舊金山地區(qū)房價(jià)2017房市的幾個(gè)不確定因素
來源：作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2017/6/28
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經(jīng)歷了09年房市大跌，11年重現(xiàn)生氣，灣區(qū)已經(jīng)經(jīng)歷了以palo alto為首的4個(gè)瘋狂上漲的年頭。16年出現(xiàn)了很多slow down的跡象，也許是這一輪上漲的一個(gè)拐點(diǎn)。我們在這里稍稍提一下：
高房價(jià)區(qū)房價(jià)基本平穩(wěn)甚至微跌，低房價(jià)區(qū)仍有大幅上漲。
小編精心選了5個(gè) 15 -- 16年漲幅較大的地區(qū)和5個(gè)漲幅較小的地區(qū)。
5個(gè)漲幅大的地區(qū):
Fremont-94536 +7%
San Jose-95131 +7%
Hayward-94545 +10%
Richmond-94801 +18%
Oakland-94612 +19%
5個(gè)漲幅小的區(qū)：
Stanford-94305 -4%
Palo Alto-94306 -4%
San Mateo-94402 -3%
San Francisco-94114 -2%
Burlingame-94010 0%
打眼一看，漲的多的不都是傳統(tǒng)的屌絲區(qū)嗎？漲的少的都是閃閃發(fā)亮的高大上區(qū)，甚至都微微跌了，唉。小編于是把2011 -- 2015年的每年的增長畫到一張圖上：
高大上區(qū)在11 -- 15 年經(jīng)歷了瘋狂的增長，在16年有小小的回落，而屌絲區(qū)雖然房價(jià)依然屌絲，但15 -- 16年仍然有大幅度的增長。 不知道這算不算屌絲逆襲。
這其實(shí)是房市的一種歷史規(guī)律。好區(qū)先漲，漲到一定高峰帶領(lǐng)差區(qū)上漲。差區(qū)因?yàn)榛鶖?shù)小，上去的百分比更大。但大跌來臨差區(qū)先跌，跌幅較猛，而好區(qū)相對堅(jiān)挺，跌幅較小。
好了好了，那17年到底會(huì)怎樣呢？咱們來列列17年影響房價(jià)的各種因素：
interest rate
總體說來，貸款利率上漲了，貸同樣多的錢門檻就高了。舉個(gè)栗子，根據(jù)現(xiàn)在的利率來看，如果想買一個(gè)在舊金山地區(qū)中等價(jià)位的房子（median house price = 1.3 Million), 按照現(xiàn)在的利率，家庭收入差不多得25萬 （看來灣區(qū)貧困線300K是有道理的呀�。�。 但如果利率漲到5%， 買同樣的房子家庭收入得28萬以上，當(dāng)利率漲到6%的時(shí)候，收入得達(dá)到31萬。所以利率上升房子就更買不起了。
但我們看到，在加息以后灣區(qū)房市突然呈現(xiàn)了一個(gè)小高潮，一下子火了起來。以前半島大部分房子都得open house兩個(gè)周末才成交，12月底的時(shí)候基本都只需要一個(gè)open house，甚至有些周三上市，周五就pending了。
所以總的來說，加息加一點(diǎn)問題不大，反而讓buyer勒緊褲腰帶去買房，但加的多了門檻更高能買的人更少了會(huì)對房價(jià)有反面的影響。
affordability
灣區(qū)房價(jià)經(jīng)過幾年瘋狂增長，到底有多少人能買的起一個(gè)舊金山地區(qū)中等價(jià)位 (median value = 130萬) 的房子呢？研究證明，灣區(qū)大概有14% 的家庭能買的起。和全美國比，這個(gè)數(shù)字差了點(diǎn)，房價(jià)相對于人民的收入來說確實(shí)太貴了。但這個(gè)數(shù)字比07年的時(shí)候強(qiáng)多了，07年的時(shí)候只有8%的人能買的起中等價(jià)位的房子。所以目前的AFFORDABILITY還不算灣區(qū)最差。
這就是房價(jià)翻了翻，但人民的收入也提高了太多。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，灣區(qū)大概有6%左右的家庭收入都超過500K。
國內(nèi)匯款政策收緊
如果黨真的不讓咱們寄錢投資了，那影響可能真不小。畢竟華人是灣區(qū)買房的主力軍。雖然灣區(qū)的工程師們個(gè)個(gè)收入都嚇?biāo)廊�，但說到首付不少還是得靠家里。到底我黨有多大的決心整治這事現(xiàn)在還不太好說，我們只能靜觀其變。黨的事情小編也不好多說。
最最最重要的，IT公司的就業(yè)形勢
IT公司是灣區(qū)這幾年房價(jià)跳躍式發(fā)展的第一功臣。灣區(qū)目前產(chǎn)業(yè)還比較單一，對IT業(yè)的依賴性很強(qiáng)。筆者認(rèn)為，IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)是灣區(qū)房價(jià)最重要的因素�，F(xiàn)在要買的起灣區(qū)的中等房子（130萬）大概需要家里至少有一個(gè)不錯(cuò)的IT收入（250K），如果IT業(yè)面臨裁員，這部分人的購買能力會(huì)大受影響，也可能有部分家庭無法繼續(xù)支付貸款，foreclosure數(shù)量大增導(dǎo)致房價(jià)跳水。相反，IT業(yè)發(fā)展了，會(huì)帶來大量的高收入年輕人，目前灣區(qū)收入250K的家庭每年增長2%。這批人買房是剛需，而且買得起房。
相比13/14/15的快速發(fā)展期，16年FLG公司招人也有一些slow down。一些公司招人的重點(diǎn)也從new grads變成了experienced。相對應(yīng)的，也有不少報(bào)道說獨(dú)角獸公司處境比前幾年艱難了許多，VC給funding也沒有以前大方了。這些算是不利因素。但fb google最近在earning上的表現(xiàn)還算不錯(cuò)，year to year growth大多超過華爾街預(yù)期，所以筆者估計(jì)如果沒有大的金融危機(jī)的影響，在17年這些IT公司不會(huì)有太大的問題，雖然也很難看到13年那樣瘋狂招人的局面。
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