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今春房市起初有點悶，但到了五月成屋銷售創六年來新高，六月房價漲了2%，7月4月假期全美出游人數創八年來新高，顯示消費者閑錢變多了，再傳出九月美聯儲可能會加息，下半年美國房市走向將會如何?

美國房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun近日發表經濟與房市觀察，他預測，美聯儲可能在九月或十月加息，目前這種氛圍也已造成房貸利率上漲;他估計至今年底利率將達4.3%至4.5%，到明年底會超過5%。

2015下半年美國房產走勢 美國房價將穩步上漲 發布時間：2015-07-30  來源：華美優勝綜合整理  作者：美國房產

今春房市起初有點悶，但到了五月成屋銷售創六年來新高，六月房價漲了2%，7月4月假期全美出游人數創八年來新高，顯示消費者閑錢變多了，再傳出九月美聯儲可能會加息，下半年美國房市走向將會如何？

今春房市起初有點悶，但到了五月成屋銷售創六年來新高，六月房價漲了2%，7月4月假期全美出游人數創八年來新高，顯示消費者閑錢變多了，再傳出九月美聯儲可能會加息，下半年美國房市走向將會如何?

美國房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun近日發表經濟與房市觀察，他預測，美聯儲可能在九月或十月加息，目前這種氛圍也已造成房貸利率上漲;他估計至今年底利率將達4.3%至4.5%，到明年底會超過5%。

2015下半年美國房產走勢 美國房價將穩步上漲

不過，Yun曾在2013年底預期30年固定利率可能在2014年底跳升至5.4%。此外，2013年底Zillow房貸處長Erin Lantzb也曾預測2014年房貸可能會觸達5%。房地產網站首席經濟學家Jonathan Smoke 去年底也預測，30年固定利率至今年底將達5%。這些房貸利率預測雖然都滑鐵廬，但也反映出美聯儲貨幣政策在全球金融環境下要面面俱到的壓力。

美國房市走向——市場預期加息

Yun認為，在美國房市走向成交量拉高的原因之一是預期房貸利率將上漲，通常在利率上漲的初期會促使很多人趕快做決定，而不再等利率漲得更高才買屋。

成屋銷售在五月達到2009年以來的最高量，而且2009年當時還有政府推出的買屋獲8千元的稅金扣除額;雖然現在沒有這些購屋刺激方案，但經濟的改善帶來購屋的誘因和財務能力;同時，新屋銷售也達到七年來新高，營建申請許可也達到八年來的高點，而購買成屋成交中的交易也達九年來高點。

另一個原因是首次購屋人也走進房市，五月房市的首次購屋人占32%，比去年的27%上漲很多，這與FHA房貸的幫助有關。同時，投資客也逐漸退場，因為房價上漲后使投資報酬率不再亮麗。

美國房市走向——供給面短缺

雖然購屋仍回籠，但整個房市走向中售屋數量遠少于需求。很多城市的售屋庫存量一直處于極低點，如丹佛和西雅圖，當地就業成長強勁，但是售屋庫存卻少得離奇，僅有不到一個月的售屋庫存量。

Yun指出，房屋供給面短缺的根本原因在于過去五年來建商在房市里的大量缺席，根據人口成長，基本上建商應該每年新建150萬棟新屋，但是建商在2009年只蓋了55萬戶，2010年59萬戶，2011年61萬戶，2012年78萬戶，2013年93萬戶，2014年100萬戶。預計今年將建成新屋110萬戶，明年140萬戶，真正回到每年150萬戶新屋的水平可能要等到2017年。新屋銷售也會追隨這個趨勢，而新屋營建的持續增加會慢慢減少供給面短缺的壓力。

根據HW報導，Capital Economics經濟學家Ed Stansfield也認為，150萬的新屋營建數量要直到2017年才會出現，而在2006年的逾200萬戶新屋營建規模將很難再現。

目前已沒有大量的法拍或短售屋來干擾房市，它們現在只占房市交易的10%，而且未來數月還會持續減少，因為超過三個月未繳房貸的違約房貸已經越來越少。Yun甚至建議那些經營法拍屋的人可以開始改變經營策略了。

美國房市走向——房價上漲

美國房市走向在供需不平衡的情況下，帶來房價的上漲，很多城市房價上漲幅度是薪資漲幅的三倍至四倍。對租屋族來說，更無力的是他們才開始存錢，就眼睜睜的看著房價和頭款水漲船高，離他們越來越遠。

Yun說，最近數月石油價格下跌使物價通膨減至最低的效果只是短期的，到了11月之后，石油價格跌價的影響就不存在，因為石油就是從去年11月跌價，所以從11月起年度石油價格就不再呈現跌幅，物價上漲的通膨情況就會浮現。

他認為，值得注意的是租金，3.5%租金漲幅已是近八年來最高，消費者物價指數的通膨可能在明年初跨過3%的警界線。

Realtor.com根據六月前三周資料指出，六月份房屋中位價比五月上漲2%，比去年上漲7%，美國房市走向趨于上漲。

數據跟蹤：灣區房價 連續上漲39個月

灣區房價連續上漲39個月 灣區九縣6月的中間房價，漲至66萬元，與2007年6月和7 月的最高點66萬5000元，只差不到1%，換言之，九縣的房價已回復到房市崩潰前的歷史高峰。6月的灣區中間房價只比去年同期上升6.8%，但已是連續第39個月上漲。

房地產資訊公司「CoreLogic」的報告說：「灣區房市的最新形勢是，6月份的持續漲價和銷量增加，是否能夠持續下去。」

銷量方面，九縣6月的房屋和共度公寓總共售出9386棟，比去年同期增16.4%，比今年5月增13.9%。

九縣之中，舊金山6月中間房價最高，達114萬，比去年同期漲了14%;圣馬刁95萬，漲11.7%;圣他克拉拉94萬，漲10.9%;馬連92.2萬，漲7.2%;阿拉米達71.65萬，漲21%;納巴54.35萬，漲12.1%;康曲柯士達51.2萬，漲28.8%;蘇諾瑪48.4萬，漲7.6%;蘇拉諾34.85萬，漲16.2%。

其中，舊金山的114萬和圣他克拉拉的94萬，都是破紀錄的新高;圣馬刁的95萬，則比今年5月有所回降。東灣兩縣平均為69.8萬，但已高于九縣平均的66萬。

看來美國的房價依舊是一路上漲，所以買房需謹慎，找準機會就下手。