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在新的資金外流管制下，中國買家在美國的房地產收購和投資，已經開始“淡出”了嗎？

 

 

金融風暴后，美國某些區域的房地產幾乎靠來自中國的資金當救星，但是在新的資金外流管制下，中國人在美國的房地產收購和投資，已經開始“淡出”了嗎？

 

房地產商、房產中介、貸款銀行、房產律師和海外資產配置專家，對于近期內中國人在美國房市的活動力是否變緩有不同的看法。然而我們可以從最新的業內數據略見端倪。

 

基本上美國房產市場透過幾種方式向中國籌資：直接把房產賣給中國買方；透過投資移民EB-5方案向中國投資者融資以交換申請綠卡的權利；還有中國人提供了不少美國房地產的借貸。

 

據彭博社報道，一反自2009年以來的爬升趨勢，中國對外投資（包括房產和其他產業）在2017年頭四個月首度下降了71%。

 

中國對外投資整體在2016年創下新高，中國企業購買了價值2460億美元的外國資產，但是自從去年底今年初，監管機構為了防止人民幣下滑和促進國內投資，以嚴格的外匯管制來打壓海外炒房、炒股和其他投機性投資。

 

而EB-5方案，最近更因為特朗普女婿庫什納的家族房產企業在中國招商的時候，中國合作方北京僑外出國咨詢服務有限公司攀引了特朗普的關系，而在美國引起軒然大波。在庫什納的妹妹出發到中國路演前一天，特朗普將EB-5方案的有效期延遲到今年9月30日。

 

目前參議院司法委員會主席查克·格拉斯利參議員，要求聯邦移民和投資監管機構審查僑外和庫什納家族企業，是否向中國投資者“保證”零風險以項目投資的名義換取綠卡。

 

 

 

2017年第一季度數據

 

 

《居外IQ》根據在它的官網搜索數據指出，在二月間中國買家搜索在加拿大、美國和英國的房產，呈現較去年同比的增加，達到47.2%、42.7%和32.5%。

 

《居外IQ》也指出，中國人對海外置產興趣的持續增長，呼應了微信指數所呈現的搜索數據趨勢，比方說搜索關鍵詞如“美國房產”，在2017年3月23日的指數是33584。

 

記者在5月30日用微信指數搜索“美國房產”關鍵詞所得到的指數是18982，但是從三月初到五月底每日指數的波動很大，比方說在5月21日達到113996，不能確定是否因為新聞事件如庫什納家族在華招攬EB-5投資移民的發酵有關。因此我認為根據微信指數的幅度來觀察中國買家海外購房的意愿趨勢，還不夠準確。

 

根據美國房產雜志《The Real Deal》在5月20日的報道，全美房地產經紀人協會（NAR）最近根據Realtor.com 的2017年3月的數據顯示，外國買家正在搜房的前五大市場包括邁阿密、洛杉磯、貝林漢姆（華盛頓州）、卡胡盧伊 - 維盧庫 - 拉海納（夏威夷）和紐約市。所有這五大市場在2016年都曾是中國買家的熱點。2017年截至3月，在這五大市場搜房的外國買家，中國人甚至算不上前五名。相反地，加拿大人在每個城市都名列榜首。

 

NAR是房地產經紀人（主要是住宅）的商業公會，而Realtor.com是經由NAR授權、由新聞集團（也持有道瓊斯公司和《華爾街日報》等資產）旗下子公司持有運營的房產搜索資訊平臺。這些數據是通過對房產中介的調查，和搜索各地關聯公司的網站而編制而成，雖然稱不上“科學研究”，美國房產研究專業組織如羅森資訊集團和《The Real Deal》認為是目前比較靠譜的參考。

 

當然，搜房的數據并不等同于成交結果，但是可以反映趨勢。

 

這個Realtor.com的報告同時指出，不同外國買家買房動機的差異：2016年間，80％的加拿大買主和61%的英國買家是用來投資。相比之下，只有39％的中國買家是為了投資。這意味著加拿大和英國公民更有可能購買房產作為投資，而61％的中國買家有可能購買來住家。

 

2016年間中國買家名列第一，在美國買了大約270億美元房地產。加拿大人以89多億美元遙居第二，但加拿大人購買了幾乎跟中國人相同數量的房屋。平均中國買家每個單元花費936615美元，而加拿大平均買家的每單元房產支出為332072美元。一般的美國人買房子的平均價格是271000美元，意味著美國人比中國買家更有可能與加拿大人在同級別的房產上競爭。中

國資金對美國房產市場的重要性

 

那么，中國人在過去幾年來，對美國的房產界到底貢獻了多少？

 

2016年5月16日 ，亞洲協會和羅森咨詢集團（RCG）聯合發布了“破土動工：中國在美房產投資”的研究報告，顯示中國對美國房地產業的直接投資自2010年以來急劇增長。這是目前對于中國人在美國房產投資最全面的研究報告。

 

這個報告首次對中國在美國境內投資進行了全面分析，涵蓋了美國各地的房地產業。 除了加拿大，在外國企業和個人中，中國在參與美國房地產市場的廣度、深度和速度方面脫穎而出。

 

據羅森報道，中國投資者在2010年至2015年期間在美國收購了171億美元的現有商業物業，年均增長率達70％，其中一半的成交額發生在2015年。而2010年至2015年間，商業房地產交易價值的70％集中在紐約、洛杉磯和舊金山大都會區，其余分散在全美的32州。

 

2010年至2015年期間，中國買家在住宅房地產方面花費了至少930億美元。以每年20％的速度增加，并為金融危機后的房產危機提供了重要的需求紓解。2015年中國人買房35％在加州，其次是華盛頓州（8％）和紐約州（7％）。這些市場直接對應華人人口的集中和中美之間直航的頻繁。

 

羅森報告發現，來自中國的資金對美國經濟和就業產生了重大影響。正在建設或計劃的中資項目到2015年底至少將達到150億美元。這些項目從洛杉磯和舊金山灣區的數十億美元混合用途項目，到二級市場規模較小的開發項目都有。該報告還估計，EB-5移民簽證計劃至少產生了95億美元的中國來的投資，自2010年以來在美國創造了20萬個就業機會。

 

在短期內，中國資本管制可能會減緩個人購買美國住宅房屋 （這仍是目前中國人在美房地產投資的最大部分），另外并減緩商業物業收購的增長速度。

 

根據羅森報告的預測，在中國對現有美國商業房地產資產的直接投資、和不包括新開發項目在內的二手住宅采購，從2016年到2020年，總共至少可達2180億美元。過了2020年，中國對美國房地產業的投資可能進一步加快，這里面有幾個因素：中國投資者的圈子不斷擴大，其中許多還沒有試水進入美國房地產市場；中國開發商和建筑公司日益增長的國際視野; 中國的保險業有1.6萬億美元的可投資金，它們已經開始進軍海外市場，但只投入了一小部分在房地產項目上；以及私募基金成為新投資來源。

 

羅森報告的作者之一亞瑟·馬根說：“目前這波投資來自中國的不同來源，但還只是冰山的一角 。”  馬根也對記者強調，幾乎所有的統計數據都顯著低估了中國人在美國房產投資的規模，因為很多投資（和許多購房）都是通過無法清楚標示為中國企業的法人進行，或者通過投資基金，而間接地參與了不動產的交易。”

 

 

美國房產業者如何應對？

 

 

一年前的羅森報告已經預測了中國人在美國房地產的投資增速將會放緩，但是一年后羅森報告的作者有新的發現嗎？還有針對資金外流加強控制的“新現實”，美國房地產界有沒有應對的措施？

 

在訪問馬根前， 我問了十幾個業界翹楚的仲介、開發商、還有房地產服專業人士，他們的意見很不一致，有些人認為其實交易還是很熱絡，更多人卻認為速度明顯放緩，而這其中對于資金周轉問題現象的時長也有不同的看法。

 

但是綜合來說，對于過去幾年來越來越依賴中國資金的紐約市房地產市場，這個沖擊還真不小，因為有些項目是針對中國買家而來。根據JLL全球資本流動報告，2016年中國人在紐約房地產的投資達到了143億美元。

 

《The Real Deal》采訪的紐約市住宅經紀人說，近幾個月來，一些中國買家因外匯問題，而難以完成交易，同時中國企業競標房產戰利品的機會較少。而當資金難以出境已經變成跨境交易的新現實，有許多賣家擔心中國買家沒有辦法履約，目前要求更高的定金。從這個角度來看，紐約房產行業不但依賴中國的投資，而且目前紐約的房地產市場不屬于“最佳狀態”，“整個紐約市的項目已經受到擠壓，住宅和商業兩個環節都在緩和”。

 

盡管中國人在曼哈頓商業房地產的投資總數在2017年頭四個月略有上漲，相較于去年同期的21億美元，2017年的頭四個月高達23億美元，但是這個數據顯然是因為一樁單筆大生意而扭曲：海航集團在3月份，以22.1億美元收購了公園大道245號的高層寫字樓。

 

除此之外，今年的頭四個月間，中國買家僅買了兩幢曼哈頓商業地產，而一年前的同期則有8樁交易。

 

四月間，海航集團也以79.5百萬美元的價格收購了位于上東區的藝術繼承人大衛·維恩斯坦斯的獨棟豪宅，這筆交易是紐約市有史以來最昂貴的獨棟豪宅。據了解，海航集團的海外資金應該來自長期拓展海外市場的營收和積累。

 

今年5月，皖新傳媒以6800萬美元買了曼哈頓西44街的一個寫字樓及旁邊的空地，打算改建成一個19層、96房的精品酒店。

 

但是在大型企業和超級的中國買家之外，個人買家不見得有這么多資源。此前每年50000美元的個人貨幣兌換配額雖然已經實施多年，過去很多鉆漏洞、找渠道的交易，如網絡上流傳著多達15種資金出境的方法，其中包括螞蟻搬家、朋友互轉、信用卡直接刷卡消費、境外放款、內保外貸等多種形式，甚至透過地下錢莊，這些都受到嚴重打壓。

 

在新的管控下，投資者必須披露他們如何計劃使用資金并簽署一份承諾，確認不會在國外購買證券、房產、人壽保險或投資性返還分紅類保險。 新規則禁止個人匯集家庭和朋友的資金，違反規則的人現在也將被添加到黑名單中、禁止匯款二年、和接受反洗錢調查。

 

《The Real Deal》認為，新的限制已經對紐約整個城市的交易造成了沖擊，特別是針對中國投資者的新開發項目。紐約公寓開發商目前有數十億美元的住宅單位等著上市，在很多情況下依賴中國來的買家。 而且開發商正在反彈疲軟市場，希望盡快脫手。

 

中國買家目前應對資金問題的趨勢有幾種，一是改變購買目標。蘇富比房產公司的亞洲部門經理張育誠表示，“大手筆的買家下手慢了些，但是100萬到300萬美金的入門房產交易反而很熱絡，因為錢數還不是很大。有些人賣了上海一套房子，可以在紐約買兩三套。有些買房是為了滿足剛性需求，如小孩就學。”

 

另外，中國買家也從過去的“全現金寶貝”，變成房貸銀行的新客源。據全國房地產經紀人協會統計，2015年4月至2016年3月期間，中國買家以現金全程交易的占71%，而向美國銀行貸款的比例為20％，向中國資金貸款的比例大約為6％。但是這正在急速地變化。

 

開發商如Onex已經為中國公民編制了一個“優先貸款人”銀行清單，提供貸款產品，并且甚至主動與銀行會面，提供信用良好的貸款人額外服務。也有些開發商甚至選擇性地讓某些買家用12個月分期付頭款。

 

除了素來在華人房貸活躍的華美銀行、國泰銀行、新美貸款銀行、匯豐HSBC之外，新的房貸業務也吸引了紐約幾家小銀行和其他貸款機構，包括Quontic銀行，GuardHill金融和Abacus聯邦儲蓄銀行，在過去幾個月里，這些銀行的業務激增。

 

Quontic首席執行官史蒂文•施納爾對《The Real Deal》表示：“以前中國來的買家偏向于全現金交易，現在貸款可以占40％，50％或60％的房價。” Quontic 今年預計將向中國買家貸款5000萬美元 ，比去年翻了一倍。

 

但隨著紐約豪華公寓市場的疲軟，一般的抵押貸款更加嚴格，交易明顯比完成現金交易需要更長的時間，這是在市場進一步削弱之前試圖脫手的開發商必須面對的現實。

 

但有一些進行紐約項目的中國開發商則用了另一種變通的辦法，因為它們也正在中國銷售公寓，因此會讓購買紐約項目的買方以人民幣支付，也就是由開發商承擔外幣兌換的責任。

 

 

 

住宅房比商業樓市場更受影響

 

 

但是盡管紐約房產所受到的中國資金流動問題的沖擊比較尖銳，類似的狀況應該是在美國其他中國人買房集中的地方也有的現象，只是由于依賴中國資金的程度不同而有所差異。羅森報告的作者馬根如此解釋：

 

“中國的資本管制遏制了中國對美國房地產業的投資，但即使其他國家沒有資本管制，整體上外資在美國房產的投資放緩。總體而言，2016年，美國商業地產的外資投資下降了約15％; 中國的投資下降了兩倍多。雖然我們沒有按國家分列，但2017年第一季度的商業樓銷售總額下降了25％以上，市場呈現放緩態勢。在這種情況下，中國的資本管制使得中國的投資下降比平均水平更為陡峭。

 

然而，大型商業交易仍在進行中。紐約一個重要的公園大道辦公樓以大約20億美元的價格賣給中國買家，其他幾個重要交易也顯然正在進行中。正在進行這些交易的買方通常是在中國境外有重要業務的中國公司，因此可以運用它們在中國境外的大量資金在世界任何地方投資。所以買家的性質已經改變了。

 

中國機構也繼續提供大型商業和建筑貸款。最后，中國對商業地產的投資仍然在全球各地活躍，比方說黑石公司剛選了中投公司（CIC) 為12億美元物流投資組合的買方，其物業位于歐洲。商業投資仍然持續，但增長速度放緩，個人投資者購買能力較低。

 

在住宅采購方面，控制措施有較大的影響，因為個人有在中國以外可供全球調度的資金的可能性較小 ，這個現象影響到某些市場的交易量和定價（即幾個城市高端公寓的銷售），但對中國購房者偏愛的單戶住宅價格影響偏小，因為這些市場的需求（如舊金山灣區）在任何情況下仍然非常強大。”

 

記者問紐約世貿中心重建總工程開發商兆華斯坦地產公司的CEO馬丁·伯格，中國的資本管制對他的業務有何影響？他又是如何應對“新現實”？伯格認為：“在某種程度上一些較大的房產玩家已經有離岸的資金，所以能夠從容部署。其他人不得不等待審批才能拿資金出來，這需要更多的時間。我們絕大多數都不依賴中國買家。 我們有兩個活躍的公寓項目像曼哈頓下城區的新四季酒店公寓，有一些中國買家，但絕對不是大部分買家。”

 

馬根也認為，縱觀而言，中國資金受限固然對美國的房產業有影響，但并不代表“撿漏”的時代到了：

 

“美國商業樓銷售價格在2015年底達到頂峰，之后一直保持平穩或略下滑。住宅價格因地而異，不能概括，但高端公寓單位價格也有所下滑。這些下滑是在中最近的中國實行資本管制之前，屬于整體的市場驅動。

 

隨著中國對美國物業的胃口減少，我們看到更多的美國國內和海外（非中國）買家贏得交易。此外，私募基金繼續在國內和國際上大量募集資金，是市場的主力軍。所以我們認為，與市場條件、美國經濟和利率上升等各因素比較起來，中國的參與度的下降對于房產價位的影響不太重要。

 

美國國內的開發商有各種各樣的合作伙伴和資金來源，如果中國的合作伙伴/資本缺席，似乎并不影響項目的推動。我還沒有評估資本管制對中國開發商在美國的項目進展的影響，如果這些公司還沒有資本海外，我想頂多在資金流出中國的時候，需要更長的時間。”

 

那么在中國資金“寒冬”之際，EB-5投資移民法案的前景又是如何呢？近年EB-5投資移民的申請者中有85%到90% 為中國人。

 

就記者所知，許多紐約的一線開放商在近年都用EB-5的渠道向中國人融資，包括特朗普女婿庫什納的家族房產企業。而兆華斯坦地產公司的CEO伯格說：“我們有一個EB-5區域中心，并為我們的一個項目成功籌集了2.5億美元的資金。雖然我們并沒有積極參與EB-5市場，但是其他兩個項目可能還會再次透過EB-5融資。在貸款方面，我們看到韓國人在債務空間和其他方面都非常活躍。 我們的大型項目將繼續與世界各地的資金來源接洽 。”

 

而羅森報告作者馬根則認為：“中國投資者仍然對EB-5投資移民感興趣，但由于美國新政府的稅法改革，可能會促使這個方案在今年年底前修訂（或許會減少份額）。至少，投資門檻應該從現在的50萬美元大幅增加，有資格的參與的開發項目類型也可能會變化，對中國公民的吸引力減少。這些改革并不是沖著中國人而來，而是方案本身被攻擊的弱點。”

 

當然，最讓美國房產業者關心的問題是：目前中國方面的資金管制將持續多久？這方面眾說紛紜。記者問馬根為何在去年年中，便預測中國在美國房產的投資將放緩，一年后，他對于放緩現象和復蘇的預測改變了嗎？

 

馬根說：“去年當我們撰寫報告的時候，我們預測到中國會有一些資本管制出現，當時預計管制將持續18-24個月，因為中國政府努力穩定人民幣，并解決銀行業的問題。我們的預期是，這將導致投資暫時性的放緩，而不是停止，投資在2019年后會更自由流動。目前我們仍然預計這種放緩將是暫時的，但時長可能會改變，投資可能要等到2020年才會自由流動。”