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（五）工作經驗的量化計分制度

　　從房地產銷售人員升為房地產經紀人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時）的房地產銷售員工作經驗。為了有效考核有關申請人的相關工作經驗情況，紐約州建立了比較完善的工作經驗量化評分制度，用打分的方法衡量申請人的工作經驗。

　　銷售人員申請經紀牌照除必須有一年全職工作經驗外，還須至少滿1750分，并提供相關證明文件。如果其它從事房地產職業的人員而非持牌的銷售人員申請經紀牌照，那么需二年全職房地產經驗，并滿足3500分。

（六）關于經紀人和銷售員的一些管理規定

1、關于經紀人的從業規定

　　持牌經紀人必須有固定的營業場所才能開業，要在醒目的地方張帖標志。如果設有分公司或辦公室，必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執照。經紀人必須設立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。

　　經紀人必須保留所有經手處理的有關房地產轉讓的文件至少三年。

　　房地產廣告必須注明經紀人的公司名稱。

　　如果經紀人從事房地產按揭經紀業務，還必須取得銀行核發的按揭經紀執照。

　　經紀人要承擔其屬下銷售員的職業責任。

2、關于銷售員的從業規定

　　銷售員只能在經紀人名下從事房地產服務，一般情況下，銷售員牌照由經紀人保管，銷售員持執業工作證。銷售員如果要脫離當前服務的經紀人，為另外的經紀人服務，要知會發牌部門，注銷舊執照，換領新執照。

　　如果經紀人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動注銷，直至銷售員投靠新的經紀人，并取得新的擔保后，方可換領新的銷售員牌照。

　　銷售員只能從他所服務的經紀人手中獲得報酬，不能接受其他任何人的傭金和報酬，因此類似代經紀人從客戶手中收錢等是禁止的。

• 《代理法》對經紀活動的約束

（1）《代理法》對代理人、顧主、顧客關系的定義：

　　代理人：是指被授權并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產經紀人可以充當賣方（或地主）的代理人，也可以充當買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊經紀人的代理人。代理人只能充當一方的代理。

　　顧主：雇用或授權代理人代表其利益的人。

　　代理：代理人與雇主之間的誠實與信用關系。代理關系一般要通過達意的協議（express agreement)來表示。

　　顧客：代理人代表顧主處理交易事務時所面對的第三人。

　　代理人對顧主有“關心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責任，俗稱為“CC-LOAD”關系。

　　代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產情況，不能欺騙和誤導。

（2）主要代理關系：

　　賣方（或房東）代理：分為獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經紀人。獨家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金；敞開代理，賣方可以同時委托多個經紀人，買賣成交后，誰聯系的買主，傭金就付給誰。

　　經紀人在未知會賣方并經賣方同意的情況下，經紀人不能買自己代理的房地產。

　　買方（或租戶）代理：分為獨家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。

　　經紀人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關系的房地產。

　　雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經買賣雙方書面同意。

　　美國大部分州的《代理法》要求，代理關系當事人應以書面形式向顧主和顧客披露代理關系。

4、《反托拉斯法》（Antitrust Law）對房地產代理的約束

　　《反托拉斯法》規定，房地產代理活動不能有固定價格、聯合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。

（1）固定價格（price-fixing)：兩個經紀人之間不能討論任何有關傭金標準的問題。

　　例，在Foley案例中， 一經紀人在National Association of Realtors理事會上，對其它經紀人說，不管其他人如何收費，他將單獨提高傭金的標準，結果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格，屬違法行為。這個案例對經紀人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經紀人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。

（2）聯合抵制（Group boycott）：不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯合抵制行為。兩個（或以上）經紀人之間不能有針對第三經紀人或對第三經紀人不利的任何協議。

（3）瓜分市場(market allocation)：經紀人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協議。如經紀人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價格范圍、物業類型、置業者階層等。

（4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。

　　違反《反托拉斯法》，如果是個人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。

5、房地產經紀人違法的處罰

　　除《代理法》和《反托拉斯法》的制約外，經紀人還受到許多法律的約束，同時還要遵守本行業的行規，如果經紀人違法違規，將受到處罰。

（1）違法行為認定

A、有誤導行為；

B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業務；

C、銷售人員接受所服務的經紀人之外的人所付的傭金或有價物品；

D、在未事先知會買賣雙方的情況下，接受雙方的報酬；

E、未按規定時間將經手的他人資金轉帳或匯出；

F、提供法律意見和從事產權審查業務；

G、廣告中有虛假、種族歧視等成份；

H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨家代理合同的客戶；

I、簽訂傭金與售價掛購的凈值合同；

J、對多重掛牌的，未明確合作方名單；

K、通過不正當手段獲得牌照；

L、在代理活動中有不誠實和與經紀牌照不相符的行為；

M、違反牌照法有關規定。

（2）違法處理程序

　　經紀人違法的處理程序為：受理投訴----調查、聽證----做出處罰決定----申訴。

　　主要處罰措施：賠償---所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款---1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。

（七）房地產理事會

1、房地產理事會的組成

　　房地產理事會是房地產行業管理機構，在銷售人員和經紀人執業資格考試中，它負責審批房地產學校，審查課程，審查考試內容等。

　　紐約州房地產理事會由15名成員組成，包括州務卿、消委會總干事、五名10年以上經驗的執業經紀人、其它為與房地產經紀無關的公眾人事，州務卿為理事會主席。

　　在除州務卿和消委會總干事之外的13名理事中，由州長任命三位經紀理事、四位公眾理事共七位；由參議院議長，任命一位紀理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發言人任命一名經紀理事和一名公眾理事共兩位；余下的兩位理事一位由參議院少數黨領袖任命，另一位由眾議院少數黨領袖任命。

　　理事會理事任期兩年，但在任期內他的任命人可以隨時換人。

2、房地產理事會的職責

　　房地產理事會履行如下職責：

• 發布一些有關經紀人和銷售員管理的規則和規章；
• 審查申請人資格，審查課程內容以及考試內容；
• 審批有關學校從事課程教育的資格；
• 研究與經紀人活動有關的法律法規；
• 行使有關房地產法律賦予的職能，管理房地產經紀活動；
• 每年向眾院和參院司法委員會提出報告。

二、紐約州房地產估價師的發牌制度

　　美國政府從90年代初開始倡導房地產估價人員持牌和許可制度，規定凡涉及與聯邦政府有關的轉移價值25萬美元以上的房地產評估，要由持許可證的估價人來評估，與房地產抵押有關的估價一般也要有執照，但其它房地產評估沒有要求一定要有牌照。

　　估價師考牌制度各州有所區別，現將紐約州有關房地產估價的考牌制度簡單介紹如下：

• 估價師的分級及業務范圍

估價人員的級別由高到低和所允許從事的業務范圍為：

1、特許總估計師（Certified General Appraiser）：可以評估所有的房地產業務。

2、特許住宅估價師(Certified Residential Appraiser)：可以評估四個單位（包含四個單位）以下的任何住宅。

3、持牌房地產估價師(Licensed Real Estate Appraiser)：可以估價一至四個單位，轉讓價值低于25萬的住宅房地產。

4、估價師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價助理必須在持牌估價師或特許估價師手下工作，估價報告要由持牌估價師（或特許估價師）出具。

• 考牌資格要求：

1、有關估價的必修課程

R-1房地產估價介紹30小時

R-2估價原理與程序30小時

R-3實用住宅估價—案例分析30小時

R-4利潤資本化方法與技巧15小時

G-1收入型房地產介紹30小時

G-1收入型房地產估價30小時

G-3實用收入型房地產估價30小時

附加職業道德與職業標準15小時

　　估價師助理和持牌房地產估價師必須修完R-1，R-2共60個小時的專業課程，和15個小時的附加課程；特許房住宅估價師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時的專業課程和15小時的附加課程；特許總估價師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個小時的專業課程和15個小時的附加課程。

2、關于實踐經驗的要求

　　除估價師助理無實踐經驗的要求外，其他估價師要有二年全職房地產估價經驗，并取得240分以上（分數計算方法見三）。特許總估價師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產估價，其它牌照的估價師必須至有180分來自住宅估價。

3、考試

　　與經紀牌一樣，牌照考試和發牌由州務部執照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發，考試內容由執照處會同州房地產理事會確定。考試費為50美元，牌照費為250美元。

• 估計實踐經驗計分辦法
• 計分表

（1）住宅估價

單戶型住宅1分

2-4戶型住宅2分

1-4戶型住宅空地0.5分

小于100英畝帶住宅的農場2分

（2）綜合性估價

100英畝以上的農場3分

未開發大片土地3分

多戶型住宅用地3分

工、商業用地3分

5-12戶型住宅6分

13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分

單租戶辦公樓、零售商店、服務中心、倉庫等6分

多租戶辦公樓、商業中心、酒店、倉庫等到10分

制造工廠8分

醫院、學校、教堂、政府建筑等機構房地產8分

• 計分辦法

　　申請人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項估價工作和所起作用的比重。如果申請人所完成的工作比重占該估價項目工作量的75%以上，則可以取得計分表所規定的分數，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計分，如果比重低于25%，則不算分數。估價項目的復核人員按25%的比例計分。

• 牌照更新

　　房地產估價牌照有效期兩年，兩年后要申請更新，申請人要參加20個小時的繼續教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費250元。

（五）房地產估價理事會

1、估價理事會的組成

　　房地產估價理事會是房地產估價從業人員的行業管理組織。紐約州房地產估價理事會由9名成員組成，6名為房地產估價師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數派領袖各任命1名。理事會理事任期5年。

2、房地產估價理事會的職責

• 執行《房地產估價牌照法》，制定有關房地產估價的條例和行業規則。
• 制定有關估價師的教育水準、實踐經驗等資質要求和考試規則等。
• 審查房地產估價師資質考試的教學內容和考試內容。
• 審查估價申請人的資格。
• 制定有關指導規則，統一規范估價報告的內容和格式。
• 制定有關房地產估價的技術標準。