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美國人喜歡搬家，因此買房賣房的人多，房屋經紀人也多;“學區”好的地段，房價也相應貴一些;買房可以“砍價”，不過可“砍”的空間不大

美國的公寓很多是木結構的

已經是第八次去美國了。我的小兒子在美國已經20年，我每一次去美國，都在他那里住一兩個月，親歷了從租房、看房到買房的全過程。

小兒子的家，最初在舊金山東灣阿拉米達島海濱一幢大樓內。這種大樓，在美國稱之為公寓。那時候，他租公寓房子。兩房一廳的公寓房子，月租1500美元。

中國的公寓，總是在大門口設立門衛室。然而，在美國公寓卻不見一個門衛。這是因為美國的人工很貴，設立一個門衛室起碼要四個門衛——三個三班倒，一個輪休。在美國，這四個門衛的工資就是一筆很大的開支。

在上海，樓房差不多都是鋼筋水泥的，美國的公寓很多是木結構的。美國的房子用木頭來蓋，一方面因為美國森林多，木材不貴;另一方面用木頭蓋房子，節省人工。美國工廠成批生產各種木柱、木梁、木樓梯、木門、木板壁，運到工地之后，可以像搭積木似的，兩三個月就“搭”好一座房子。美國房子的墻壁，其實是一塊“三明治”罷了：兩面是薄薄的一層纖維板，中間夾一層防火材料。這層防火材料，也起著隔音的作用。

在美國工作了一段時間，小兒子決定買房。我和妻也加入了看房子的隊伍，跟他、兒媳一起看了20多處房子，對美國的房地產市場有了第一手的了解。

在美國買房子，可以先從網站上查找房源信息，也可以從報紙的售房廣告中尋找。不過，最好的辦法是委托房屋經紀人。

我們來到阿拉米達的房屋交易中心，交易中心里面是半個足球場那么大的房子，用灰色木板隔成一間間的開放式辦公室，那是經紀人與客戶談話的地方。那木板只有我的肩膀那么高，一眼望去，有50多間這樣的小辦公室，每位房地產經紀人一間，也就是說，這里有50多位房屋經紀人!房屋經紀人多，是因為買房、賣房的人多。

有人說，美國人吃了“耗子藥”——喜歡搬家。確實，在一幢房子里住一輩子的美國人不多。通常，剛結婚的年輕人買小一點的房子，或者租房子，等手頭積蓄了一些錢，又有了孩子，那就賣小房、買大房。

美國人常常“跳槽”，工作地點變了，如果離原先的住處太遠，那就要賣掉舊房，在工作單位附近買新房子。還有人是因為房價猛漲，自己又到了退休年齡，就乘機賣掉大房子，再買一幢小一點的房子，或者到遠一點的地方買便宜點的房子……

在中國的房屋交易所，往往可以見到密密麻麻的房屋出售廣告，而美國的房地產經紀人通常只做幾幢房子的交易。

跟美國的房地產經紀人交談，我才得知，美國的房地產經紀人分為兩種：賣方經紀人與買方經紀人。你要賣掉自己的房子，那就委托賣方經紀人;你要買房子，那就委托買方經紀人。當然，有時你要買那幢房子，直接找那家房東所委托的賣方經紀人也可以，反之亦然。

不過，內中往往有一種“傾向性”，即賣方經紀人總是盡量替賣主打算，而買方經紀人則總是盡量為買主打算，原因很明白，賣方經紀人的中介費是由賣方出，買方經紀人的中介費是由買方出。也有時中介費用由買賣雙方分擔，則經紀人的“立場”隨之變得“公允”。

賣主一旦委托了經紀人售房，就絕對不能拋開經紀人私自跟買主直接交易。一經發現，賣主要向經紀人賠償經濟損失。

我所在的舊金山阿拉米達小島及其附近，為了使小島的環境優美，房屋不能過于密集，美國政府嚴加控制建造新房子，所以那里出售的絕大部分是二手房。不過，這里的房子保養極好，即便是三四十年的房子，看上去仍很新。

這里的房子，差不多都是獨立房子，也就是中國所說的“花園洋房”或者別墅。通常是上下兩層。每幢房子前有草坪，后有花園。臥室通常是三至四個，廳則通常二至三個，廚房一個，衛生間二至三個。此外還有洗衣房和車庫。車庫一般可以停放兩輛轎車。盡管車庫有三四十平方米，通常不計算在房屋面積之中，算是“奉送”。

在二手房之中，最貴的是建成才一兩年的房子，這種房子的房價有時比新房子還貴。雖然美國的新房子大都是全裝修的，但買主住進新房子之后，還必須進行方方面面的加工。特別是花園，需要自己請人整理——房產公司只交給買主一片荒地而已。所以，購買住了一兩年的新房子，什么都是現成的，省時間又省錢。當然，“房齡”越大，房子價格也就相應要低一些。

尤其美國的房子是木結構的，五六十年的老房子，那就不如新房子結實。不過，在阿拉米達，那種英國維多利亞式的房子，結構極為精細，雖然“房齡”在百年之上，卻仍賣大價錢!

“老美”經紀人不懂中國人心態

房子是很特殊的無法移動的商品，非要上門細看才行。然而，二手房里又往往住著房東——很多美國人在拿到售房款之后才能買新房。

按照美國的規矩，看房的時間集中在周日下午。到了這一時間，房東把家里打掃得干干凈凈，家里的一切都井然有序，然后全家外出“回避”。

也就在這個時候，房東所委托的房屋經紀人“進駐”這一打算出售的房子，在門口掛起了一塊售屋牌子。售屋牌子上往往印著經紀人的照片，還寫著經紀人電話號碼。另外，牌子上還寫著看房時間，并提供關于這座房子的介紹資料。資料上往往印著房屋的外貌以及各廳、室的照片，房屋平面圖，房屋建造歷史以及價格。

在規定的看房時間里，房門通常開著。購房者自己開車前來。誰要看房都可以進去。

這時，房屋賣方經紀人充當臨時主人，在房子里笑迎客人，給每一位看房者遞上一張名片，并不厭其煩地逐一回答看房者的問題。

我注意到，很多購房者向經紀人詢問“學區”情況。這是因為購房者都希望自己的孩子能夠上好的學校，所以“學區”好的地段，房價也相應貴一些。

那天，我們到硅谷附近一口氣看了幾處房子。我非常喜歡一座位于小山山頂的一幢房子，有一個六七十平方米的木陽臺，可以俯瞰山下的高速公路，也可以眺望遠處的大海，風景極佳。從陽臺沿著“之”字形白色扶梯下去，則是后花園，花園里有很大的魚池。我說這房子簡直可以讓好萊塢來拍電影。由于房子在山頂，房價比小島上的房子還便宜，只是小兒子嫌這房子太冷清，沒看中。

又有一處房子，很不錯。當小兒子問起房東為什么要賣掉房子時，這位經紀人說：“他們前年以38萬美元買進，今年夫婦離婚了，以51萬美元價格出售。”顯然，這位“老美”經紀人不懂中國國情。他這么一說，小兒子和兒媳馬上否決了，認為這房子不吉利!

還有一處是“模特屋”，也就是中國所說的“樣板房”。那房子倒是新房子，裝修十分考究，價格也公道。這房子原本是供客戶參觀用的，后來作為房產公司的辦公樓。只是主臥室那好端端的墻、天花板，都被漆上紅紅綠綠的圖案。另外，由于參觀的人以及公司的人員來來去去太多，地毯已經被踩得很臟很舊，需要全部更換。

在回去的路上，這位美國經紀人一邊開車，一邊開始向我的小兒子詢問參觀這幾處房子之后的印象，其實是在“摸底”，了解買主看中了哪幢房子。在當天晚上，美國經紀人打電話來，正式詢問買主的意思。可惜，這幾處房子，我的小兒子都未中意。

美國房屋經紀人的“秘密”

后來，我的小兒子請了一位華裔房屋經紀人L先生。他來自香港，能用英語、閩南語、普通話跟各種客戶打交道，生意做得很不錯，是這里的“頭牌”房地產經紀人。

我發現，L先生比那位“老美”經紀人要精明得多。比如，我的小兒子來到他正在負責出售的一幢房子，問起同樣的問題：“房東為什么要賣掉這房子?”他馬上指了指墻上掛著的房東一家的照片說：“房東在5年前買了這房子。你瞧，他在此屋中添了兩個孩子，他又發了財，想買更大的房子。所以這屋很吉祥，是‘吉屋’。你買了這屋，也會添丁發財!”他又說：“這屋的大門朝東，紫氣東來，風水好，吉兆!”因為他看到買主是中國人，就用“東方理念”來打動你的心，而這是“老美”經紀人根本說不出來的。

跟這位“頭牌”經紀人打交道多了，我發現，他并不光是就交易談交易，他也很善于從方方面面跟你聊天，建立起友誼。

比如，他很熱心地向我們介紹看房子值得注意的地方。

我在看房子的時候，從來不注意屋頂。他告訴我，看房子一定要看看屋頂。因為美國的房子大都是木結構的，有些老一點的房子久經風吹雨打，木屋頂容易腐爛、漏水，而用長方形瓦片的屋頂就好得多，一般在50年內不會出問題。

他還關照我，要注意衛生間所有的縫隙是否嚴密，這些縫隙必須用硅膠封死。有的衛生間縫隙裂開，表明漏水，那就很糟糕，因為水一滲進去，木地板很容易腐爛。

他還指出，也要注意門窗的縫隙，倘若不嚴實，一下雨，整個木墻滲水，就會很麻煩。就連下水道也要特別留意，下水道堵塞和滲漏會帶來很多麻煩。在美國人工昂貴，房子修一下要花很多錢，所以買房子時一定要注意種種“細節”。

如果買主看中了一幢房子之后，能否成交的關鍵便是價格。買主可以“砍價”，不過可以“砍”去的空間不大。在阿拉米達，一幢60萬美元的房子，一般能夠“砍”的幅度也就是一萬美元左右。

漸漸地，我知道美國房屋經紀人這一行的“秘密”：在跟賣主商量價格時，盡可能壓低至賣主能夠接受的“最低價”。只有這樣才容易成交。當然，正因為事先已經被經紀人“壓價”，所以買主“砍價”的余地就不很大了。

經紀人也非常了解買主的心理，倘若不“砍”一點價，總有“不舒服”的感覺，所以也就在買主出價之后，經紀人會再一次勸賣主壓一點價。