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紐約買房注意事項(xiàng)一：學(xué)會(huì)與經(jīng)紀(jì)打交道

在美國(guó)，95％的房產(chǎn)交易是通過(guò)經(jīng)紀(jì)完成的。初到美國(guó)買房，一定有許多問(wèn)題和聽(tīng)不懂的專業(yè)名詞，經(jīng)紀(jì)可以給你解釋。按慣例，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為買家的服務(wù)是免費(fèi)的，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金由賣家支付。因此一般來(lái)說(shuō)，在美國(guó)買房找個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是必要的。

但不論是曼哈頓還是長(zhǎng)島，很多華裔經(jīng)紀(jì)都抱怨“他們（買家）太難伺候了”，而一些白人經(jīng)紀(jì)更直接被中國(guó)買家嚇跑。很多中國(guó)人把經(jīng)紀(jì)當(dāng)丫鬟使：看房時(shí)要求開(kāi)車接送；孩子上學(xué)時(shí)，要求經(jīng)紀(jì)幫助填寫(xiě)各類表格；收到的英文信不會(huì)看，經(jīng)紀(jì)要當(dāng)翻譯；甚至去餐館吃飯不會(huì)點(diǎn)菜，也要經(jīng)紀(jì)陪著一起去，“如果大家都當(dāng)成朋友，他們初來(lái)乍到對(duì)美國(guó)不熟悉，經(jīng)紀(jì)幫點(diǎn)忙沒(méi)關(guān)系，但往往是一些人用完你后，就不再來(lái)往了，總給人最大限度免費(fèi)利用經(jīng)紀(jì)的印象”。

曼哈頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Erika也表示，曼哈頓的房源主要掌控在白人經(jīng)紀(jì)手中，尤其是高檔房源，但中國(guó)客把經(jīng)紀(jì)人呼來(lái)喚去的做派，常常把白人經(jīng)紀(jì)嚇跑了。

紐約買房注意事項(xiàng)二：買房莫匆匆，做好前期準(zhǔn)備

很多中國(guó)客戶，花了很多時(shí)間和精力買了房子，裝修了房子，最后卻因各種原因，又把房子賣了，“雖然買房、賣房都找我當(dāng)經(jīng)紀(jì)，但我看到這種情況也為他們惋惜”。因此，她建議中國(guó)買家在美購(gòu)房前要做好前期準(zhǔn)備，如在了解周邊的交通、購(gòu)物、公園、學(xué)校的情況之后，要權(quán)衡自己各方面條件是否成熟，再?zèng)Q定是否看房買房。這里所謂條件成熟，主要指兩個(gè)方面，一方面是你確定你會(huì)在長(zhǎng)島安家，并在心理事業(yè)生活各方面做好相應(yīng)的調(diào)適。畢竟買房費(fèi)力傷神，里里外外的手續(xù)費(fèi)和稅款也是一筆不小的開(kāi)支，一定要謀定而后動(dòng)。如果心理上確實(shí)準(zhǔn)備好了，就再看資金準(zhǔn)備好了沒(méi)有。在美國(guó)買房，無(wú)論全現(xiàn)金還是貸款，都要求錢已經(jīng)轉(zhuǎn)到美國(guó)當(dāng)?shù)氐膽纛^上，并且最好有兩個(gè)月以上的流水帳。如果需要貸款，目前只有花旗銀行和匯豐銀行才能查到并認(rèn)可您在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)，至于具體操作，最好盡早與這方面的專業(yè)人士咨詢洽談。只有這些前期工作都做好了，看房才不會(huì)浪費(fèi)時(shí)間，在議價(jià)時(shí)也會(huì)處于主動(dòng)有利的地位。

紐約買房注意事項(xiàng)三：討價(jià)還價(jià)要適宜

在紐約買房子是可以砍價(jià)的，但一些中國(guó)買家開(kāi)大口壓價(jià)，反而讓對(duì)方覺(jué)得沒(méi)有誠(chéng)意，從而失去機(jī)會(huì)。地產(chǎn)律師表示，相對(duì)來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，信息公開(kāi)，欲出售的房屋不會(huì)隨便亂開(kāi)價(jià)，因此，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，無(wú)需大幅壓價(jià)。

曾有一名來(lái)自中國(guó)的買家，在雙方律師到場(chǎng)要簽合同時(shí)，還心存再壓幾千元的想法，那天正逢周五，他想再等一等，也許到下周一，賣家會(huì)讓步，沒(méi)想到，到周一，房子“飛”了，賣家找到了新主顧，這名中國(guó)買家懊惱不已。“其實(shí)美國(guó)人很實(shí)在，按中國(guó)人的說(shuō)法也許就是一根筋，你不簽合同，對(duì)方經(jīng)紀(jì)就認(rèn)為你放棄了，那他們就找別家去了。”經(jīng)紀(jì)人建議，如果想以合適的價(jià)格出價(jià)，買方自己也可做些“功課”，如向經(jīng)紀(jì)了解當(dāng)?shù)仄渌�類似物業(yè)的價(jià)格，了解該房子在市場(chǎng)上待售多長(zhǎng)時(shí)間等。《成功地產(chǎn)投資：如何避開(kāi)75種代價(jià)最高的錯(cuò)誤》的作者Robert Shemin曾給賣家一個(gè)建議，“如果過(guò)了兩三周你的房子仍然乏人問(wèn)津，你可以嘗試降價(jià)10％，如果超過(guò)3個(gè)月，就應(yīng)該考慮降價(jià)15％到20％。”這個(gè)比例買家同樣可以參考。

紐約買房注意事項(xiàng)四：在美國(guó)購(gòu)房手續(xù)繁瑣，中國(guó)買家需按部就班

相對(duì)在中國(guó)買房，在美國(guó)買房手續(xù)顯得繁瑣，在美國(guó)買房一般要經(jīng)過(guò)大大小小18道程序（包含貸款部分）： 1、與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購(gòu)房要求； 2、由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明； 3、申請(qǐng)正式貸款預(yù)先批準(zhǔn)信； 4、選擇想要買房的地區(qū)、房屋種類； 5、經(jīng)紀(jì)人介紹看房、選房； 6、填寫(xiě)買房出價(jià)合約書(shū)，付定金支票； 7、定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)； 8、做房屋檢查； 9、要求賣方維修； 10、審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)吿； 11、審閱屋主（產(chǎn)權(quán)）報(bào)吿； 12、審閱白蟻檢查報(bào)吿； 13、購(gòu)買房屋保險(xiǎn)； 14、鎖定貸款，簽署貸款資料； 15、交房檢查； 16、銀行放款； 17、過(guò)戶（買家從賣家處得到所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件，買家律師審核），買家付清所有余款，交收鑰匙； 18、搬入新居。

很多中國(guó)買家沒(méi)有思想準(zhǔn)備，總想跨過(guò)一些程序，快點(diǎn)把手續(xù)辦妥，其實(shí)這些看似繁瑣的手續(xù)都是為了保護(hù)買賣雙方的權(quán)益，對(duì)買方來(lái)說(shuō)，房屋檢查、產(chǎn)權(quán)調(diào)查這些中國(guó)買房中沒(méi)有的程序都是非常重要的。

就拿房屋檢查來(lái)說(shuō)，當(dāng)買賣雙方在購(gòu)房合約上簽字生效后，買家要做的第一件事就是請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢查師來(lái)檢查房子。檢查費(fèi)由買家支付，價(jià)錢根據(jù)房?jī)r(jià)而定，房?jī)r(jià)越高檢查費(fèi)越貴。正常售房時(shí)如果房子的主結(jié)構(gòu)有大問(wèn)題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險(xiǎn)等，買主可以要求取消合同，其它的小問(wèn)題可以要求賣家修理。有些問(wèn)題是賣家必須修理的，如房屋基本結(jié)構(gòu)、地基、屋頂、供電系統(tǒng)、供排水管、冷暖設(shè)備、煙霧報(bào)警器等有故障或不工作。有些問(wèn)題賣家可以不修，如墻上有洞，地板或地毯破損等等。