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       2008年美國房地產市場泡沫的破裂，信貸環境出現惡化，最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機。很多人認為，美國房地產市場前景堪憂，未來無法預測；也有人堅信美國的經濟實力與世界第一強國的地位定能使房地產市場回暖。那美國房地產市場的未來到底會如何呢？我們知道預測未來最有效的方法之一便是回顧歷史，下文我們將通過回顧美國將近50年來的實際交易的房產均價，來探索美國房地產市場的規律和趨勢。


      1963年 -  2011年美國房屋平均成交價格走勢圖

      根據官方數據，自1963年至2011年第四季度，美國實際成交房價上漲了近14倍；與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍；至今47年間平均每年上漲5.9%（房屋成交價漲幅，未剔除通脹）。如圖可見，美國房產價格小波動不斷，大趨勢則穩定上漲。從1963年至今，共有四次大的房地產危機，亦稱為“市場調整期”。應該說美國房地產市場每一次的市場調整期都與美國甚至世界經濟周期密切相關。

      1969年，由于美國越南戰爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油，美國爆發了第二次世界大戰以后第5次經濟危機，導致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%，房產市場價格下跌，于是“第一次房地產危機”開始了。而“壞景不長”，1972年房價觸底反彈，之后很快回到經濟危機之前水平，并且開始了開始數年的大幅上漲。

      直到1981年，80年代世界第一次經濟危機爆發，世界各國發生嚴重的滯漲（Stagflation），美國失業率大增，“第二次房地產危機”爆發了。住房抵押貸款利率高達18%，一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態度，認為近10年房價都難以回升，于是，房產交易量大幅縮水。但事實上，僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。

      時隔十年，由于全國性的商業房產投資過剩，美國房地產市場于1991年又爆發了一次小規模的房產市場波動，也就是“第三次房地產危機”。但其影響力相對較小，對于住宅市場，僅加州等地受到影響。之后，自1993年起，美國房地產市場開始了十幾年的繁榮期。

      在2006年左右房價達到高峰后，美國爆發了一次近50年最轟動的金融地產危機，同時也觸發了規模最大的這 “第四次房地產危機”。由于房價的飆升導致需求量的下降，銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻，取消贖回權比例上升，銀行沒收了越來越多的房產；2008年次貸危機爆發，越來越多的人無法再負擔房屋的貸款，只好低價將房屋出售，或是被銀行收回后以很低的價格拋售。據統計，2008年，美國整體房價下跌近20%，部分地區達40-50%。這一場美國房地產市場的崩潰持續了近4年，直至2009年5月開始，標準普爾的房地產季度報告帶來了令人鼓舞的消息：美國總體房價開始回升！

      47年的歷史數據體現了一些房產市場的幾條基本規律：

(1)  12年周期：美國房產市場大約相隔12年左右有一次大的市場調整期。

(2)  3年調整期：市場調整周期持續大約3年，這期間美國房價會有較大的波動、下滑。

(3)  6%長期自然增長：每次地產危機后無一例外會迎來新一輪的房產增長，但突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內回歸理性。

      長期來看，美國房產市場有著穩定的回報，只要不在地產危機爆發的市場底部出售，虧錢還并非易事。如今，我們正處于上一次價格調整期的末尾，部分市場如加州等地的房價已脫離谷底，開始逐漸回到上升的軌道。