精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

出資人付款買房時最好通過銀行進行劃款

盡量避免現金交易，最好將房款直接劃轉給開發商完善購房協議

針對合資購房的問題，中央民族大學法學博士王峰律師表示，這種現象的出現有一定的合理性，但從法律上講，其本身卻是風險大于機遇。

房產證上沒有記載的出資人利益無法得到保障

在真實購房行為發生后，我們常常看到由于這樣那樣的原因，有些出資人沒有把自己的姓名“落在”房產證上，比如合資人受限購政策影響，沒有買房資格；情侶或夫妻一方對另一方過于信任；共同出資人法律意識淡薄、考慮不是很周全等。在王峰律師看來，如果一些合資購房者沒有在房產證上記載為共有人，那么其根本利益將無法得到切實保障。

據王峰律師介紹，按照物權法定的原則，我國不動產的設立需要進行產權登記。房子的歸屬在法律上只看房產證上的記載。也就是說，房子登記在誰的名下，房子就是誰的。如果房產證上只登記了一個人的名字，那么其他合資人，縱使是有完備的合資購房協議，也不能對抗房產證，不能改變房屋的產權歸屬，嚴格意義上，他們并不是該房屋的共有人。

房產證上記載為共有人也有隱患

對于普通的合資購房者而言，是不是只要將自己的名字記載在房產證上，就意味著“萬事大吉”呢？王峰律師認為，由于多方出資購房的情況比較復雜，即便如此，這其中也包含諸多隱患。

首先，從合資人之間關系親疏冷熱方面來講，隨著時間的推移，合資人之間的關系會不斷發生變化。合資人在購房之初，多數關系比較密切，比如是情侶、朋友等等。但這些關系本身并不是非常穩固，一旦感情出現裂痕，必然會影響房屋的處置。同樣，也可能因為對房屋的不同處置意見而意見相左、產生矛盾，造成戀人、朋友之間反目成仇。

其次，從權利實現方面來看，縱使是合資人登記為房屋共有人，但這也只是形式上的共有人，合資人的權利也不一定能夠真正實現。據王峰律師介紹，根據《物權法》第九十七條的規定，處分共有房屋應當經三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。當合資人對房屋的出租、出賣等房屋的流轉發生爭議時，可能會出現不能實現出租、出賣的目的，即便能夠完成出租、出賣，占有份額小的共有人的利益也有可能被犧牲掉，很難得到保障。“做個不太恰當的比喻，份額小的合資購房人，就像是公司里的小股東。很多時候，小股東會被控股股東所‘綁架’。公司中小股東的利益該如何保護，這是一個很大的挑戰，同樣，份額小的合資購房人的利益保護一樣也很困難。一些合資購房人名義上是共有人，但實際上并不能分享因共有房屋所產生的收益。”王峰律師說道。

再次，從房屋共有人增加和變更的角度來講，一是如果部分合資購房人已婚，這實際上增加了房屋共有人。“按照《婚姻法》的規定，雖然房產證上只是登記了一個購房人的名字，但其妻子或丈夫也成為該房屋的共有人之一。如果涉及合資購房人離婚，那么合資購房人所占的房屋份額就會被視為夫妻共同財產，就會面臨著財產分割的情況。”王峰律師說道。二是部分合資購房人可以將自己所有的份額進行贈與，也可以對其設立遺囑，若沒有遺囑可以進行法定繼承。贈與和繼承的行為，不僅會改變共有人、增加共有人的數量，而且還會使房屋的產權處于不確定的狀態。

此外，部分合資購房人如涉及訴訟，其所有的份額可能因為法院的保全、執行措施而被查封，這就會導致整個房屋在此期間不能再進行流轉。“總之，合資購房人人數越多，各共有人對房屋的意見就越難統一，涉及的風險就越大。”王峰律師談道。

合資購房者須增強證據意識

從王峰律師的分析中可以看到，不管合資人將不將其名字寫在房產證上，都要面對很多潛在的風險。那么合資人到底該如何保護自己的權益？王峰律師認為，合資購房人應努力保留好相關證據。“大家都知道一句話，打官司就是打證據。如果已經完成了合資購房，為了防患于未然，就要增強證據意識。”王峰律師說道。

可以說，在合資購房產生的爭議中，最重要的問題就是確定各合資購房人的出資額。王峰律師建議合資人若要明確出資額，就要盡量做到以下幾點：一是合資人在付款買房時，最好通過銀行進行劃款，盡量避免現金交易，并將銀行轉賬的憑單妥善保存。二是合資購房者最好將房款直接劃轉給開發商或其他賣房人。盡量不要將款項匯給其他合資買房人，這樣便可明確合資購房人出資確實是用于購買房屋，而非其他債權債務關系。三是完善購房協議，明確約定合資購房人的權利與義務，同時約定好房屋出租、出賣的決議程序以及利益分享機制。

王峰律師認為，合資購房就像是一朵有刺的玫瑰，雖其外表美麗，但是風險重重，對于一般購房者而言，“只可遠觀而不可褻玩”。