其實很多的中國人并不能用現(xiàn)金在美國全款買房，所以如果手上的流動資金不足的話，其實選擇美國的貸款來買房。但是和國內也許不同，所以美國貸款買房子的全部流程包括什么呢？如果有利息該怎么選擇最低的利息銀行呢？
與貸款有關的開銷包括以下費用：
手續(xù)費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%
點數(shù)(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%
房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。
信用報告費(Credit Report): $20-60$
處理費(Processing Fee)：$200-$500
納稅服務費(Tax Service Fee): $50-$100
洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20
審批費 (Underwriting Fee): $200-$500
文件準備費(Document Preparation) $200-$500
以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。每家公司都會讓你挑選無點數(shù)貸款。加點數(shù)的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。因為有點數(shù)無點數(shù)貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數(shù)。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。
選定貸款公司后，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內容。
1.貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地產信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.貸款人情況(Borrower Information)
4.工作情況(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.財產與欠債(Assets and Liabilities)
7.房地產交易細節(jié)(Details of Transaction)
貸款申請表一定要如實填寫，并將所有文件準備好，比如30天之內的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表后，要在三天內給你一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什么過戶費預估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關的開銷后算出來的，更能體現(xiàn)貸款的真實利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應該比誰的年百分率低。
買主遞交貸款申請后，貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合同中，可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批準(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由于次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現(xiàn)房屋估價低于合同售價的情況，影響到貸款的批準。為安全起見，可把貸款批準附加條款有效期增加到20天。
如果房屋估價低于合同售價，買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，房屋估價附加條款仍然延續(xù)，除非賣主書面通知買主，房屋估價附加條款有效期到了，應該取消了。如果買主在接到通知后三天之內還不向賣主遞交買主房屋估價通知書，房屋估價附加條款在第三天晚上9點就正式取消了。
買主要在貸款批準附加條款有效期內向賣主遞交取消貸款批準附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，貸款批準附加條款繼續(xù)延續(xù)。這時賣主有權宣布取消合同，如買主在三天之內不做答復，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不愿失去房子，必須補交取消貸款批準附加條款的通知書。如果買主在貸款批準附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。
貸款批準后買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內鎖定。
其實你的貸款額度是由你的經濟狀況和你的信用度決定的，所以如果你在美國聽說有人曾經因為不誠實而被迫回國，這絕對不是玩笑哦！
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