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八月成屋銷售、九月就業數字均低于預期，多位房地產專家修正對今年底以至明年的房市漲幅預測，認為房市仍會緩步上漲，但上漲的步調會放緩。面對漸冷的美國房市，投資人應該如何準備?


房市緩步上漲


換屋型購屋人為主力 全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）認為，從仲夏以來成屋銷售趨于放緩，購屋人一方面受限于漲高的房價，另方面在他們預算內的房屋的選擇性又少，不過整體銷售活動仍高于去年及今年上半年。根據房地產網站Zillow，八月的房價比去年同期漲幅3.3%。Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，過去5個月來房價年度漲幅維持在低于3.5%的水平，顯示全美房價漲幅趨緩的趨勢。

每月對全美2000位房地產經紀人進行意見調查的Campbell房市資訊顯示，八月的房市主要由換屋型購屋人帶動買氣，共占房市近半49.3%；首次購屋人則從五月的38.3%降至36.4%；投資客也從三月的18.7%降至14.4%。

但八月新屋銷售則傳捷報，銷售爬升5.7%，使年度新屋銷售數量展望至55.2萬戶，這是自2008年2月以來的最佳數字。彭博社報導指，就業市場及低利率房貸帶來新屋的需求，特別是成屋的供給仍然短缺。


從房屋成交價與掛牌價比來看，西岸三州都賣在比掛牌價高的價位上，尤其以加州的102.2%拔得頭籌，顯示西岸房市仍然強勁。但調查中，許多經紀人認為未來房市可能有趨緩的局勢。Campbell的資料則顯示八月房價比去年同期漲幅為4.7%。


工作增長不如預期 雖然今年房市銷售較去年成長，但美聯儲主席葉倫仍認為，在人口結構的改變及就業強勁的情況下，房市的表現“令人沮喪”。


最近公布的九月就業數字可能又為房市帶來一小朵烏云。九月新增就業數字為14.2萬，比原本市場預期的20萬就業機會低；尤有甚者，分析師原本預期八月新增就業數字會向上修正，但報告出爐后，連七月與八月的新就業機會也被減少了8.1萬個工作。


Realtor.com首席經濟學家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作機會增加將近300萬，但九月的報告使今年新工作總數將只增加至280萬個工作。

史默克認為，新工作增加是房市能否強勁的重要指標。過去兩年的新工作增長帶來了新家戶的成長，進而帶動了買屋及租屋的需求，如果新工作趨緩，未來一年的房市成長就不會那么強勁。好消息是失業率仍保持在5.1%，是自2008年3月以來的最低水位。

放緩的原因


1、像目前這種賣方預期高(高HMI)，買方無信心(房屋自住率持續下滑)的畸形情況，在美國這種相對健康、自由且符合經濟規律的市場不會持續很久。


2、單靠各路土豪投資“救”市，房市不會有持續的增長動力。未來的主力還是要靠中產。雖然他們現在很囧破。


3、以洛杉磯為例，一些大型城市的建筑供應商，如木材、機械、腳手架等，已經出現供不應求的情況，甚至rent out的情況。這也意味著現在有大量的項目正在開工建設。這批房子在未來2-3年會上市，進而對房價的增長起到緩解作用。


4、目前看有放緩的趨勢。但漲勢放緩不等于房價下跌，房價依舊會漲。

投資人怎么辦

一、買房自住


如果投資人準備買房自住，建議現在立刻入手。無論是馬上入住，還是準備買了先出租，以后自己來住。現在都是買房的最好機會。雖然房價未來增長放緩，但目前看沒有下跌的趨勢。房價只會越來越貴。所以如果要準備買房自住，越早入手越好。現在即將進入美國房市的傳統淡季holiday season。此時購買房屋，無論是價格本身還是在還價余地上，買房人都占優勢。

二、公寓開發投資


正如前幾期提到的，由于教育背景、文化轉變、房價上漲和次貸危機等等因素綜合影響，導致美國新一代的中產階級不僅無力買房，也開始變得無心買房。目前，美國租房市場也變得異常火熱，許多美國的房地產巨頭見此，也都開始紛紛布局租房市場。

三、商業地產投資

商業地產也是未來的一個潛在的投資方向，這里包括加油站、超市、快捷酒店、小型Plaza還有老年公寓等。之所以提到的都是小型商業地產，主要還是因為這是相對較安全的投資方向。投資小、現金流壓力低、租金收入相對穩定、管理也更加容易，對于對美國不甚了解的中國投資人而言，這是相對安全的投資方向。商業地產投資的難點在于管理。能夠找到有豐富經驗的管理公司進行運作與管理，能夠使自己的投資事半功倍。