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越來越多的國人開始考慮讓孩子出國留學得到更好的教育，然而留學的高額費用是許多家庭必須要考慮的情況。時下越來越流行的“以房養學”的投資方式得到很多人的關注，到底如何才能將投資風險減少到最低是投資者最為關心的問題。

一、充分了解市場，確定是否宜于以房養學的投資

投資美國房產分為別墅與公寓。公寓每套市價為10萬至20萬美元左右。若資金允許可投資別墅，每套市價差不多約為40萬至50萬美元左右，投資別墅即擁有永久土地占有權。盡量選擇學區房是核心投資點，學區房臨近大學，有龐大的學生需求群體，易出租，并且交通購物便利，因而升值潛力大。高價值房才能達成以房養學的效果。但同時美國學區內的居民要繳納房地產稅，稅額根據房子大小和價值來確定，不同的州還會有不同的數額，有時其中教育稅約占稅額一半。通常美國的房產稅都是不容忽視的金額，因此購房之前充分了解當地政策，理清所有購房所需繳納的稅費，才能更加科學地計算在此地置業的投資回報率。

在美國以房養學的投資大致可以分以下幾個區域：

以洛杉磯、舊金山與紐約為例的一線城市。洛杉磯地域面積大，只在市中心有高樓，其他地方均為別墅，氣候更加適宜居住，因此也是投資和移民的首選。而舊金山是科技核心地帶，高素質人群聚集地，因此舊金山房價也一直居高不下，當然這也是使得舊金山房產保值的重要原因。另外舊金山地帶的地中海氣候也是宜居環境。雖然表面上看起來紐約房價最貴，但由于其人口集中，經濟科技發達，所以其房產毋庸置疑肯定是保值的。

此外，二線城市代表為費城、西雅圖、芝加哥；三線城市例如休斯頓、達拉斯、邁阿密等地區。幾大不同區域基本能夠滿足不同購房者要求的投資置業。

二、看準商機，在適宜時刻入手。

以房養學的說法是從澳洲流傳開來的，直到現在，在澳洲以房養學仍舊是澳洲留學的首選的投資方式，目前來看澳洲的房價以七年翻番的情況上漲，因此形勢仍對投資者有各種優勢。

一些分布于加拿大、澳大利亞的房產看起來都很便宜，都可以考慮用于以房養學的情況。有些房子里包括冰箱、烤箱、中央空調、獨立熱水器等都有著齊全的家用電器，一般的公寓面積在60平方米以上，價格在10萬元美金以下。更有些房子在購房后的幾年都是包租的，年回報率一般都超過5％，甚至達到10％以上。這種情況肯定是令投資者滿意的數據，性價比高、環境好。而根據近幾年的留學數據來看，目前中國人為孩子讀書考慮買房的人群正在增多，且出現低齡化趨勢。因此在逐步走出次貸危機之后的美國房產市場，房價不置可否的正在悄然攀升，如果仍想有一個高投資回報率的以房養學投資計劃，還需要趁早入手更加劃算。

不過，工作人員也提醒，其實國外好學區的房價并不低，比如在美國，如果考慮自住的話，售價一般要在50萬美元以上的才值得出手。針對中國留學人群的增多，市場上較流行的是以房養學的方式，趁著國外房產市場正在低位，買入一些房產，通過出租并等待升值來減少留學費用的支出。一家機構表示，他們推出的房源一般為法拍房，是美國次貸危機中收回的產房，房齡在10年上下，區域相對偏一點，有中介公司幫助打理，主要用于投資。而相比之下，這樣的房源更加適合用于以房養學的投資，性價比會更好。

也可以從以上信息可知，職業經紀人的意見將會是投資以房養學過程中重要的意見來源，職業經紀人的建議常常是中肯地，由于在美國買房的一方通常是不需要付買房的中介費用，因此美國方的經紀人可以更加理性化地給予投資者適當地投資意見，這將會對未來是否能夠實現以房養學甚至是能否有一個高投資回報率的置業投資將有著重要影響的。由此可見，慎重地選擇一個適合自己的，專業并且中肯的經紀人對于準備海外置業的所有投資者都是一個重要的方面。

三、注意投資風險

投資海外房產并不是沒有風險，相反，由于對當地政策并不是十足了解，因此反而會顯得有更多風險。但是只要投資者做好全面的準備，例如如何運用金融匯率政策，對當地政策法規的了解，做到知己知彼，才能謹慎下手，從而獲得高投資回報率的投資成果。

1、當地的政策，包括稅費、貸款、移民、教育、社會保障制度等等，不同的國家對于本國房產對外國人的開放程度都有不同的規定。這將是在海外置業的至關重要的前提條件。對于想利用購買房地產移民的人來說，更要注意當地的政策，例如新西蘭就不能把購買當地房產作為移民條件。對于有意向出國購房或者移民的人來說，選擇一家資深的專業機構進行咨詢，也是很重要的準備工作。這將對投資者在海外置業起到很大的幫助。而在美國的貸款和房產稅在不同的州都會有差異的政策，因此充分了解當地政策才是海外置業的首要條件。

2、房產市場的不確定因素多，是否能保證收益有沒有數是一直以來投資客都在擔心的問題。一位孩子在國外讀書的市民介紹，國外大學周邊的出租房相當多，確有不少投資客賺得盆滿缽滿，但有些國外的法律較偏向于租客，一旦出現問題，對房東的制約較多，高回報之下肯定有風險。

3、海外買房貸款是很普遍的現象，對于購房者來說，對投資國家和地區的貸款政策不是很熟悉，操作起來具有一定難度，可以借助專業機構辦理按揭貸款。以澳大利亞為例，當地首付款為20%，剩下的都可以通過銀行貸款解決。而在美國貸款會根據不同的州有不同的政策，預先了解這些政策是很重要的情況。

4、“以房養學”更適合子女要留學澳大利亞的家庭的原因有：首先因為在美國買房終身要交地稅，每個州都不同，平均每年要交1.2%的地稅，這是一筆很大的開銷，而澳大利亞則無需交地稅。此外，無美國身份的人士去美國買房想要貸款有一定的難度，而在澳大利亞，留學生的父母作為外國人可以申請貸款，別墅最高可貸8成，公寓可貸7.5成。只要向澳大利亞銀行申請貸款只需提供在職證明和收入證明，一般要求你的收入是每月供樓還款額的3~5倍即可。所以，確認是否能夠承擔在美國的投資資金是很重要的事情。當然當美國房價不斷攀升的今天來看，現在在美國趁低價抄底置業，實現以房養學的投資也未嘗不是一件可能的事。