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在進入正題前，先讓我們看一下影響地產投資回報的客觀因素:

－ 國家/地區經濟狀況突變: 假設您的地產即將完成翻新，且已找到租客。但此時，由于當地某個支柱企業突然決定搬遷，裁員數百人，人口流動，租金下跌，導致原先的租客退出，您的空置成本會直線上升。

－ 隱藏的結構性問題: 大多數情況下，系統的屋檢會幫您發現潛在問題，避免踩到雷區。但有些時候，某些問題(如: 發霉或結構損壞)只有在更換地板/屋頂/墻面時才能發現。

－ 資金短缺: 如果您和他人合伙投資，其它投資人的突然退出也會使您面臨項目延期或夭折的窘境。

1. 光想不做

出于各種原因，有些投資者一直處于觀望狀態，困在自己假設的各種情境中，不敢試水。但實際上，對于有資金高效利用、資產傳承、子女留學或樂退養老需求的高凈值人士來講，不動產無論是在風險控制還是長期受益上都格外突出。退一萬步講，地球上可開發利用的土地有限，居住將會是不便的剛性需求。

2. 地點不佳

 “地點，地點，還是地點” 絕對是房地產投資的核心指導思想。無論是哪種地產類型，承租或購買您地產的個人或企業都會將“地理位置”作為首要考量，其次才是地塊大小和建筑本身。我們常說的“好地段” 一般具有人口密集、物業豐富、學區評分高、交通便利、治安良好、有大型開發項目、基礎設施更新快等特點。當然，以上條件具備的越多，該地產未來的增值潛力越大。正是由于區域的重要性，投資者才更需要在投資團隊的協助下提前了解當地情況和未來政府規劃。雖然位置較差的地產也能夠獲利，但這種投資模式風險較大，不適合新手。

3. 不懂投資數據

無論您選擇何種策略 (如: 長期持有增值或短期翻新拋售)，分析和對比投資數據都是項目選擇中的重要組成。以下并非一份完整的清單， 您需要在經紀人的幫助選擇相關數據，并在盡職調查(Due Diligence) 階段確定花費、風險和收入，指導自己做出合理的購買決策。

• 地產市值
• 地產修繕后的價值(After Repair Value)
• 修繕成本(含人工、材料和金錢本身)
• 同類地產目前的租金情況
• 市場競爭激烈程度(同類地產、買家和租客)
• 買家對利潤的預期，愿意付出的價格

長期持有出租地產的投資者需要關注:

• 過戶費
• 地產稅
• 貸款服務和條款
• 物業管理費
• 招租涉及的宣傳費
• 法律費用(如: 驅逐原租客)
• 維修、維護費
• 空置成本及預期中租客交替的空置時間
• 預期租金拖欠
• 與最終出售相關的開銷
• 預期地產增值
• 預期持有時間

4. 用短線操作思維指導長期持有地產

如果您想購買地產再出租的話，需要長期持有，待地產增值較多后再作拋售打算，切勿急功近利，將短線與長線投資策略混為一談。

投資者需要:

• 學習市場情況，熟悉周邊地產價格。
• 對需求、租金和競爭有較清楚的了解。
• 注重談判技巧，選擇對的，斟酌貴的。
• 在投資顧問的幫助下進行成本及現金流分析。

避免:

• 只關注買入價，卻忘記考慮過戶費和未來拋售價格。
• 高估了地產的增值潛力。
• 持有時間過短，損失了日常現金流和項目總體投資利潤。

5. 選錯貸款

一般來講，同時具備以下特征的貸款風險較大，需要謹慎對比和選擇。

• 利率較高且浮動
• 月供較多
• 有大額尾付貸款(Balloon Payment)
• 抵押貸款對個人財產有追索權(Recourse)

由于美國的住宅貸款一般利率較低，且30年或15年定期，分期付款，不存在前三點的擔憂。但一旦投資者無力還款，其個人資產(如: 房屋本身)會銀行追討。如果是購買商業地產，那么以上四條在貸款條款中均會涉及，這也就是為什么投資商業地產的風險和收益都相應高于住宅。讓我們用一個例子解釋一下住宅和商業貸款之間的差別:

王先生貸款 $100 萬購買一處租戶為星巴克的零售地產, A 銀行給王先生的貸款年限(Term)為 10 年，攤銷期(Amortization)為 30 年。也就是說, 王先生每月的還款額要按 30 年計算，但還款時間只有10 年。在第十年結束時，王先生有兩種選擇 : 1) 一次性付清剩余貸款(Balloon Payment) , 2) 向 A 銀行或其他銀行“再貸款”(Refinance)。 貸款年限短是銀行出于風險控制的考量, 占線拉的越長, 銀行承擔的風險越大。而攤銷期的時長則是基于商業地產的投資金額大和現金流有限因素的考量, 過短的分期付款時間會使月供飆升, 讓您無力償還。

－ 以上案例出自《美國商業地產入門》一書