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大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用于大多數投資性房產類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。

在這些市場，租金收益率一般都很低，并不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那么房產投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——并不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

收入估算單 （the income estimation models ) 樣例：

（注：收入估算單，是經紀人或是律師在投資者正式購買房產前為買家制作的投資預算表。但最終投資與否還需經過多層考慮）

• 升值計算與市場價值

在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳的話：“投資曼哈頓房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經紀人通常不知道什么工具才能算出升值潛力。購買紐約房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

而那些教人們如何投資房產的“大師”們說的那些“投資者應該只專注于房地產的現金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。

作為房地產市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的準確預測。不過，即使不能準確的預測未來，而一味的回避這個問題并不是最聰明的作法。

另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。

我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。

• 在高房價城市投資升值空間是關鍵

我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓,。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發(fā)現租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之后，該公寓估價為190萬美元，升值了72%!哪里出錯了？為什么她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產最重要的特性:升值空間。

目前，我在一家名為分析資本（Analytic Capital） 公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發(fā)出一些金融模型作為工具來幫助自己航行于這個大多數人選擇回避或忽視的領域。不過，估計房產未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術和科學的綜合體。要做出正確的判斷,還必須理解這些數字背后的基本原理以及升值背后的動因。

特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基于希望和毫無根據的意見或猜測就去購買房產那不是投資，那是純投機! 不幸的是，大多數投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對于投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業(yè)人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。

此外，我真的不贊同購買低于市場價的便宜貨才是能在房地產市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，并決定現在出售，那么她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。