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一、在房產(chǎn)交易中買家最關(guān)注的兩大問題 

 

任何房地產(chǎn)市場都不可能生來便擁有完善的體制規(guī)范。美國房產(chǎn)市場最初也是跌跌撞撞，時(shí)有糾紛，問題不斷，總的來說，在房產(chǎn)交易中兩大關(guān)鍵問題是，產(chǎn)權(quán)是否清晰可售和交易資金是否安全。

 

在美國買房如何確保交易安全

 

 

 

二、解決辦法——產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司

 

為了應(yīng)對以上一系列問題，美國房產(chǎn)市場逐漸興起，由辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師發(fā)展而成的新興行業(yè)——產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司。他們?yōu)橘彿空咛峁┱{(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、資金監(jiān)管、過戶登記等服務(wù)以確保產(chǎn)權(quán)的安全可靠并且能夠合法交易，如同貼身警衛(wèi)般保障購房者的權(quán)益，即使真的遇到麻煩，最差的結(jié)果也能把錢拿回來，最大程度上保護(hù)了用戶的權(quán)益。

 

 

 

三、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司如何確保房產(chǎn)交易安全 

 

這里所說的保險(xiǎn)并不是普通的房屋保險(xiǎn)，而是專門的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。也正是因?yàn)槊绹�有了這樣的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，才會(huì)完全由市場而不是政府職能機(jī)構(gòu)來監(jiān)管完成全部過戶程序。其中提供第三方賬戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程是相對重要的。在整個(gè)房地產(chǎn)買賣交易的過程中，只要投資者購買了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，費(fèi)用在200-300美元，此費(fèi)用在購房時(shí)一次性繳納，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將以第三方的身份全程參與，其具體負(fù)責(zé)事項(xiàng)及流程如下：

 

產(chǎn)權(quán)核查:

調(diào)查賣主房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問題，必須要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，定金退回給買主。

 

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn):

產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，負(fù)責(zé)買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買賣雙方外的保險(xiǎn)公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。

 

提供第三方賬戶:

在美國絕大多數(shù)州政府為了保持房地產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦違約，買主要求退還定金時(shí)，賣主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經(jīng)紀(jì)人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時(shí)，買主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

 

如何使用第三方支付平臺保證交易安全

 

在美國買房如何確保交易安全

 

在美國買房交易時(shí)，第三方支付平臺就類似支付寶一樣的，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，買家付錢給支付寶，賣家發(fā)貨，買家確認(rèn)收貨，支付寶付款給賣家。

 

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程:

所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司(不是賣主) 或第三方監(jiān)管公司，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如: 傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶后數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機(jī)會(huì)。

 

 

 

四、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

 

通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)為房屋總價(jià)值的0.3-0.5%，而保額一般為房產(chǎn)的總價(jià)。美國各州均有的經(jīng)紀(jì)人賠償金儲備系統(tǒng)的設(shè)立提供了解決方案，該系統(tǒng)是由各州政府制定的，因此在相似的同時(shí)也有所差異。一般來說，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達(dá)5萬美元。

 

 

 

五、延伸閱讀：為何產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司能夠監(jiān)管資金？ 

 

在購買美國房產(chǎn)過程中，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司從交易前的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，資金監(jiān)管，過戶登記，同貼身警衛(wèi)般如影隨形地保障了購房者的權(quán)益，即使真的遇到麻煩，最差的結(jié)果，便是把錢拿回來。由此可見美國房產(chǎn)市場體系非常成熟完善，投資者都是非常安全的。眼光銳利的投資者大可放下種種顧慮，將重心放在投資目標(biāo)的選擇上，莫要錯(cuò)過了目前這段投資的黃金時(shí)機(jī)。

 

Q:也許看到這里你會(huì)有疑問，將所有的資金匯入產(chǎn)權(quán)公司會(huì)是安全嗎？它占有了那么多資金，卷走錢財(cái)逃跑怎么辦？

 

A：在美國，第三方資金監(jiān)管者（Escrow Holder)通常是資金監(jiān)管公司(Escrow Company)、產(chǎn)權(quán)公司或者銀行等，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或代理則可以幫助客戶選擇合適資金監(jiān)管者。首先，產(chǎn)權(quán)公司隸屬國家或州政府部門管轄，并且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照，其資金流動(dòng)受政府嚴(yán)格監(jiān)管；另外，產(chǎn)權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準(zhǔn)備金），以備特殊情況下向客戶賠償。所以，資金交由產(chǎn)權(quán)公司監(jiān)管是絕對安全的。

 

Q:如果產(chǎn)權(quán)公司破產(chǎn)？

 

A:產(chǎn)權(quán)公司都隸屬于州政府保險(xiǎn)部門的管轄范圍，如果產(chǎn)權(quán)公司面臨破產(chǎn)解散，則必須遵守州法進(jìn)行關(guān)閉清算。通常在結(jié)束經(jīng)營之前，面臨破產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)公司會(huì)被出售或者兼并。所有的保單也將被新東家接手，監(jiān)管賬戶和信托賬戶也將被重新清算。