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房價受各種因素的影響而發生變動，要掌握房價的運動規律，必須弄清影響房價的因素。根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。下面一起來看下2015年全國房地產市場價格走勢情況分析。

　　房價時刻牽動著老百姓的心，一起一落和普通人的生活密切關聯。自今年“3·30”房產新政策實施以來，房價分化現象加�。阂痪�城市房價上漲明顯，三四線城市房價仍持續下降勢頭。對此，大部分專家認為，在政策的刺激下，整體上來看，房地產市場進入回暖通道，走勢平穩。但需警惕地區分化太劇烈。

　　國家統計局近日發布的數據顯示，5月份全國70個大中城市住宅銷售價格中，一線城市房價上漲明顯，三四線城市價格仍在下降。新華視點記者采訪發現，“3·30”新政策實施將近3個月，全國房地產市場城市間分化現象越發突出，呈現出“火焰”與“冰山”同存的局面。這對房地產市場來說意味著什么？

　　深圳上海月漲百萬 三四線城市繼續下跌

　　在“3·30”新政快滿3個月之際，我國房地產市場呈現出更突出的分化特點，一線城市市場升溫，深圳等地局部房價大漲，一些地方土地市場地王再現，明顯上漲的房價甚至帶動全國房地產市場價格上揚，但三四線城市行情冷清。

　　近日，國家統計局發布了5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲，同比下跌。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉說，5月份房價環比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價環比普漲，二線城市房價整體穩定，大部分三線城市房價仍然在下降，城市間分化加劇。

　　深圳樓市自“3·30”新政策后出現瘋漲行情。“3·30”新政策出臺不到3個月，深圳一些重點區域二手房價格漲幅已經超過50%。5月25日，深圳中洲中央公寓獲批預售，頂層備案單價為37萬元／平方米，刷新了深圳樓市的最高單價紀錄。最新房地產市場分析信息請查閱宇博智業市場研究中心撰寫的《2015-2020年房地產行業深度分析及“十三五”發展規劃指導報告》。

　　正打算購置首套房的劉正告訴記者，今年3月27日，他與深圳龍華新區星河盛世的一名業主簽訂購房合約，并繳納了10萬元定金，“3·30”新政策后，業主稱有購房者加價50萬元買房，退回了他的訂金。“4月中旬再問中介，同等面積、相同戶型的房子已經由3月底的400萬元漲至500萬元。”劉正說。

　　上海市房價也上漲明顯。據上海搜房網數據監控中心統計，2015年5月上海市商品住宅成交均價超3.1萬元／平方米，為近5年來房價新高。個別二手房房源一個多月就能漲100萬元。如，上海黃浦區耀江花園樓盤130平方米的3房，4月底5月初的成交價格還在780萬元左右，到了5月中旬成交價已經漲到850萬元，而近期成交一套同樣戶型的房源，價格已經升到880萬元。

　　北京量價同時走高。據偉業我愛我家市場研究院統計，北京市5月二手房住宅網簽達到了16627套，是最近26個月來的第二高點。

　　局部地區房價緣何瘋漲？

　　記者調查發現，近期房地產市場的變化，是多重因素疊加形成，而一線城市房價整體明顯上漲，并且推動5月全國房價環比增長，主要有三大因素。

　　一是中央和地方多重利好政策的出臺。3月30日新政策實施后，二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至兩成，普通住房營業稅免征期由五年改為二年。5月10日和6月27日，央行接連宣布降息。此次降息后，5年以上貸款基準利率和5年以上個人住房公積金貸款利率均連創自 2000年以來新低。

　　二是資本巨頭進入房地產市場，推動土地市場火爆。易居智庫研究中心研究總監嚴躍進說，近期土地市場中，金融資本的身影頻現。中國平安保險（集團）股份有限公司與保利、綠城等多家房地產公司合作，拿下多塊土地。中國民生投資股份有限公司投資45億元入股陽光城集團股份有限公司。6月上海四幅地塊連拍，招商平安聯合體以30.1億元高價拿下了寶山大場鎮地塊。

　　三是市場機制回調。而深圳等個別城市或區域房價的“跳漲”，則是因為一些特殊因素所致。首先是自身供求關系緊張。深圳家家順集團副總經理楊文說，深圳是以外來移民為主體的城市，目前1100多萬常住人口中，絕大部分常住人口沒有屬于自己的產權房。而深圳新增土地供應量少、供給量遠跟不上市場需求。其次是一些“坊間傳言”的推波助瀾。第三是投資客推手隱現。楊文說，“3·30”新政策出臺后，首付比例下調，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。“一些沒有購買資格的外地投資客，他們通過自己在深圳的親戚、朋友等購買，雙方事先把合同簽好就行了。還有通過‘假離婚’、以公司名義購房等規避限購政策的。”

　　多重政策刺激后未來房價是否會大漲？

　　在中央和地方多重利好政策刺激下，未來房地產市場形勢如何？大部分接受采訪的專家認為，全國市場分化明顯，三四線城市很可能會長期低迷，一線城市趨勢向好明顯。整體上來看，房地產市場進入回暖通道，走勢平穩。但需警惕分化太劇烈。

　　房地產市場研究人員認為，一線城市的優質資源和人口優勢決定了房價率先止跌回升已是預料之中，大部分二三線城市由于庫存高和城市吸引力不足的原因，房價止跌尚需一段時日，但房價降幅收窄說明了二三線城市交易也開始逐漸步入回暖的通道。

　　北京房地產協會副會長陳志等認為房價很難出現大漲的情況。他說，以北京市為例，近期北京房價上漲明顯跟貨幣投放量增大和中央利好政策有關系。“整體來看，北京市場應該會保持相對穩定。成交量應該會保持平穩，但也應該關注價格上漲的傾向。”

　　一些行業研究機構認為，我國房地產市場格局已經發生改變，未來將呈現新的態勢。房地產研究院報告認為，中國房地產市場已告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有房企都賺錢的時代已一去不返。未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間，但“分化”將成為關鍵詞，尤其是區域市場分化將顯性化。

　　從目前來看，各地先后出臺了地方關于樓市的利好政策。中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場分化已經導致政策刺激效果分化，一些房企重返一線市場的跡象明顯，需警惕因分化太劇烈而增加三四線樓市崩盤的風險。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，政府除了堅持市場化方向調控，還需從房地產稅等方面改善供需關系。同時需強化權威信息發布，防止片面信息裹挾恐慌性購房需求。