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在去年，底特律“皮鞋房”新聞讓中國人怦然心動：買一雙皮鞋的錢，可以在底特律買一套房。今年，“北京1套房=休斯敦6套房”又使得人們坐立不安：賣 掉北京的一套房，就可以在休斯敦買下６套，而且租金收入不僅豐厚，甚至可以租回北京賣掉的房子。到美國買房去！美國住房，聽上去很美。那么，美國人住房的 真實情形如何？在美國買房，真的是如此便宜，如此美妙嗎？　

 

一、住房與美國夢：不可或缺

美國夢，是美國歷史學家亞當斯（John Truslow Adams）所提出的。兩百年來，“美國夢”激勵著全球各地千百萬人來到這里尋求自由和機會。按照“維基百科”的解讀，美國夢是“自1776年以來，世世 代代的美國人都深信不疑，只要經過努力不懈的奮斗便能獲得更好的生活，亦即人們必須通過自己的勤奮、勇氣、創意和決心邁向繁榮，而非依賴于特定的社會階級 和他人的援助。”　

美國夢很精神。那是一種崇尚白手起家，個人奮斗，不拼爹，不拼媽的精神。同時美國夢也很物質：兩輛私家車停在車庫里，一條狗趴在修剪得整整齊齊的草 坪上。最重要的，對于一代又一代的美國人來說，美國夢就是擁有一套私人住宅。《追尋美國夢：擁有經濟適用房的新視角》（Chasing the American Dream）一書的三名作者蘭克（Mark Robert Rank）、赫謝（Thomas A. Hirschl）和福斯特（Kirk A. Foster）寫道，“擁有個人住房的價值觀深深地扎根于美國的大眾文化。”按作者書中的說法，“有人認為，直到一個人擁有自己的住房之時，他才真正實現 了夢想。”

也就是說，擁有一套獨立屋，也就是中國人所說的“別墅”，是美國夢“夢境”。這一點，和中國人的理想并無二致。“安居樂業”，只有安居了，買房了，才能真正享受事業，享受生活。

從這個角度來說，如今，大部分美國人都實現了“美國夢”。據美國人口普查局的資料，2014年一季度美國家庭住房擁有率為64.8%或約7440萬 戶。而在金融危機爆發前的2006年，68.9%或7650萬戶美國人擁有住房。換言之，當時約七成的美國家庭擁有住房。金融危機的突然爆發以及消退，美國與世界格局的變化，都在不同程度地影響美國夢的夢境，也影響著美國人住房夢的夢境。　

二、實現住房夢，說易行難

實現美國夢，難不難？實現美國住房夢，難不難？

美國夢是現實的。在今天，金融危機、房地產市場泡沫破滅和大衰退卻讓很多美國人擔心“美國夢”難圓。《追尋美國夢》中寫道，對于大多數美國人來說， 美國夢變得越來越難實現。星巴克執行長舒爾茲（Howard Schultz）說，“過去幾年來，我們看到美國夢破碎。”“市場觀察”（Market Watch）專欄作家高德(Howard Gold)在《今日美國》撰文指出，美國夢還在，但成本很高。他估算，一個四口之家保證美國夢的生活每年要支付13多萬美元的費用。考慮到美國一般家庭年 收入51371美元的情況，對于大多數人來說美國夢難以實現。高德估計，僅有1/8美國家庭可以實現這樣的生活。

高德的估計明顯偏低。事實上，大部分美國人都過上了有房有車的中產階級生活。按照國際慣例，購房難度是按房價收入比來衡量的。所謂房價收入比 (Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。根據美國最大的購房網站 ZILLOW的測算，按歷史平均，美國一棟中間價位的住房價格，是中位家庭收入的2.6倍。當一個地區的家庭中位收入為10萬元時，當地的中位房屋價格約 為26萬美元。換言之，一個家庭只要不吃不喝，不到3年就可以購買一棟房子。

聽起來確實很美，但是，要知道美國人存不下錢的，儲蓄率是有名的低，要存夠數萬美元的頭款也并非易事。加州地產經紀協會的（The California Association of REALTORS）描繪了頭次購房者的畫像：已婚有孩子，平均年齡37歲，中位家庭收入97，800美元。購買的房屋類型91%為獨棟屋，也就是別墅，中 位面積2370平方英尺。而如果是單身王老五，購屋的時間就得推遲至少10年。如頭次購房的單身漢，中位收入為66，500美元，年紀為46歲，房屋面積 為1，600英尺，僅有67%是獨棟屋。可見，美國人也多是大學畢業工作至少十年，才住上了自己的房子。這與中國人丈母娘無房不讓女兒出嫁的理念大相徑庭。

另外一個指標就是住房負擔能力指數。也就是每月支付房貸額占其月收入的比例。ZILLOW刊文，歷史上，一個中位收入的家庭，需要花費其月收入的 22.1% 來支付其中位房屋的房貸。房貸危機使得房屋價格下降，在2012年底，一個中位收入的家庭，僅僅需要花費其月收入的13.1%，就可以負擔其房貸。從那時 起，房價和利率開始攀升，到2013年的第四季度，這一比例上升到15.1%，雖然比2012年有所上升，但還遠低于歷史均值。

對華人來說的，從某種角度看，比普通的美國人更難以支付房貸。在美國，華人多聚居于東西兩岸，如紐約、舊金山、洛杉磯三大埠。在舊金山，歷史上中位 收入的家庭，要花費其月收入的37.7% 來支付其房貸，而到今年，這一比例不減反增，達到了39%。也就說是，在舊金山，普通家庭要拿出他們收入的四成來支付房貸。在洛杉磯，這一比例也相近 （40%）。在紐約，這一比例是25%。而在華人較少的德州達拉斯，這一比例僅有11%。在破產的了底特律，這一比例更是低到難以置信的9%。　

因此，美國住房夢，對于華人來說，似乎更遙遠。但是從另一角度看，就是華人更買得起房。包括華裔在內的亞裔，不僅是美國人口增長最快的少數族裔，也 是最富有、教育水平最高的群體之一。而且，華人的儲蓄率遠高于美國平均。寅吃卯糧，花未來錢是美國人的傳統。突如其來的金融危機才促使美國人開始儲蓄，一 些經濟學家估算，美國人平均儲蓄率因此而從原來的不足1%上升到5%到10%，而一貫善于存儲的華人的儲蓄率更將上升到22%。

在次貸危機期間，幾乎所有美國人都受到影響，無論是土生土長的美國人，還是外來移民，住房擁有率均出現下滑。然而，有一個群體卻幾乎毫發無損從房地 產泡沫中全身而退，那就是華裔移民。房利美（Fannie Mae）公布的數據顯示，2011年六成華裔移民（60.3%）住在自己擁有的住房中，與次貸危機開始前幾乎沒有變化。華裔新移民擁有的住房價格中值為 43.56萬美元，與危機前相比相差不大。華裔還清住房貸款的家庭比例為35%。

在2011年，美國家庭住房擁有率為65%，但在美國境外出生的移民家庭，實現住房夢的家庭比例為52%，高達48%的家庭則還在為此而拼搏。華裔移民家庭的住房擁有率高于移民平均水平，略低于全美平均水平。　

三、在美國買房不易，養房更難

在美國，買房也是大事，是大多數美國人一生最大的開支。以洛杉磯買房為例。2014年4月，洛杉磯平均房價為55萬元，3臥室的房價為65萬元。以 最近在Zillow上市的位于洛杉磯東區的一棟51萬元的獨棟屋為例，該房建于1955年，3臥室，2個衛生間，房屋面積1,300平方英尺，土地面積 8000平方尺，除去20%，10.2萬美元的頭款，按30年期固定利率3.986%的利息，其月付房貸為1945元。根據2012年的人口普查資料，洛 杉磯家庭收入為56,241（現在略高）房貸支出約占其收入的四成。

但美國人養房的成本，遠不止房貸。除了每月繳房貸之外，還有必須繳納的房屋保險費，以及水、電、煤氣、電視、網絡、電話、 垃圾，等等，這些都是固定 開支。還有一項必須指出的，就是美國房子的維修、養護的開支相對較大。美國的房子多半老舊，幾十年、上百年的房子比比皆是。美國人工貴，修起來動不動就成 千上萬元。一棟獨立屋，除了房屋的開支，還有院子、草坪、游泳池等養護費用，加起來也很可觀的。而這些費用，是住在公寓樓的中國人很難遇到的。　

一項重要的養房開支，就是房地產稅（Property Tax）。美國各地房地產稅從1%到2%不等。洛杉磯的房地產稅，約為房價的1.22%。前 述的那一棟房子每年要繳納房地產稅為6222美元，平均每月518元，此外，還有一項必須的開支，就是強制性的火險，每月約60元。這樣，每月房貸、房地產稅，以及保險三項固定開支，就達到2523美元。而ZILLOW上估計，這棟房子的月租收入為2148美元，彌補不了那三項支出。因此，在洛杉磯目前的房價水平下，想憑借出租來獲利，幾乎是不可能的。而假如沒有地產稅一項，則可以獲得微利。

因此，地產稅的作用，對購房者而言，就是加大養房的成本，使得囤積空房變得很昂貴，買房出租利益有限。除非可以在房價較低的地區、時間，買到便宜的 房子。如許多人在次貸危機時，以較大的折扣買下的法拍屋，如今出租就有利可圖。如今在房價急劇回升的情況下，就不同了。當然，如今在中部、偏遠地區，在一 些治安惡劣的城區，房子還很便宜，10萬美元以下買一套房并非不可能，但這些房屋的維修成本很高，升值潛力卻是有限的。　

四、以住房為杠桿，運作人生

房產稅是美國一項極其重要的稅收。是每個地區政府和當地公立校區的財政主要來源。包括縣(county)稅、城市(municipality)稅， 和學區(school)稅這三項稅的總和，三項的征收比例，一般是 1: 1: 5 ，以學區稅最多。因此，房產稅不僅關系到城市的治安（如警察開支，等等），城市建設（公路和下水道，等等）。更關心到學區的質量，和當地房產的價 值。一般房產稅高的地區，學區也比較好。因為有財政支持。所以這里的房產，每年的增值也大。而且所有在該區居住的居民，孩子從學前班一直到高中畢業，都可以享受免費教育。因此，房產稅首先是直接地取之于民，用之于民。尤其是，保障了公立教育的運作和質量提升。因此，可以說，美國中產階級社會形成，美國夢的實現，房產稅居功至偉。其次，美國房產稅加大了持房成本，提高了房屋的利用率，減少了空房水平，平抑了房價，打壓了炒房行為。

住房，除了安居之外，還有一個重大功能是理財的杠桿。一方面是可以抵押貸款，另一方面是變相的儲蓄。由于房價長期來看是上漲的，而且一般高于通貨膨 脹率，因此住房就有了保值升值功能。一般美國人一生至少買三次房。初次買房；第二次換大房、好房：為孩子讀書換學區房；以及第三次換小房（ Down size)。退休之際，賣大房換小房，很有可能獲得豐厚的一筆收入，幫助安度晚年。

因此， 許多美國人，通過運作房屋，不僅獲得財務自由，還獲得人生幸福。

當然，美國夢，一不小心也會變成美國噩夢。次貸危機，就是房屋杠桿玩過頭了，使得上百萬美國人痛失住房，更多的人住在房貸高于房屋價值的“溺水屋”，苦不堪言。同樣，今天假如不經調查，輕信傳言，買下問題房，也同樣會噩夢纏身。