貸款買房的租金回報率
來源：http://www.usnook.com/estate/property/residential/bulletin/2013/0219/23465.html作者：北美購房網時間：2015/12/23
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貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額%
每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分里已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。
案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
a) 房地產稅:購房總價 x 1.9% =$6840
b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
c) 社區費:無
d) 維修費：預計$300
e) 空置期分攤：半個月租金$1200
f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08
每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理么司代管, 當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年凈收入就只剩余$2615.92
租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率啊！為什么還要這么辛苦去
美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對于這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建筑物部分會折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠屬于業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資并持有房產，相對于銀行存款，是一種更優的投資選擇。
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