買房自由，我絕對沒有權力去評價別人的選擇，盡量從市場的角度客觀的來看。我只看了南灣的學區房只能想到這些。大家買到自己喜歡的就好！不要因為買房影響生活質量，房子價值的高低和幸福指數沒有關系。一輩子租房也可以很開心！
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補充一句：整個過程非常心累，看得越久越累，而且在all cash的打擊下會覺得自己越來越窮。戰線不要拉太長了，我見過的最長一年買的房，打擊太多很容易喪失判斷最后隨便搶到一個就買了。比如我朋友去年pre-approval可以買180萬的房，從PA看到Los altos看到Mountain view最后在sunnyvale買了房。。。落差還是略大。。。
背景：樓主來南灣半年，現在的房租1 bedroom市場價2900，明年估計要3000+。不想再renew了，看房一個月，幾個星期前連HOA是什么都不知道，把Cupertino Los Altos Sunnyvale Mountain View這些交通好的學區好的預算之內的都看了，第一次下Offer想了10秒鐘就搶到了宇宙中心的學區房，經過三輪bidding, 我的出價并不是最高，但是女主人相信我是個好人。。。。最后把房子給了我。。。本來是去打減鹽醬油的沒想到成了老抽！！！
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不過價格也比我預期的高出很多，首付已經占了一半。。。房子只看過10分鐘，還沒進門我就覺得too good to be ture，四個臥室以上的房子！根本搶不到。最后真的是意外！
所以南灣的學區房，能搶到一定要有技術和運氣。。。搶不到的馬上Move on, 說明緣分未到。之前我看上過一個，還沒來得及下offer就被人all cash搶走，后來才知道是死人房，而且客廳中間有一根巨大的獨立柱，從風水和房屋結構來看都不好。果然過了一個星期，這個房子又relist了。
所以說，沒搶到也不一定是壞事，老天爺幫我做了決定。（這個房子現在已經有三個比起價高出二十萬的offer了，⊙﹏⊙b汗）
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做準備階段：
上網看大量的帖，redfin zillow movoto這些都是好工具，最近一年的成交價格都看看。
多跟買房的朋友聊聊。我周圍的Couple基本都有兩套房了，買什么樣的都有，80萬，100萬，120萬，150萬這幾個是個坎，跟不同檔次房產的朋友都聊聊，有的就是愿意買兩個80萬的Th也不買一個sfh.
Open house! 大量的去看！看得多了自然知道自己喜歡什么了
了解灣區的歷史，很重要！水銀區高壓線superfund變電站這些有潛在危險的要了解，都說加州都是地震帶所以我已經把地震危險忽略不計了。。。
錢在銀行時間越久越好，大銀行要求兩個月以上。信用卡開三個養好了再買房，信用記錄要在720以上。H1b要生效以后才行等等規矩。大銀行不行就去小銀行吧！沒問題。
目標要明確：搶房就是快！準！狠！好房子基本一個open house以后一周之內就pending了。買房子沒有deal!只有買錯的沒有賣錯的，一個房子低于市場平均價絕對是有硬傷，沒看過disclosure不知道有什么問題。所以不要等，不會有北美君那樣刷刷刷哎呀刷到一個學區房的deal!!腦子一定要清楚！
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學區房： 所謂學區房，最重要的是高中。老中老印把小學初中也算上了，因為我們有中考嘛！美國人看的還是高中。全部10分的肯定是最貴的，也有很多人把買房的錢省下來送小孩上私立，也可以。學區房一般社區會好很多，治安犯罪都會少，所以我更看重的是周圍的鄰居，畢竟現在還沒有小孩~
交通房：不看學區只看交通的話簡單很多，但是現在也已經很搶了，94085,94089這些學區差的房價也早就100萬以上了。
Condo vs TH vs SFH: 正常的投資當然是SFH最保值，有地。但是灣區太特殊了，一個一線的TH很可能比二線的SFH還要漲的快，而且TH更容易出租，加州水貴，SFH的草坪啊游泳池啊一個月的水費就要幾百了。年輕人更喜歡新的房子，不愿意打理院子的話就是TH。還是那句話，不管什么房子，位置最重要。
學區房+交通房：交通學區房＞交通房＞學區房 當然決定因素還是看預算。。像94087,94040這種絕對是要了命的搶。Condo在90萬左右起價，Th在100萬左右，Sfh130萬起價吧。。。成交價至少要加十幾萬。臥室多的，Lot大的更貴。
100萬以下可以在Cupertino勉強買一個900多Sqft的小Condo, 也可以在二線買一個大house. 所以要看你怎么想了。Think big!
小黑屋：以前我以為是th,后來說面積小的lot小的都算。比如living space在1400sqft以下，lot在7500sqft以下。。。我們沒錢就是要買小黑屋呀！！
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All Cash Offer: 一個月之內成交的基本都是all cash, 120萬以下的好房子幾乎都會有all cash offer競爭。一方面有中國的炒房團投資，一方面真的有錢人太多。大公司的L6年薪40萬，隨便幾年就能all cash一次。遇到這種一般要比cash再高5萬以上才有可能搶到了，擺平心態，不以得喜，不以失悲。阿門。。。。看看現金的有多少。。。
預算： 我的數學一塌糊涂，現在都沒算清楚。。首付至少要20%起吧，我的房子付了50%的首付，根據收入和信用決定貸款能力，我認識的雙碼農夫婦可以聯合貸款100萬，買180萬的房子。。淚。。首付到位以后就可以去問銀行開pre-approval letter了，通常seller喜歡大銀行，wells fargo Chase這些，但是大銀行的規矩特別多，小銀行會松一點，都去問問，每家銀行都不大一樣。另外銀行要有四-七萬reserve，這個沒有準數，closing也要付費，一定要留點富裕的，150的預算買130左右的房子差不多
貸款：買sfh可以比th多貸款十幾萬，DP多一點的話也能多貸一點，有HOA的貸款會變少，不要在乎利率，以后refinance就可以了。
房屋估值Appraisal: 買方付費，我付了700多。這是學區房很頭疼的地方，因為估值根本趕不上市場價，我朋友去年買的起價110萬的房子，最后140萬賣的，估值才120萬。。。就是因為起價太低！！釣魚價！！最后自己又補了十幾萬的差價！所以有的人建議首付里要有一部分現金準備appraisal補差價。為了搶房基本都是non-contigency的合同，買房自己補幾萬差價都是正常的。如果不是學區房，應該不會有十幾萬的差價。我也準備了最壞情況可能會有10萬左右的差價，還好Agent牛X!
最后和成交價一分不差，一分錢都不用補！這就是Agent另一個牛X的地方了！
銀行房和法院房：這種房子托信托機關，銀行和法院來賣的，condition會很差，如果想投資的話可以自己推倒了重來。自住的話還是考慮考慮吧。去年70萬買到的學區房，精裝修一下今年就150萬起價back to market了。
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淡季和旺季：春季搶的最兇，因為要定學區。夏季稍微好一點。冬季基本就沒什么房子了，因為大家都過節去了。好房子也想等等第二年春天再上市。所以想買房的妹子們今年抓緊了！
釣魚價：一個起價應該100萬的sfh變成85萬起價，沒有硬傷的話那就是釣魚價。這種房會有100多人來看，最后收到十幾個offer,價格也不會便宜，估值還可能會低。好好考慮！
硬傷：“許多亞洲客戶會忌諱與墓地相鄰的房屋。因為對鬼的懼怕很難消除，售房經紀人會發現他們對亞洲人宣傳該處房屋的大筆費用完全是白花了。而在決定是否買一處墓地旁邊的房屋時，所有的買家也會希望了解房屋的這種位置特點。
同樣，許多亞洲買家也會避免與街道垂直正對的房屋（如“丁”字路口的交匯處）。當一條直的街道在某處截止，而此處正好有一棟房屋正對時就會出現“丁”字的狀況。這種位置被認為是有問題的，因為正對房屋而來的能量太多。但通過建一個障礙物，比如一堵墻或一圈柵欄并進行適當的美化，就可以弱化這種負面影響。
房屋在地塊上所處的方位以及房屋本身的朝向也會對一些傳統的房屋買家產生重大的影響。與許多波斯買家類似，中國客戶經常會隨身帶著羅盤來確定房屋的方位。”
除了水銀superfund高壓線變電站這些影響健康的因素外，垃圾場監獄墳墓醫院火車站和小學距離太近，大馬路路沖死人房lot小沒有車庫都可以算硬傷。如果是自住可以接受當然沒有問題，只是再賣的時候起價會低，特別是高速路旁，可以賣120萬的房子起價變成75萬左右，直接損失十幾二十萬。
Permit: 這個也很重要！有很多房子自己加了sunroom但是沒有permit, 有的上市以后就被鄰居投訴市Z*F就來找麻煩了。。。如果改建部分沒有permit要好好考慮了，可以砍價
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Agent: Agent實在是搶房過程中最最最重要的人！有能力的Agent才有人脈，在最快的時間內幫你找到broker, 買好保險，之后還可以有工程隊幫你修理房子。誰的價格便宜已經不重要了，重要的是能夠快速close!
最好通過朋友推薦，如果朋友買了你的理想房最好。或者買房過程中遇到喜歡的房子就跟listing agent聊一聊。Agent是賣家給錢，所以不用擔心。如果很喜歡的房子，一定要拿到的建議上dual agent, 不行他也會推薦他的朋友給你。如果不需要搶，一個負責的buyer agent就夠了。通常灣區的大牛agent不會再返commision fee給你，返錢的agent一般都不是最牛的。我見過十幾個agent了，灣區最牛的全美都是前幾名，一年能掙500萬，根本不會在意掙我們的那幾個小錢，而且人家自己都有好多listing。愿意幫你搶房那是證明他的成就感和能力。常見的有灣區經常最廣告的那幾位，都很牛！如果我沒有找我的agent, 全美Top 1%的，根本搶不到！
出價： 第一輪出價很重要，太低可能直接out, 有的listing agent一輪就over。所以你的Buyer agent一定要清楚對方的習慣。出價太高可能會買虧。出價以后看看對方的表情就知道價格高了還是低了。一般前兩名再進行第二輪bidding。
Free rent back: 比如你6月買了房，以前房主要住到8月，這期間要不要收房租？通常是不要的。。。again。。灣區是賣方市場，如果要收房租估計直接out
Relist: 如果之前是現金offer反悔以后也沒有定金這一說，正常情況是會扣定金的。重新回到市場的就是relist, 這種情況要好好考慮，30天沒賣掉的就搞價吧！
總結：灣區買房過程很快，房屋檢查上市之前就做好了，基本Open house--看disclosures---收offer同一天bidding war然后就結束了。。。一個星期pending, 然后銀行一個月左右close. 快！準！狠！我唯一后悔的就是沒有去年就買房，便宜40萬。。。淚。。。回頭一看都是deal !!看到最后基本集中在幾條街的范圍內了。不討論房市漲跌世界和平這種技術問題了，房價什么時候漲什么時候入手最劃算就跟買股票一樣，都是世界難題。我們平民買房是剛需。我只知道明年開春是肯定會漲的，想買房的妹子們趕緊準備吧！！有一個老奶奶agent跟我說過，早點上船就不覺得房價貴了。我的agent跟我說他一輩子都在好學區，就從最小的房子買起一步一步來。我好累。。。
（內容摘自網絡）
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