時令強2009年關于美國房地產交易資金監管實務解析的演講摘錄
來源：http://bj.house.sina.com.cn/biz/hd/2009-03-20/16182023.html作者：北美購房網時間：2015/11/4
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關于美國房地產交易資金監管實務解析,在2009年,第一美國集團中易安房地產擔保公司的執行董事總裁時今強先生做了一次詳細的分析。這里是他當時分析的一部分內容。
2009年時今強：這次的議題很簡單，介紹一下我們公司，介紹一下我們投資方。如果大家在美國買房子的話，一定會遇到兩個待概念，那就是產權保險和資金監管，然后再回答一些實際過程中大家可能遇到的問題，或者有一些疑問、顧慮。因為我本人以前在北加州地區的第一美國集團工作了6年，所以我大概結實了2000多名房地產經紀人，他們每天做的事情我還是比較熟悉的。如果大家想去美國買房子，或者在中國房地產金融上的事情，我們都可以交流一下。
我基本上就是按步就班在國內接受了教育，2001年去美國路了一個MBA，之后一直在那邊工作。第一美國集團剛才主持人也簡單做了一個介紹，基本上是一個很不錯的公司，我們也非常有幸能夠在2006年進入中國市場，建立起中易安房地產擔保有限公司。中易安房地產擔保有限公司是中國大陸第一家外商獨資的房地產金融企業，我們給自己的定位就是您的一站式房地產金融服務提供商。這個包括在中國國內，也包括在美國。我們的注冊資本是1億人民幣，總投資額是2億人民幣。目前來說在北京和上海有運營。
談到在美國購房，有兩個概念是無論如何也逃不過的。大家一定會了解的，就是資金監管和產權保險。資金監管我覺得是一個很好的制度，它最大限度限制了一些有可能潛在存在的經紀公司或者個人或者開發商卷款潛逃的問題。首先有一個基礎的概念，在美國提到房地產市場，一般在比較發達的房地產交易環節的國家，應該是指二手房的交易市場，不是指一手房，這好像跟中國目前基本上是相反的。在美國談到房地產市場，85%的交易額是在二手房產生的，而且換手率也非常活躍。對于北京500萬套所有可以供上市交易的房產來說，是2%的換手率，理論上講，我們一年的二手房交易率應該有30萬套是比較合理的。
中國人都是比較傳統，比較保守的，如果買二手房，一般會付到首付的20%，這從實際意義上來講，也有省錢的地方，如果首付不到20%，銀行會要求購買按揭保險，這樣會保證有義務把不足的地方補齊。
資金監管，具體來說就是經紀公司或者開發商絕對沒有可能碰到您的一分錢，無論是開發商10%的首付，還是經紀公司交易過程中所有的錢款，如果是開發商買新房，這些錢都直接交到開發商委托的律師給您開設的信托帳戶了，這個錢是做資金監管的。新房建成，直接簽署紙面文件，這個錢六個月之后才能給開發商。所以對開發商要求資金實力是非常雄厚的，沒有千萬、億的美金在帳面是不敢開發的，而且是利潤率比較薄的行業，基本上是建筑行業。
如果是經紀公司的領域來講，無論是收付款還是按揭款，還是任何款項，都是通過像第一美國集團這樣的產權保險公司和金融監管機構來對您進行全程的資金監管。您這個錢經紀公司的一些個人是不可能碰到的。這樣的話，從制度上杜絕了攜款潛逃，或者這些不利的因素。我覺得我們國家有些時候可能過于挑戰個人的道德底線，名知道有些經紀公司并不是很有錢，還讓它有機會碰那么多錢，如果有些事情它作出壞事情的話，我都想實在是難以避免的事情。
在當時,通過時令強很具體的講解,很多人都收獲了不少。這里只有小部分當時時先生講解的內容,如果有興趣的朋友可以查找當時的咨詢詳細了解。
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