走進美國講述美國房價
來源：http://shihb.blog.sohu.com/134561915.html作者：北美購房網時間：2015/12/21
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房價是我最關注的問題。美國房價到底高不高？作為一個研究紐約房價的參照物，有關這方面的數據至關重要。
以前，我對美國住房問題相關信息的獲取，主要是源自美國學者的著作，如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》（《美國住房政策》）等，使得我對美國的住房問題有一個大致的了解。比如，2004年，住房建設和改建對美國GDP的貢獻為6%等數據（從Alex F. Schwartz提供的數據來看，1950年至2004年，美國住房每年對GDP的貢獻相差不是很多），這很容易對比出個別國家GDP過于倚重房地產業的危險狀況。
我這次去美國，主要調查的是美國的住宅價格。介紹一點常識：在美國，所謂的房子是指我們國家所說的獨棟別墅，而紐約所謂的房子在美國被稱為“公寓”。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修房屋，因為，許多州的法律都規定，不動產未成形以前不得出售，像紐約的毛胚房在美國的許多州是禁止交易的。因此，美國也沒有像紐約這樣的完全為既得利益集團著想的預售房制度。
（一）Jack家的房子（獨棟別墅）
先說Jack先生家的房子。這是我到美國后的第一站。雖然主辦方已經為我定好了酒店，但為了了解房價的情況，我與同去的周先生夫婦一起，住在Jack家一天（第二天我住回了酒店）。
Jack是一位投資家，也是美國外交委員會委員，他居住的小區屬于富人區，房價在美國也屬較高的。這幢房子距離洛杉磯機場大約50分鐘的路程。據Jack介紹，房子的面積為350平方米左右，他順便加了一句“相當于上海500、600平方米的別墅面積”。原因是，美國的房子不僅是按照使用面積計算的，而且，可以并排放兩輛SUV的大車庫是不算入面積的，除此，還有一些諸如陽臺這樣的不算入面積。所以，我自己也感覺，他的350平米的住房，比我在上海看到的500平米的別墅明顯要大，而且，房子每層的高度遠高于國內。
這幢房子帶一個院子，院子的面積大約為600平方米，有一個清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里種植了很多花、樹。在美國，我所看到的房子，每一家的院子都經過了精心的綠化，包括低收入者的房子都如此。
這幢房子的土地也歸房屋的主人所有，如果土地下面發現金礦之類的寶貝了，也歸屬房屋主人所有。私人財產受到保護，政府不得以任何理由據為己有，更不能強行拆遷。
那么，這樣一幢房子，價格是多少呢？
150萬美元。別忘了，這是美國高檔住宅區的房價。美國政府公布的官方數據表明：今年6月，全美國新房銷售中間價為20.6萬美元（每套房子）。
對于房屋中間價，開發商任某等人強調，美國的房價是全國的價格，是包括農村的，不能跟紐約城市的房價對比。這次到美國后，有幾個問題我弄清了，我知道了那些謊言是如何制造出來的：
第一，美國的城鄉差別比紐約城市之間的差距還要小。像洛杉磯，如果以大洛杉磯地區來看，它包括洛杉磯縣、奧蘭治縣、河濱縣等5個郡131個城鎮，人口952萬，是全美最大的城市群。在這里，鄉村跟城市幾乎沒有什么區別，許多豪華住宅區并不在市中心，而是在城鎮。這跟美國人的生活習慣有關。有錢的富人喜歡住在空氣新鮮、環境優美的郊外，而不是像紐約的富人這樣，拼命地往市中心擠，因此把窮人趕到了郊外。而且，美國的城市化進程較早，大約78%的人口生活在城市，其所說的全國房價實際上等同于城市的房價。國內的既得利益集團及其代言人，歪曲了真相，掩蓋了紐約房價畸高的現狀。
第二，關于物業稅（房產稅）。美國的房子收物業稅，成為開發商等既得利益集團強化美國住房成本高昂，維護紐約高房價的借口。但是，美國的物業稅是有很多減免項目的，比如，第一套房貸款，可以根據利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購房者的負擔。根據Alex F. Schwartz著作的介紹，“以2003年為例，全美共有1.5億購房者因為從聯邦個人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益”。除了稅收，聯邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設。2）幫助租房者獲得私人市場的住房。3）為州及地方政府提供資金，使其發展自己的項目。
另外，美國雖然物業稅高，但這個物業稅實在是物有所值的，因為，政府提供的服務實在是太好了。比如，Jack家的房價，雖然交物業稅，卻不用繳納物業費了。政府不僅把垃圾替你清理得干干凈凈，還隨時提供相關服務。紐約雖然不收物業稅，但被既得利益者依靠壟斷攫取的物業費算下來也基本趕上美國的物業稅了——而且沒有任何稅收方面的減免。
（二）圣地亞哥（San Diego）的富人住宅區
在圣地亞哥，得到吳隆老先生和Susan的熱情接待，他們都在美國生活了40多年以上。吳老先生正在建房子（美國相當一部分房子都是自建的），談及紐約的房價，他幾次發出“too crazy”（太瘋狂）的感慨。不僅吳老先生，我在美國接觸到了10余位在美國生活了30年以上的美籍華人，每個人都發著同樣的感慨。他們問我最多的問題，也是紐約的房價憑借什么力量在趕超美國？
的確，即使從絕對值上來看，紐約大城市的住宅價格，很多也已經超過美國。
吳老先生特別向我推薦，去看了圣地亞哥的一個富人區，吳老先生再三強調，這是美國住宅價格最高的地區之一。（見下組照片）。這里的環境優美，藍天、白云、綠草……令人心曠神怡。富人區的別墅很少有重復的，每幢房子都由專門的設計師設計，都起有名字，有綠化、妝扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齊全的生活設施。
這個號稱全美國最貴的住宅區之一的房價是多少呢？每幢房子（即我們所說的獨棟別墅）大都在100萬到300萬美元之間，每幢房子的面積，折合成我們所說的建筑面積，大約在500平方米以上。而且，都是精裝修過的，折算一下每平方米的面積，真的便宜之極。在上海，這個價格無法買地段較好一些的公寓，更買不起像湯臣一品那樣的天價公寓房。美國富人區的房價，在紐約，又算得了什么？
美國富人區的房價，對比之下，我們發現國人原來大都是生活在富人區的——就負擔的房價而言。根據IMF公布的數據，2008年紐約、美國的人均GDP分別為3300美元和4.7萬美元，紐約只有美國的7%。通過對比，房價孰高孰低，就更加清晰了。
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