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紐約房價只有香港房價的三分之一？那香港房價多少錢一平米？當然，紐約也同樣面對著住房壓力，但房市仍比香港便宜許多。在諸多原因里，有三點最為突出，第一是紐約土地100%開放，除非地塊編列為公園、交通、公用設施等，否 則任何土地都可以開發作文娛工商居住之用，而反觀香港，政府愿意放手開發的土地僅占城市的6%~7%，差別巨大，紐約土地供應豐足，房價自然比較低。

第二是紐約地產商借助政府包攬土地資源的情況較小。紐約的市場規劃相對有序，實力強的地產商可以開發曼哈頓的世貿中心、第五大道的摩天樓，但普羅大 眾只要有足夠積蓄，也可以在紐約另外的4個區覓一小塊地皮蓋個小房子，逐漸建立財富。換言之，就是紐約有小地主、小地產商生存的空間，此政策的存在使得公 眾不會被逼為大地產商的房奴。這種情況與亞洲城市盛行的土地拍賣或香港的“勾地”政策大相徑庭。

第三就是紐約政府從公營到私營提供類型眾多的房屋選擇，以迎合不同階層人民的需求，各適其適。紐約市政府利用政府樓、Mitchell-Lama中 產公寓、老人屋、平價置業、租金管制公寓、公共土地開發包含平價單位等方式，為市民提供相對低廉的租住與置業機會。而私營方面，“合作公寓” （Cooperative）以及“褐石屋”（Brownstones）兩個類別對中國人來說可能較為陌生。

合作公寓

紐約在殖民地時代開埠之初，住宅以獨立大屋為主，后來隨著工業化人口上升，由一至三家庭組成的連棟屋便大行其道。再后來百物騰貴，合作公寓大樓的居住形式于1800年末從歐洲傳入美國， 工薪階層藉此分擔居住成本。但是對于中國讀者來說，“合作公寓”無論是法律或財務結構，都與今天大家所熟悉的共有公寓有極大的差別。合作公寓大樓基本上就 是由一家公司擁有整個大樓物業，所有住戶雖然名義上也都是“業主”，但從法律觀點來說他們只是這家公司的股東，并不擁有任何房契，只擁有一張所住單位的永 久專屬租約。大樓的貸款、開支、地稅、管理費用都是由所有“業主”攤分。而且合作公寓大樓都有一個權力極大的管理委員會，設立嚴厲的規章。這些限制大至買 家身份、租客身份、寵物、聲浪、氣味，小至自家屋里是否要鋪地毯都有規定。管理委員會甚至有權將不聽話的“業主”驅逐，逼售單位。曾有人覺得此舉無理到法 院申訴，還打出人權牌、種族歧視之類的原因，但經過無數次法庭的考驗，這些管理委員會大多立于不敗之位。

紐約客最欣賞褐石屋的原始美感

合作公寓的設計原意是為了降低房價，但也因為入住資格有所規定，有些合作公寓久而久之反倒成為了身份的象征，即使名人也會被拒之門外，包括麥當娜、 全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服裝巨子Calvin Klein、歌手瑪麗亞•凱莉等都曾被紐約的合作公寓拒絕，可見門坎之高。由于合作公寓大樓限制眾多，又大多不能出租，因此對于“愛自由”的中國購房者來 說并非最好選擇，目前中國人大多還是投資有房契的共有公寓。雖然目前紐約新蓋的樓宇已不再出現此形式，但出于歷史的原因，曼哈頓高達70%的房屋單位仍然 是合作公寓。由于供應量仍然偏少，此舉也造成當今曼哈頓的共有公寓繼續水漲船高，舊式一臥室的合作公寓售價在60~70萬美元左右，新蓋的一臥公寓售價則 大多已破百萬美元，但在布魯克林與皇后區一些較樸實的小區房價就能便宜一半。

布魯克林一枝獨秀

中國人都知道投資曼哈頓的公寓，但卻不知近十年紐約發展更快速的是在布魯克林。事實上，在金融風暴期間，雖不至大倒退，但連曼哈頓的房地產也不景 氣，只有布魯克林繼續大幅成長，呈一枝獨秀之象。目前紐約正處歷史的建房最高峰期，根據紐約市樓宇局數字，上個財政年度批出的52618個單位申請，在紐 約曼哈頓、布魯克林、皇后區、布朗士、史丹頓島五區之中，布魯克林便占了23326個單位，即接近五成，該地區房地產之蓬勃興旺可想而之。目前布魯克林多 區的房價甚至超越了曼哈頓，例如威廉士堡、布魯克林下城等，引得中國綠地集團、信源集團等近年也趕來投資分一杯羹。布魯克林這波升幅主要有兩個動力，第一 是新建的豪華公寓，第二是百年褐石屋的復興。豪華公寓帶動房價上升不難理解，但是褐石屋的復興涉及美國的歷史，卻是很多中國人、甚至本地華僑可能都不知道 的，平白錯過了最佳的投資機會。

布魯克林是如今紐約開發最為興盛的地區

布魯克林擁有全球最集中的維多利亞(房源) 式褐石屋，這些外觀壯麗的豪宅建筑在1850年代是美國中上階層的最愛，當時布魯克林的主要交通工具仍然以馬車為主，所以大家聚集而居，但隨著1900年 汽車的發明，許多中上階層搬入郊區，導致20世紀貧民遷入布魯克林的褐石屋群，居民也從以白人為主變成以非裔為主，后期更演變成為全紐約最危險的小區之 一，人們避之唯恐不及。但過去十年因為曼哈頓租金過于高昂，大批年輕人、藝術家、同志人群遷入布魯克林，結果這批對藝術有強烈觸角的人們又重新發現布魯克 林的褐石屋之美，他們完全改變了這一區域的居住生態，造成房市勁揚。這個模式從布魯克林的公園坡開始，一直向各處蔓延，遍布褐石屋的布魯克林 Bushwick與Bedford-Stuyavansat過去因為犯罪率而惡名昭彰，但目前褐石屋叫價動軋150萬至200萬美元，升幅在十年里翻了五 倍還多。《金融時報》于2012年甚至以“淘金熱”來形容。目前布魯克林的褐石屋就像一個藝術品，成為紐約年輕新貴身份與品味的一個象征。哥倫比亞大學房 地產中心六月發布的一個報告指出，布魯克林的房屋即使已成為全美最難負擔的房產，但該校研究主任基南說：“我們還沒看到盡頭。”報告甚至指出這個泡沫可能 永遠不會破。

地產投資風險

近年，中國人移民美國成為趨勢，無論是通過EB5投資移民取得綠卡或者在紐約購置物業出租或房屋自住，赴美生活成為中國富人甚至中產的熱門話題。但 是，由于兩地法律與財務迥然不同，很多人在購置過程中處處碰釘。就以EB5投資移民為例，目前國內200多個項目中，可能僅有5%是可靠的。紐約兩個公認 實力穩健的EB5業者之一林氏集團董事長林建中介紹說，目前EB5絕大部分都是投資在房地產的項目，開發商大約花十萬美元就能請律師申請一個“區域中 心”，然后交由中介公司做一個漂亮的包裝，問題是開發商是否有能力完成整個項目。他進一步指出，當投資者將50萬美元交給開發商，的確是很容易就能拿到臨 時綠卡，但移民局會在一段時間后開始審計項目，包括項目是否能夠如法例要求創造就業機會，如果開發商經營不善，無法提供足夠的職位，投資人的臨時綠卡也會 被取消，無法取得永久綠卡。本身以酒店作為投資項目的林建中說：“為了加強投資的信心與保護資本，集團包辦開發商、區域中心、和中介公司三個角色，而且將 EB5投資控制在項目資金的25%，所占比例不高，藉此對客戶提供最大的保障。”他建議投資人選擇項目時，最為關鍵的還是了解開發商是否有良好的長期記 錄。

紐約唐人街的年輕人紛紛搬離，令唐人街呈老齡化趨勢

近年中國資本大舉進軍紐約酒店業，身為紐約最大酒店開發商的林建中笑稱：“他們90%都是在交學費。”他介紹說，中過企業喜好并購地標酒店，但紐約 人工很貴，平常工會工人時薪為20~30美元，再加上酒店福利時薪，工資成本便飆升至40美元，普通工人一天工資成本便達到300美元，加上其他客房成本 與房地產稅，品牌酒店一晚的成本接近600美元。但問題是美國企業文化與中國不同，管理高層也不會住六星級酒店，因此品牌酒店要賺錢其實不易。而中企在支 付市場溢價后再想高價脫手就更難，因為美國房產的評估與盈利掛鉤，使得不少中企的酒店并購不賺錢也不升值，只是成了負擔。而且由于近年紐約房價飆升，紐約 州議會已提案針對200萬美元以上的物業，要求不常住的外國籍業主繳交懲罰性稅金。雖然此案仍未通過，但因為該法案一來為州政府提供額外收入，且又不是從 紐約居民身上抽取——不怕惹怒選民，因此估計通過的機會不小。