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隨著我國去往北美購置房地產的興起，房產中介行業蓬勃發展。據統計，目前我國共有房產中介機構5萬多家，從業人員近百萬，傭金規模超過300億元。在房地產開發經營和消費的供求市場上，房產中介越來越廣泛和深入地為交易主體提供各項經紀服務。尤其是在二手房交易領域，房產中介對活躍市場、促進繁榮、滿足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯。

然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房產中介違法、違規經營而引發的房屋類居間合同糾紛，正呈現出高發、復雜、矛盾多元的態勢，嚴重干擾了二手房交易市場的正常秩序。

房產中介不規范經營行為具有多種表現形式，如對不允許上市交易的房屋違規代理掛牌出售、為交易雙方規避法律出謀劃策、吃差價、亂收費等，下面重點對兩種常見的房產中介不規范經營行為進行介紹和解析，以使讀者充分了解房產中介不規范經營行為的危害，防止自己買了無法買到手的假房。

小心賣房人賣假房

房產中介疏于審查關鍵信息的真實性，往往為房屋居間合同及買賣合同的履行埋下隱患。

如房產中介未對客戶出示的身份證、房產證驗明正身；未審查待售房屋是否有抵押、出租或私搭亂建情形；未審查賣房人是否為房屋產權人或經合法授權的人；對于待出售房屋為夫妻共同財產的，未要求不在場一方出具同意出售和委托辦理的證明；對于待出售房屋為遺產的，未要求全體繼承人出具同意出售和委托辦理的證明；對于出賣人授權他人辦理居間委托手續的，未審查和留存委托人的書面授權等。

上述信息一旦因房產中介疏于審查而出現虛假情形，往往成為房屋出賣人或買受人因房價漲跌等因素而毀約的主要理由，此時，毀約方很可能以出賣人無權處分、代理手續不全等為由主張房屋買賣合同無效，并以此為由拒付或要求返還居間費。上述情形引發的訴訟在實踐中占據了較大比例。

【案例一】未經全體繼承人同意處置遺產無效

王先生看中了一套二手房。簽約時，中介公司并未告知該房屋的權屬情況，僅提供了登記房主的戶口本、死亡證明及房主妻子李女士的出售房產證明，即促成王先生與李女士簽訂了房屋買賣合同。在履行合同過程中，房主的子女向法院提起了確認買賣合同無效的訴訟，后經法院判決，確認房主妻子李女士無權單獨處置房屋，該房屋買賣合同無效。因訴訟期間房屋價格飛漲，王先生購房不成，造成較大經濟損失。

【案例二】承租人偽造賣房委托書騙取購房款

張小姐看中了一套二手房。簽約時，登記房主并未到場，僅有房屋居住人趙某持房產證復印件和房主的授權委托書出現，張小姐對此提出質疑，中介公司為促成交易，向張小姐解釋說沒有問題，只要有授權委托書即可安全交易。后張小姐向趙某支付定金10萬元，趙某從此一去不復返。經查，趙某原系房屋承租人，租期即將屆滿，其偽造授權委托書意在騙取購房款，中介公司未親見房主親筆書寫授權委托書即力促張小姐與趙某交易，未盡合理審查義務。

小心中介虛構的假房

有的房產中介為了搶生意，自行編造房屋出售信息，壟斷房源，實行不正當競爭。

在目前房地產市場火爆、賣方占市場絕對主導的形勢下，一些房地產中介為爭奪緊俏房源，常常在未取得客戶獨家代理授權的情況下，即排除對方選擇其他中介的權利；或在客戶僅作意向出售登記，尚未正式與買方達成協議的情況下，即進行網簽操作，從而起到阻礙出賣人另行委托其他中介公司再進行代理出售的目的；或實際控制性價比高的房源僅供房地產投資客買賣；或惡意“搶單”引發打架斗毆；或為打壓競爭對手，雇傭網絡寫手編造或宣揚對手的負面新聞大肆進行炒作；或捏造散布漲價信息；或與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格等。

【案例一】提供虛假房產信息

陳先生一直想在二手房市場淘一套中意的房子，改善一下住房條件。一天上午，陳先生在網上看中了一套二手房子，于是和網上發布房源信息的中介取得了聯系。電話中，中介經紀人說得頭頭是道，可是半小時后當他趕到那家房屋中介時，對方只字不提這套房子，相反卻拼命推薦其他房子。“我想看電話中說的那套房子！”“這房子賣掉了，我有更好的房子向你推薦！”“打電話到現在才半小時，怎么這么快就賣掉了？”幾經追問，陳先生此時才知道那房源信息是假的，是想通過這種方式吸引購房者。

【案例二】自買自賣控制優質房源

2010年8月，王先生通過中介掛牌出售一套房屋，楊先生來該中介咨詢，并對王先生的房子非常有興趣。中介便聯系王先生與楊先生簽訂了定金合同，楊先生支付王先生定金5萬元，約定一個月以后簽訂房屋買賣合同。之后，中介公司意外發現這套房子已經被其他中介公司進行了網上合同備案。中介業務員馬上聯系王先生，王先生表示并沒有和其他人簽訂過房屋買賣合同。

原來，在2010年6月王先生曾經委托其他中介掛牌售房，但一直沒有找到合適的買家，該中介為了獨占王先生的這筆業務，竟然以業務員作為購房者制作了一份虛假合同進行網上備案，使王先生的房子不能通過其他中介交易。王先生馬上聯系原來的中介公司，要求撤銷網上備案合同，但原來的中介公司不予配合。后因無法及時撤銷網簽，導致王先生無法與楊先生簽訂房屋買賣合同，王先生為此雙倍返還了楊先生的定金。

買房時要小心“假房陷阱”

房產交易的巨大經濟利益誘惑，為房產中介不規范行為的出現提供了內在的動力；國家法律法規的不完善為房產中介不規范行為的出現提供了外部的空間；負有監督管理職能的行政機關、行業協議缺乏有效的監管手段為房產中介不規范行為的屢禁不止提供了重要的助力。

房產中介的不規范行為具有極強的破壞性，對于國家宏觀調控的落實、市場交易的誠信安全進行等都構成極大的阻礙，且嚴重侵犯了房屋買賣主體的合法權益，因此根治和防范房產中介的不規范行為刻不容緩。

應加強對房產中介的治理和監管。

當前形勢下，應該嚴格房產中介市場準入門檻、建立中介公司等級評定和信用檔案制度，推動房產中介市場優勝劣汰，為售房者、購房者提供區分良莠的依據。同時，要建立全國統一的房產中介經紀人業績檔案制度，通過對經紀人的業績的公開查詢，實現對經紀人的動態監督，從而提升經紀人遵規守法的自覺性，有效增加房產中介不規范行為的違法成本。

百姓在買房時要小心中介陷阱。

通過多種媒體做好法制宣傳，提醒售房者、購房者注意以下問題：一是應盡量選擇信譽較好的中介機構；二是要提前考慮房價變化等因素并約定違約賠償責任；三是及時辦理預告登記和過戶手續，不給對方反悔的機會；四是注意增強維權的法律意識，審查并保留相關票據，糾紛發生后，及時搜集證據材料，提高權利維護的有效性。五是不輕信對方或中介的口頭承諾，對于重大事項，均應書面成文。

購房時，消費者需小心防騙，以免誤中機關。

“合同違約、房屋質量方面的投訴是去年房地產投訴中最多的，但是實際能夠解決處理的不多，因為消費者仍然處于相對弱勢的地位。”在接受記者采訪時，東莞市消費者委員會秘書長鄧國平說道。

房產作為特殊的大宗商品，從消費者選房、看房到交易簽合同，以及交樓、入住這一系列環節是消費者關注的重點。在今年的“3·15”來臨之際，我們找到了去年發生的、與消費者買樓收樓等息息相關的消費“迷局”個案，并由本報專業團隊、東莞房地產業內人士、東莞市消費者委員會及相關律師進行點評，希望對你的置業安家提供借鑒和幫助。

綜述

合同違約及房屋質量問題為最大投訴點

來自東莞市消費者委員會（以下簡稱“東莞市消委會”）的數據顯示，2010年消委會共接到房屋及裝修建材類投訴79件，占投訴總量的3.62%，與前一年投訴量相比有明顯上升，增長約19%。據鄧國平介紹，去年的投訴主要集中在虛假宣傳、逾期交樓、辦證延遲、口頭承諾以及房屋質量方面。“存在投訴就說明東莞房地產行業在誠信方面仍存在不少問題。”

簽合同最好約請法律人士同行

長期關注樓市相關案件的廣東沃金律師事務所合伙人、律師吳玲告訴南都記者，在該律師所接到的糾紛案件中，房地產類所占的比重較大，其中逾期交樓、延遲辦證等類別也較多。不過，在二手房市場，南都記者調查的多家中介公司稱因糾紛導致解除交易合同的并不多。

鄧國平提醒，目前開發商都是使用職能部門的格式合同進行交易簽訂，但是這份格式化合同使用已久，多數條款并不實用，加上開發商本身也有意避開違約責任，這樣的合同是有失公平的，“所以消費者如果想要退定，在追究開發商的違約責任時，很難找到充足的理由。因此，下定前，就要貨比三家，根據自己的履約能力和需要，看清各種《協議》的限制性和違約條款，簽合同當天最好約請法律人士共同前往。”

不少退房投訴為借題發揮

“很多投訴都是小問題，在我們調查后發現也缺乏證據，所以就沒有受理。”鄧國平表示，在去年的房地產投訴案件中，不少關于退房的投訴實際上是消費者“借題發揮”，“去年的房地產政策變化較快，一些買家可能因為貸款政策等的變化無法按約定條件進行交易，要求退房卻自知無理。但由于房產畢竟是大宗消費品，消費者要求很高，所以在一些小問題上大做文章。實際上我們調查發現，他們的投訴目標和理由要求并不充分，無法受理。”

由于大環境的影響，去年國家兩次出臺厲政調控樓市，同時銀行貸款政策也因此開始頻繁變更，一些資金實力不足的消費者從而被阻擋在購房門檻之外，實際上貸款不成；另外是許多購房者預期房價將跌，或又看中了更好的樓盤而希望解除原有合同，即希望退房。但是，他們也知曉以此退房自己理虧，所以便以房屋質量問題等各種理由要求退房。

“這也體現出消費者缺乏法律契約的精神，對商品房消費還不夠理性，不把合同以及自己的簽字當一回事。”鄧國平解釋，如很多消費者投訴的房屋質量問題都是質量瑕疵，屬于售后服務的范疇，本身對房屋的安全及使用不構成影響，達不到退房的規定，投訴的要求比較盲目，當然開發商對于消費者的疑問解答不夠及時和準確。

防騙方法

第一招：房產中介最省心。

房產中介因為長期從事房屋買賣和租賃等業務，極少有假房東能夠騙到房產中介的業務員。經過房產中介的核實，房東信息和房源信息比較可靠。

第二招：堅持查驗房東的各種證件。

租房時，應要求房東出示各種信息，包括房產證、戶口簿或者身份證等各種有效證件，并確認這些證件的真實性、合法性和有效性。

第三招：通過物業驗證房東的情況。

在正規的小區，物業對于大部分的房東信息都是較為了解的。可以咨詢一下物業房東的情況，避免上當。

第四招：通過左鄰右舍來鑒定房東的真實性。

租房族在租房的時候，主動找一下左鄰右舍，禮貌地詢問一下自己將要租賃的房源的房東信息，看看跟自己打交道的“房東”是不是真正的房東。