門來看這個房子，很可能在一個月中會有20-30位經紀人登門來看這個房源。這時賣主賣出的價格就是市場價。如果一上市就被人買走，說明要價低了，如果遲遲還沒有人買，說明要價高了，就要降價。
(二)建立起房地產交易的市場價格的數據庫系統
首先，要知道什么是房地產交易的市場價格(Market price) ，市場價格要具備三個條件，一是在市場上要有足夠的時間。二是在這足夠的時間里，有相當的買主看過這棟房子。三是賣主和買主都是在正常的狀態下(即不是在突發意外事件情況下) 達成的交易。比如說，房子一上市，幾個買主就爭著買，或者是上市了很久都沒有人買，或者是賣主犯了法要坐牢急著賣，或者是買主中了六合彩，在這種情況下成交的房子就不是真正的市場價格。
但在MLS中，就有效的杜絕了這種現象，一個房子的成交價與市場價非常接近，這也就使在MLS中的銷售數據非�？茖W和可靠。所以，在MLS中銷售價格的數據庫，已成為全美房地產交易的核心。從賣主定價，買主給價，稅收估價，貸款估價，房屋保險估價，都是以這個數據庫為標準的。這個數據庫的作用遠遠的超出了當時房地產經紀人成立MLS時的想象。

四 收益情況
在這里我們來估算一下全美MLS系統的總收益和市場價值。以達拉斯的MLS為例：
MLS的月費40美元，一年就是480美元，一共15000個會員，所以年總收入是：720萬美元(480X15000) 再加上地產評估師等其他會員，大約占10%(72萬美元) 所以一共是800萬美元上下。
如果按全美150萬經紀人，年費按500美元計算，MLS的總收入是：7.5億美元(150萬X500)。
假如這是一個總的MLS的話，按照目前美國互聯網上市公司的利潤比計算，其凈利潤會在2億美元上下(30%)，如果按P/E比為40計算，其市場價值會在 80億美元�？上У氖牵琈LS比互聯網早就有了，要不就會有一個這樣的互聯網上市公司了。同時MLS一旦建成，就具有一定的壟斷性,后來者很難模仿。

五 目前狀況
(一)MLS的規模越來越大
在50年代后期，MLS才真正的在美國各地發展起來，目前在全國大約有800余家，但是越來越多的中小型MLS通過合并的方式使規模越來越大。目前大約有 100家屬于區域性的水平，由于多種原因，諸如，降低MLS的運營成本和經紀人業務范圍的擴大，以及網絡技術的迅速普及，都促使了這一趨勢的發展。比如，達拉斯地區MLS會員有15000人，而十幾年前，達拉斯地區有數家人數在千人左右的MLS。全美房地產經紀人大約150萬，有800家MLS，平均每個 MLS的人數在1800左右(150000/800)，由此可以看出相當一部分MLS的規模很小，人數在數百人左右。
(二)MLS中新科技含量越來越高
從最原始的MLS中的房源是印刷品，要想查房源就要手工從厚厚的MLS匯集中翻閱記錄，八十年代后期有了電腦以后，MLS的房源信息就儲存在電腦里，經紀人要把MLS的軟件安裝到自己的電腦中就可以非常方便的輸入和查找房源，到了九十年代后期，互聯網技術的發展可以使MLS建立在互聯網的平臺上，經紀人可以在有互聯網服務的任何計算機上登陸MLS。目前，最新科技，諸如，Google Earth，YouTube(網絡視頻)，隨著寬帶的普及，將會慢慢地滲入到MLS當中。
(三)MLS對消費者越來越開放
互聯網技術在美國的廣泛普及，以及消費者對于房源信息的需求，各地的MLS系統都允許消費者在一定程度上進入MLS系統查詢房源信息，這是在有互聯網之前幾乎是不能的。這種現象對于房地產經紀人是利大于弊的，因為消費者對房子的各種信息有了較深入的了解，減輕了房地產經紀人工作量，有助于經紀人的銷售。目前看來，消費者之間買賣現象并沒有因此而大量增加，也就是說，網絡并不可能取代經紀人的服務。
(四)MLS將不會構成行業壟斷
2006年夏天在美國國會有關MLS被控構成行業壟斷的聽證會上，國會議員們對房地產經紀人的工作給予高度評價，并對MLS目前的運行方式持肯定態度，認為MLS并沒有構成行業壟斷。理由是:一，美國沒有統一的MLS系統，都是由各地的房地產經紀人擁有的，這跟早年的AT&T電話公司截然不同，二，MLS中傭金并沒有統一規定，更沒有所謂的6%傭金的規定，傭金都是有賣主和經紀人協商制定的。三，MLS目前已經非常開放，談不上封鎖信息。雖然有關指控MLS構成壟斷的案例在某個城市的法院里勝訴，比如在德州的首府奧斯丁(Austin)，但是這個案例在全美各地并不具有代表性。
以上有關美國房地產房源共享系統-MLS的簡單介紹，從中我們可以得到一些對中國房地產代理中介有價值的地方，希望中國房地產房源共享系統早日發展起來。