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來北美購房需要知道的事兒
來源：http://www.bostonstudents.org/boston-students-real-estate-investment/作者：北美購房網(wǎng)
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房產(chǎn)投資一直是人們談?wù)摰臒狳c話題。當(dāng)今社會，房產(chǎn)購置已經(jīng)不僅僅是安身立命的重要環(huán)節(jié)，更是回報可觀的投資項目。本文將詳細(xì)為您介紹當(dāng)前房產(chǎn)投資中的大熱項目—美國房產(chǎn)投資。
美國房產(chǎn)市場情況簡介
美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。從北美洲西北部的阿拉斯加州，到太平洋北部的夏威夷州，國土總面積達(dá)9372614萬平方公里，更有22680公里的海岸線。作為世界經(jīng)濟(jì)大國，國民生產(chǎn)總值位居世界首位。美國的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，而房地產(chǎn)業(yè)則更是美國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。 過去二十年里，美國的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會的整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持著平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢。與此同時，美國的房地產(chǎn)投資回報率一直呈平穩(wěn)增長趨勢。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展趨勢側(cè)面表現(xiàn)出美國房地產(chǎn)市場是一個理性成熟的市場，從長線投資來看，投資美國房產(chǎn)具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高等特點。美國房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來，美國房地產(chǎn)業(yè)一直以來都保持著很低的空置率，出租房屋空置率保持在5-8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1-2%之間。
作為土地私有制國家，美國的房地產(chǎn)市場的運作依賴于市場規(guī)律，很少受到政府干預(yù)的影響。在美國的房地產(chǎn)市場上，政府只是一個普通的業(yè)主，與所有其它業(yè)主一樣，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府負(fù)責(zé)管規(guī)劃房屋建設(shè)，管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，依法征稅和行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對房地產(chǎn)市場不具備其它管理職能，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)簽發(fā)房地產(chǎn)證。
房產(chǎn)投資方面，美國房地產(chǎn)主要為租賃投資方式。商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房產(chǎn)總體以租賃為主要經(jīng)營方式，雖有買賣，但比例較小。以租賃為主要經(jīng)營方式的房地產(chǎn)市場具備以下優(yōu)點：有利于房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、規(guī)�；�(jīng)營；減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的麻項；有利于租戶盤活資金，減少資金被套牢的風(fēng)險，且進(jìn)退自如；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展；最重要的是，以租賃為主要經(jīng)營方式，提高了房地產(chǎn)市場分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟(jì)形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn) 為正常的房地產(chǎn)市場，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價方法等一般都 是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價來分析。 在房屋管理方面，有健全的房產(chǎn)保險制度保駕護(hù)航，房產(chǎn)投資可以依靠房屋保險來分散和避免風(fēng)險。
中國人來美投資房產(chǎn)現(xiàn)狀
良好的投資環(huán)境和穩(wěn)定的投資回報吸引了大量的中國投資者來美國投資房產(chǎn)。受到房產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的影響，2008年起美國房產(chǎn)價格巨幅下跌，直到2012年中旬，市場才逐漸回暖，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了強(qiáng)勁的復(fù)蘇。很多投資者抓住了這個時機(jī)，大量購買美國房產(chǎn)。根據(jù)紐約房產(chǎn)交易部門統(tǒng)計，2012年紐約房產(chǎn)成交額中，有33.7%的購房者來自中國大陸。
美國各大熱點投資區(qū)域?qū)Ρ?/strong>
美國房產(chǎn)投資的熱門地區(qū)主要集中于以波士頓紐約為主的東北部地區(qū)、以洛杉磯，舊金山為主的加州地區(qū)、以芝加哥為主的五大湖地區(qū)和以邁阿密為主的佛羅里達(dá)地區(qū)。由于佛羅里達(dá)州房產(chǎn)的風(fēng)險性相對較高，本文中只對其他三個地區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行比較。
就考量美國房產(chǎn)價格的另一個重要因素——教育環(huán)境——而言，波士頓地區(qū)則更是具備得天獨厚的優(yōu)勢：波士頓地區(qū)內(nèi)群聚著65所公立及私立大學(xué)，其中不乏世界頂尖的學(xué)府，例如哈佛大學(xué)，麻省理工學(xué)院等，而位于波士頓市中心的東北大學(xué)和波士頓大學(xué)也是全美前60名的綜合性大學(xué)。大學(xué)城的環(huán)境，帶動了整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場，使波士頓地區(qū)成為了房產(chǎn)投資者們鐘愛的區(qū)域。
波士頓地區(qū)環(huán)境介紹
波士頓作為馬賽諸塞州的首府，也是新英格蘭地區(qū)最大的城市。 是美國最古老，最有文化的城市之一。它也是高等教育和醫(yī)療保健的中心，被稱為世界性的科研、技術(shù)和教育中心。緊鄰大西洋的濱海位置，市中心貫穿而過的査爾斯河，都是波士頓眾多地理優(yōu)勢的代表。波士頓和整個新英格蘭地區(qū)一樣，屬于大陸性氣候。但是由于瀕臨大西洋，波士頓的氣候也明顯受到海洋的影響，夏季溫暖，秋季宜人，冬季多雪，四季分明。
波士頓房產(chǎn)投資三大優(yōu)勢
一、子女入學(xué)就近購房居住
波士頓作為擁有65所大學(xué)的大學(xué)城，吸引著無數(shù)的中國留學(xué)生。逐年上漲的租房價格和緊俏的房源，使留學(xué)生投資買房成了解決住房困難的可行手段。
二、房屋出租市場的高回報率
波士頓大量的外來人口使房屋出租價格逐年上漲，房地產(chǎn)的高回報率一直以來都吸引著投資者的眼球。隨著各所大學(xué)的擴(kuò)招，校區(qū)附近的房屋租賃市場有飛速增長之勢。房屋出租價格的上漲，使波士頓地區(qū)房屋回本時間縮短為12年至18年，相比北京上海50年至83年的房產(chǎn)回本時間，再加上美國房產(chǎn)法律的高度私有化，綜合比較之下，投資波士頓房產(chǎn)不失為一種明智之舉。
作為波士頓地區(qū)最大的房地產(chǎn)連鎖公司， NextGen Realty 對2012波士頓主要地區(qū)房屋出租價格進(jìn)行了統(tǒng)計。哈佛大學(xué)和麻省理工大學(xué)所在的cambridge區(qū)，一套40平米的一室一廳價格為$1800-$3000；波士頓大學(xué)所在的brookline區(qū)和brighton區(qū)，同樣的一室一廳價格 為$1800-$2700；在東北大學(xué)所在的boston區(qū)，價格則為$2000-3000。相比這些地區(qū)的房屋出售價格，買房居住每月的按揭的費用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租賃同等住房的價格。從2012年初起，許多其他地區(qū)的學(xué)生家長在波士頓購買房產(chǎn)，這樣既解決了子女在波士頓學(xué)習(xí)的居住問題，還建立了一筆穩(wěn)定的房產(chǎn)投資。子女結(jié)束學(xué)業(yè)后，還可以將房產(chǎn)出售或者出租獲得可觀的收入。美國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步回暖，決定了房地產(chǎn)市場會在接下來的五年內(nèi)穩(wěn)步回升，在租金上漲的區(qū)域，比如東北大學(xué)，波士頓大學(xué)附近地區(qū)，房產(chǎn)價格也會較其他區(qū)域上漲更快。綜上，我們推薦易于租賃的區(qū)域，以取得租金收入和房價上漲的雙贏投資收益。世行預(yù)測美國房產(chǎn)在2013年會上升2%，而房產(chǎn)的上升會帶動銀行業(yè)的復(fù)蘇，因此，可以預(yù)見銀行業(yè)將會放寬貸款申請難度，而隨著銀行銀根的松弛，購買需求也會進(jìn)一步上升，進(jìn)一步從反方向拉動房產(chǎn)市場的進(jìn)一步上揚，形成良性循環(huán)。
三、波士頓優(yōu)美的環(huán)境和安全的社會治安適合人類居住
波士頓地區(qū)曾被評為全美最安全的城市，其主要居民平均學(xué)歷居美國各城市榜首。優(yōu)美的濱海城市，臨近度假勝地Cape Code島和避暑勝地緬因州，給了波士頓各種休閑度假的好選擇。南鄰世界金融經(jīng)濟(jì)中心，紐約市，也是波士頓居民可以很愜意的享受雙城生活。優(yōu)美的環(huán)境，適宜的氣候和安定的社會治安，使得波士頓成為全美人們養(yǎng)老度假的首選城市之一。
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