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拉斯維加斯人口結構

據北美世界日報報道，大賭城地區(qū)人口將近200萬，半數居民都是近5年之內才由外地遷移來的，每年人口的增長率為4%，平均每個月有5000人移居到此地 居住生活，拉斯維加斯是全美國發(fā)展最快的城市，市區(qū)道路以及公共設施已經跟不上人口的增長速度。這次在普查局統(tǒng)計中，人口17.6萬多人 的北拉斯維加斯市在全美人口增加城市中排名第二。 

拉斯維加斯平均人口密度為每平方公里1604人，其中白人74.7%，黑人12.1%，亞洲人4.3%，印第安人和阿拉斯加當地人0.8%，除了在唐人街 經商的黃種人外，在賭場中的發(fā)牌員有很多亞洲人

中國人天性愛買房子。美國房價從2006年峰頂滑落至今，多數地方已經跌去三分之一。再加上美國沒有限購政策。中國的一些精明的富人開始瞄準美國房地產市 場，赴美購房。

拉斯維加斯的主要經濟支柱是博彩業(yè)，由于賭場是個淘金碗，美國各地的大亨紛紛向拉斯維加斯投資興建賭場，甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、著名演員均來投 資。 

中國人喜愛在美國哪兒買房呢？

除華人集中城市紐約、舊金山和洛杉磯以外，美國房產重災區(qū)內華達州內拉斯維加斯是首選。十來萬美元就可以買到一棟相當漂亮的別墅。中國富人在那兒買房子， 目的在于投資，等待升值。

由于受到美國次貸危機影響，商業(yè)地產現已成為華人投資熱點，例如肥沃的農地、辦公寫字樓、購物中心、零售以及之前華人最喜歡投資的汽車旅館。拉斯維加斯一 直是大多數中國投資者熱衷去海外投資商業(yè)地產的地方。

　　華人大都熱衷于現金交易，所以較少出現貸款按揭的問題。其次，最近美元匯率的下調以及外幣匯率的增長都使得美國房產變成了世界的便宜貨。出售部分的房地資 產將會產生回流的美元。第三，擁有美國房產依舊是十分值得的，因為對于各地有著尊貴身份的人士而言，買下美國的房屋無疑是一種宣布‘我已 經到了美國的最好方式。最后，除了美元下跌，房產已經是非常便宜了。美國平均房價已經低于歐洲國家的房價的一半。美國房地產投資市場向來 十分具有競爭力，而今天則徹底變成了投資者的首選。”

除此之外，因在拉斯維加斯注冊企業(yè)可以享受全美最優(yōu)惠稅收，所以此前已經有不少華人前往購買商住房，其中基本都是華人企業(yè)家，也包括不少內地的民營房地產 企業(yè)家。一為公司注冊地，二為辦公和參展后勤地。正因為如此，前幾年更是有來自拉斯維加斯的開發(fā)商將豪華商住樓帶到上海銷售，想借此吸引上海乃至中國的企業(yè)家前去購買。

美國房地產市場的慣例

透明–美國的房產交易非常透明。新的待售掛牌房源需要在24小時內發(fā)布到掛牌服務系統(tǒng)，讓所有的代理都能看到。而在其他很多國家，買家有時必須通過好幾個 代理才能找到房源。我們可以直接協助您購買任何一套房產。

傭金–傭金總是由賣家支付（然后由買家和賣家的經紀人平分），因此買家不必向代表他們購房的買家代理人支付任何款項。我們強烈建議買家聘請買家獨立專門代理經紀以便在房產交易中保護自己的利益。

外國買家無須在美國即可完成交易

完成交易時，新業(yè)主無須身在美國便能受讓房產所有權。新業(yè)主可以向自己的代表開具“授權書”，授予其代表自己完成交易的權利。那些不想回到美國完成交易的 買家通常會采取這種方便的做法。

外國買家應該咨詢本國稅務專家

外國買家的總應納稅額可能與美國居民的總應納稅額不同，具體取決于買家本國與美國的稅收協定（如果存在這樣的稅收協定）。因此，最好咨詢熟悉稅收協定的當 地稅務專家。例如，美國居民的資本收益稅為15%（擁有房產1年以上）。但是，外國公民可能需要支付更高的稅率，具體取決于他們本國與美 國的稅收協定。熟悉本國稅收協定的稅務律師將是幫您解決此類問題的最佳人選。

外國買家可以通過購買其他投資型房產延緩繳納資本收益稅

美國政府允許外國買家根據美國國稅法第1031條延緩繳納資本收益稅。這些條例相當復雜，外國買家在房產交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩 納稅的資格。 

外國買家必須“選擇”就租金凈收入支付美國所得稅

美國政府要求外國公民“選擇”對任何來自租賃財產的凈收入（租金收入減去支出）選擇向美國繳納所得稅。如果沒有及時做出選擇（例如沒有提交美國所得稅完稅 證明），將按租金收入總額的30%進行征稅。在這種情況下，投資者將不能減除任何費用，例如貶值、利息、財產稅、共同費用等。即使外國投 資者在他們開始投資時產生了稅務虧損，沒有欠下政府的任何稅，他們也仍然必須及時提交他們的完稅證明以做出選擇。 

　　外國人投資房地產稅收法（FIRPTA）

　　當非美國居民出售其在美國的房產時，美國稅務局要確定他們是否支付了資本收益稅。因此，美國國稅局將按照房產總購買價的10％扣稅。當業(yè)主向美國稅務當局 申報資本收益稅時，任何退稅（若有）都將退還至申報人。

　　外國買家必須考慮規(guī)避美國遺產稅

　　如果外國買家死亡，其遺產將被美國政府征收接近46%的稅。如果外國買家做出一些早期安排，可以輕松規(guī)避。這個安排涉及到組建一家有限責任公司（LLC） 和一家外國公司。買家將其房產歸于LLC名下，再將LLC歸于外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由于房產由 外國公司“擁有”，外國買家死亡后，美國政府將無權對房產征稅。這對于外國買家是合理避稅，操作起來費用也不高。這種模式下可以通過出售 公司的股份而不是通過財產出售實現財產的轉讓，而后者將引發(fā)征稅。 

對于任何投資房地產（外國或美國）的業(yè)主來說，最好是創(chuàng)建至少一家有限責任公司來擁有財產，這樣業(yè)主的責任只限于有限責任公司的價值，該公司只是戰(zhàn)略性地 擁有特定的房產，因此，業(yè)主的責任將局限于該房產的凈額。更進一步，使用一家擁有這家有限責任公司的外國公司將為外國買家提供房產保護， 規(guī)避遺產稅。

如果一位外國買家不想經營有限責任公司或外國公司（也許因為投資很小），那么，另一種方法就是投保保額等于財產價值的人壽保險。例如，一位40歲的健康男 子投保20年期的人壽保險，每年支付保費350美元，死亡時可獲得50萬美元的死亡保險金。在這種情況下，雖然該外國買家無法規(guī)避遺產 稅，但在其死亡后，其繼仍可獲得等額收益。

在美國內華達州注冊成立公司好處：

　　沒有公司所得稅

　　無公司股份稅

　　無特許稅

　　無個人所得稅

　　無I.R.S.信息共享協議

　　交付正常的年費

　　最小的申報和透露信息要求

　　股東不公開 其它益處：

　　股東，董事和官員無須在內華達州居住或召開會議，也不必是美國居民。

　　董事不必是股東。

　　內華達州公司的官員和董事對公司法律問題需承擔的個人責任受保護。

　　內華達州公司可以購買，保持或變賣，轉讓其股份。

內華達州公司可以發(fā)布投資股票，服務，個人財產或不動產的租賃和其它服務項目。董事可以決定任何這些交易的價值，并且，他們的決定即為最終決定。 從商業(yè)角度而言，注冊成立公司的最佳選擇應該是在那些可以提供利潤，保密性和保護最佳結合點的地方。內華達州現在已經有超過 150，000家公司在此注冊，州務卿辦公室認為內華達州的成為注冊成立海外離岸公司的熱點地區(qū)主要是歸功于其不公開股東資料，不用繳付 州所得稅等政策。

　　來美購屋流程

在美國，外國公民有權擁有房產。實際上，外國買家和美國買家在購房時差別不大。

但是，外國買家應該了解美國的購房流程及美國房地產市場的慣例，而美國房產交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同 

　　1.須有中國護照和合法來美的簽證

　　2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

　　3.申請正式貸款提前批準信（最多40%貸款率）

　　4.擇想要買房的地區(qū)，房屋種類

　　5.與你的房產經紀人討論購買要求，經紀人介紹看房，選房

　　6.填寫買房出價合約書，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公證托管公司（Open Escrow）開始工作

　　8.做房屋檢查

　　9.要求維修

　　10.審閱房屋各項結果報告

　　11.審閱并與公證托管書上簽章

　　12.審閱前期屋主（產權）報告

　　13.審閱白蟻檢查報告

　　14.購買房屋保險

　　15.簽署貸款資料

　　16.公證托管結尾步驟（Close Escrow）

　　17.最後交房檢查

　　18.銀行放款

　　19.資料登記

　　20.交收鑰匙